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법원 입찰장에서 상가 물건을 들여다보면 월세부터 계산하는 분이 많습니다. 저도 처음에는 그랬습니다. 그런데 낙찰가를 적어 낸 뒤부터 실제로 돈이 들어오는 날까지는 생각보다 긴 거리가 있습니다. 공실이 생기고, 수리비가 나가고, 임차인의 보증금 문제가 드러나면 입찰장에서 적어 둔 수익률은 금세 달라집니다.
월세 130만 원이라는 숫자부터 의심했다
가상의 상가 물건으로 계산해 보겠습니다. 낙찰가 2억 4천만 원, 임차보증금 2천만 원, 월세 130만 원입니다. 취득 과정에 드는 세금과 비용을 1천2백만 원, 수리비를 1천8백만 원으로 잡으면 들어가는 돈은 2억 7천만 원입니다. 새 임차인에게 보증금 2천만 원을 받고 임대를 시작한다는 가정에서는 당장 묶이는 돈이 2억 5천만 원으로 줄어듭니다. 연 월세 1천5백60만 원을 그 금액으로 나누면 표면상 수익률은 약 6.2%입니다.
여기에는 중요한 전제가 여럿 숨어 있습니다. 보증금 2천만 원을 받을 임차인이 바로 구해져야 하고, 월세 130만 원을 실제로 받아야 합니다. 보증금은 수익이 아니라 계약이 끝나면 돌려줘야 할 돈입니다. 기존 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 물건이라면 그 금액과 지급 시점부터 다시 계산해야 합니다. 입찰 전에 이 둘을 섞어 보면 자금 계획이 틀어집니다.
저는 임대 광고에 적힌 희망 월세만 믿지 않습니다. 같은 건물의 빈 점포가 얼마 동안 비어 있었는지, 주변에서 실제로 어떤 조건에 계약이 되는지 중개업소 여러 곳에 묻습니다. 같은 1층이어도 출입구 위치와 전면 폭에 따라 임차 수요가 다릅니다. 낮에 유동 인구가 많다는 말보다 저녁에 셔터가 몇 개 내려와 있는지가 더 기억에 남을 때도 있습니다.
경매 상가는 임차인부터 확인해야 했다
가격이 싸 보여도 권리관계가 복잡하면 초보자에게는 비싼 물건이 됩니다. 법원 경매라면 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 읽고 등기사항증명서와 대조합니다. 서류에 적힌 점유자와 현장에서 장사하는 사람이 같은지, 임대차 금액과 사용 범위가 맞는지도 확인합니다. 공매는 매각 조건과 점유 관계를 별도로 확인해야 합니다. 법원 경매에서 익숙해진 판단을 그대로 옮겨서는 곤란합니다.
상가 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 일정한 요건 아래 그다음 날부터 대항력이 생깁니다. 그렇다고 사업자등록 날짜 하나만 보고 보증금 인수 여부를 단정할 수는 없습니다. 선순위 권리, 확정일자, 배당요구, 실제 점유 상태와 매각 조건이 함께 얽힙니다. 국가법령정보센터의 상가건물 임대차보호법을 확인하더라도, 개별 물건에서는 서류와 현장이 맞는지까지 봐야 합니다.
현장에서는 출입문에 붙은 상호가 바뀌어 있는데 서류에는 예전 임차인 이름이 남아 있는 경우도 봅니다. 이런 물건은 곧바로 입찰가를 낮춰 해결할 문제가 아닙니다. 누가 어떤 근거로 점유하는지 확인되지 않으면 명도 기간과 비용을 계산할 수 없습니다. 확인이 안 되는 부분이 큰 물건은 지나치는 편이 제게는 더 싼 선택이었습니다.
두 달만 비어도 수익률이 확 내려갔다
앞의 가상 물건에 공실 두 달을 넣어 보겠습니다. 받지 못한 월세가 260만 원입니다. 여기에 연간 유지보수비 120만 원, 보유세 80만 원, 보험료 40만 원, 임차인을 다시 구하는 중개비 70만 원을 가정하면 연간 비용과 손실이 570만 원입니다. 연 월세 1천5백60만 원에서 빼면 990만 원이 남습니다. 투자금 2억 5천만 원 대비 약 4.0%입니다. 아직 임대소득 관련 세금과 대출 이자는 빠져 있습니다.
대출 1억 2천만 원을 연 5% 이자로 쓴다는 가정까지 더하면 이자만 연 600만 원입니다. 세전 현금흐름은 390만 원, 월평균 32만 5천 원입니다. 대출을 뺀 자기자금 1억 3천만 원과 비교하면 약 3.0%입니다. 원금을 나눠 갚는 대출이라면 매달 손에 남는 돈은 더 적습니다. 이 계산의 금리와 비용은 현재 대출 조건이나 세율을 뜻하는 수치가 아니라, 입찰 전에 직접 넣어 봐야 할 가정입니다.
처음 수익률이 6%를 넘는다는 말에 끌렸다면 여기서 표정이 바뀔 겁니다. 저도 그랬습니다. 수리비는 현장을 보며 예상할 수 있어도, 임차인이 나간 뒤 다음 계약까지 걸리는 시간은 정확히 맞히기 어렵습니다. 그래서 월세가 끊기는 기간을 넣고도 잔금과 이자를 감당할 수 있는지 먼저 봅니다.
낙찰보다 어려운 건 다시 파는 일이었다
임대수익만 보고 들어갔다가 매도할 때 막히는 물건이 있습니다. 주변 거래가 드물거나, 건물 관리 상태가 빠르게 나빠지거나, 월세 수준이 높은 임차인 한 명에게 수익이 매달린 경우입니다. 그 임차인이 떠나면 다음 매수자는 지금의 월세가 아니라 새로 받을 수 있는 월세로 가격을 매깁니다. 낙찰 당시 감정가보다 싸게 샀다는 사실만으로 출구 가격이 보장되지는 않습니다.
저는 입찰가를 쓰기 전에 세 가지 금액을 따로 적습니다. 공실이 생겨도 버틸 현금, 점유 문제를 푸는 데 들 수 있는 돈, 예상보다 낮은 가격에 팔아야 할 때의 손실입니다. 취득세와 보유세, 임대소득에 따른 세금도 물건 종류와 보유 방식에 맞춰 따져야 합니다. 대출 가능액은 잔금 납부 전에 금융기관에서 물건별 조건으로 확인합니다. 경락잔금대출이 될 거라는 기대만으로 입찰가를 올렸다가 자금이 모자라면 수익률 계산 자체가 무의미해집니다.
수익형 부동산 투자는 월세가 찍히는 순간보다 월세가 멈췄을 때 성격이 드러납니다. 제가 오래 들고 갈 만하다고 느끼는 물건은 높은 예상 수익률을 내세우는 물건보다, 권리와 점유가 분명하고 빈 기간에도 버틸 여력이 남는 물건입니다.
