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몇 해 전 상속받은 아파트를 팔겠다는 가족을 만났습니다. 매수인은 이미 구했고 가격도 맞았는데, 잔금 날짜를 잡는 데서 일이 멈췄습니다. 형제 중 한 명이 매각에 동의하지 않았고, 집에는 아버지 생전에 들어온 세입자도 살고 있었거든요. 경매 물건을 볼 때 등기와 점유부터 확인하는 습관이 있는데, 상속 부동산 매매도 순서가 비슷했습니다. 가격보다 먼저 확인할 사람이 있었습니다.
가족이 판다고 해도 매도인은 따로 확인해야 합니다
상속인이 여러 명이면 돌아가신 분 명의의 집을 가족 대표 한 사람이 마음대로 팔 수 없습니다. 민법상 공동상속재산은 상속인들이 함께 권리를 갖고, 집 전체를 처분하려면 권리자들의 뜻이 맞아야 합니다. 한 사람이 자기 지분을 파는 것과 집 한 채를 통째로 파는 것은 전혀 다른 거래입니다. 지분만 사겠다는 매수인은 적고, 가격도 일반적인 주택 거래와 다르게 협상될 수 있습니다.
그래서 저는 중개사에게 가격을 묻기 전에 가족관계와 등기 상태부터 봅니다. 누가 상속인인지, 유언이나 상속재산 분할협의가 있는지, 협의서에 적힌 내용과 실제 매도 계획이 맞는지 확인합니다. 상속등기가 아직 안 됐다면 등기 절차와 매수인 앞으로 소유권을 넘길 일정을 먼저 맞춰야 합니다. 계약 자체를 서둘러 체결했다가 잔금일에 서류가 갖춰지지 않으면, 매수인에게는 그 사정이 가족 내부의 일이 아닙니다.
앞서 본 가족도 처음에는 장남이 계약서에 서명하면 되는 줄 알았습니다. 그런데 동생은 매각 가격에 동의하지 않았습니다. 매수인에게 계약금을 받기 전이라 시간을 벌 수 있었지, 계약 후였다면 훨씬 복잡해졌을 겁니다. 상속인이 모두 같은 생각인지 확인하기 전에는 잔금일을 짧게 잡지 않는 편이 안전합니다.
등기부 한 장보다 집에 사는 사람의 계약서가 더 급할 때
상속받은 집에 세입자가 있으면 보증금은 매매대금에서 빠져나갈 돈으로 봐야 합니다. 예를 들어 매매가가 6억 원이고 돌려줘야 할 보증금이 2억 원이라면, 가족이 나눌 수 있는 현금이 6억 원인 것처럼 계산하면 곤란합니다. 매수인이 임대차를 승계할지, 잔금으로 보증금을 반환하고 빈집으로 넘길지부터 정해야 합니다. 두 방식은 잔금 지급액과 인도 일정이 달라집니다.
현장에서는 세입자의 말과 매도인의 기억이 다른 경우가 꽤 있습니다. 계약서상 보증금, 갱신 여부, 실제 점유자, 이사 가능 날짜를 각각 확인해야 합니다. 등기부의 근저당이나 가압류도 잔금 때 말소할 수 있는지 금융기관 상환액까지 확인합니다. 등기부가 깨끗해 보여도 집 안의 임대차 문제가 사라지는 건 아닙니다. 반대로 상속인 사이의 분쟁이 남아 있으면 세입자가 바로 나갈 수 있어도 거래는 멈춥니다.
- 매도에 참여할 상속인과 각자의 권리 관계를 확인합니다.
- 등기부의 담보권, 압류, 가압류와 말소에 필요한 금액을 확인합니다.
- 임대차계약서와 점유 상태를 확인하고 보증금 반환 방식을 계약서에 적습니다.
- 상속등기, 담보권 말소, 인도를 잔금일에 어떻게 처리할지 순서를 맞춥니다.
아버지가 산 가격으로 양도차익을 계산하면 숫자가 틀어집니다
상속 부동산 매매에서 세금 이야기가 나오면 오래전에 부모님이 얼마에 샀는지부터 묻는 분이 많습니다. 하지만 상속받은 부동산을 팔 때 양도소득세의 취득가액은 원칙적으로 상속개시일 당시 평가액을 기준으로 봅니다. 국세청도 상속받은 주택의 취득가액을 설명할 때 사망일 현재의 시가를 기준으로 안내합니다. 과거 부모님의 매입 가격을 그대로 넣으면 매도 전 계산부터 어긋날 수 있습니다.
가령 사망일 기준 평가액이 5억 2천만 원이고 나중에 6억 원에 판다고 해보죠. 단순 차이는 8천만 원입니다. 여기에서 법에서 인정하는 비용 등을 따져 양도차익을 계산합니다. 실제 세액은 상속인의 다른 주택 보유 상황, 보유·거주 요건, 해당 주택의 성격에 따라 달라집니다. 중개보수나 상속 과정에서 낸 돈을 전부 양도세 필요경비로 넣을 수 있다고 단정해서도 안 됩니다. 영수증을 모아 항목별로 확인해야 합니다.
상속세와 양도소득세는 서로 다른 시점의 세금입니다. 상속세 신고 대상이라면 일반적으로 사망한 달의 말일부터 6개월 이내 신고 여부를 검토해야 하고, 부동산을 판 뒤에는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 양도소득세 예정신고를 챙겨야 합니다. 상속세를 냈으니 양도세는 없을 거라거나, 상속세가 없었으니 매도할 때도 세금이 없을 거라는 말은 모두 위험합니다. 특히 상속주택과 원래 갖고 있던 집의 매도 순서에 따라 1세대 1주택 판단이 달라질 수 있어 계약 전에 세무사와 사실관계를 맞춰보는 게 좋습니다.
매매가는 마지막에 정해도 늦지 않았습니다
시세조사는 같은 단지의 최고 호가 하나로 끝내지 않습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 비슷한 면적과 층의 거래를 보고, 집 상태와 임대차 조건을 반영해 가격대를 잡습니다. 수리가 필요한 집인데 빈집으로 바로 넘길 수 있는 집과 같은 가격을 기대하면 매수인과 잔금 조건에서 자꾸 부딪힙니다. 상속인끼리 나눌 금액도 매매가가 아니라 보증금 반환, 담보대출 상환, 세금과 거래 비용을 뺀 뒤의 금액으로 이야기해야 오해가 줄어듭니다.
경매장에서 권리분석 한 줄을 놓치면 입찰가를 잘못 쓰듯, 상속받은 집은 가족 간 합의 한 줄이 거래를 바꿉니다. 빨리 팔아야 하는 사정이 있어도 누가 팔 수 있는지, 집을 어떤 상태로 넘길 수 있는지, 실제로 얼마가 남는지까지 숫자로 적어놓고 계약하는 편이 낫습니다. 제가 본 거래들은 대개 매수인을 구하는 일보다 그 세 가지를 맞추는 데 시간이 더 걸렸습니다.
