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얼마 전 지인이 아파트 계약서를 쓰기 직전이라며 전화를 했습니다. 매매가 6억 원, 은행에서 들은 대출 예상액은 3억 2천만 원. 자기 돈 2억 8천만 원이면 된다고 생각하더군요. 그런데 취득세와 중개보수, 이사비는 계산에 없었고, 은행 답변도 소득 자료를 넣기 전의 대략적인 상담이었습니다. 경매 현장에서도 이런 자금 계산이 틀어져 잔금을 못 치르는 경우를 봤습니다. 일반 매매는 계약금이 걸려 있으니 순서를 더 신중하게 잡아야 합니다.
집을 고르기 전에 대출 가능액부터 확인했습니다
아파트 매매 절차에서 대출은 잔금일에 받지만, 확인은 계약 전에 해야 합니다. 같은 가격의 집이어도 매수인의 소득, 기존 신용대출, 주택 보유 여부, 매수 지역과 담보 평가에 따라 가능한 금액이 달라집니다. 금융위원회가 안내하는 주택담보대출 규제에도 LTV와 DSR, 지역별 한도 등이 함께 적용됩니다. 매매가에 어떤 비율만 곱해서 잔금을 맞출 수 있다고 믿으면 위험합니다.
저는 은행 상담 때 매매 예정 주소와 가격만 말하지 않습니다. 소득 증빙, 기존 대출의 연간 원리금, 보유 주택, 희망 잔금일을 같이 내고 대출 가능액과 실행 조건을 묻습니다. 금리와 상환 기간도 받아 월 납입액을 계산합니다. 가심사 금액은 최종 승인액이 아닙니다. 서류 심사와 담보 평가를 거치면서 달라질 수 있으니, 은행이 확인해 준 단계가 어디까지인지 적어둡니다.
아까 그 6억 원짜리 집에서 예상 대출 3억 2천만 원이 최종 2억 8천만 원으로 줄면 자기 돈이 2억 8천만 원에서 3억 2천만 원으로 늘어납니다. 차액 4천만 원에 취득세, 중개보수, 등기 비용까지 더해야 하죠. 그래서 계약금으로 낼 돈, 중도금으로 낼 돈, 잔금일에 실제 쓸 수 있는 현금을 따로 적습니다. 잔금까지 묶여 있는 예금도 당장 쓸 수 있는 돈으로 세지 않습니다.
계약서 쓰기 전에는 집과 사람을 같이 확인합니다
경매에서는 등기 한 줄을 놓치면 인수할 돈이 생깁니다. 일반 매매도 등기사항증명서를 대충 보면 안 됩니다. 소유자가 계약 상대방과 같은지, 공동명의라면 필요한 사람이 모두 계약에 참여하는지, 근저당권과 가압류 등 권리가 있는지 확인합니다. 집합건축물대장에서는 동·호수와 전유면적을 계약서 내용과 맞춰 봅니다. 방문했을 때 보인 누수나 수리할 곳도 사진과 함께 남겨둡니다.
세입자가 사는 집은 더 천천히 봅니다. 임대차계약의 종료일과 보증금 액수, 누가 언제 보증금을 반환할지 확인해야 합니다. 전입세대확인서로 전입 현황을 확인할 수 있지만, 그것만 보고 모든 임대차 조건을 알 수는 없습니다. 매도인에게 임대차계약서와 보증금 지급 내역을 요구하고, 세입자에게도 퇴거 일정과 보증금 반환 계획이 같은지 확인합니다. 빈집을 넘겨받는 계약인지, 임대차를 승계하는 계약인지에 따라 필요한 돈이 완전히 달라집니다.
계약서에는 잔금일, 인도일, 옵션과 수리 약속을 모호하게 쓰지 않습니다. 기존 근저당권은 잔금과 동시에 어떤 방식으로 말소할지, 세입자 보증금은 누가 언제 지급할지 구체적으로 적습니다. 대출이 꼭 필요한 매수라면 대출 불승인 때 계약을 어떻게 처리할지도 계약 전에 매도인과 협의해 특약으로 남깁니다. 매도인이 동의하지 않은 특약이 계약금을 자동으로 지켜주지는 않습니다.
계약금부터 잔금일까지 은행 일정이 끼어듭니다
계약서를 쓴 뒤에는 정해진 기한 안에 실거래 신고가 이뤄졌는지 확인합니다. 현행 부동산 거래신고 규정상 매매계약은 체결일부터 30일 이내 신고 대상입니다. 중개사가 신고를 맡더라도 신고필증의 주소, 가격, 계약일은 매수인도 봐야 합니다. 대출 신청에는 매매계약서와 소득·재직 자료, 은행이 요구하는 서류가 필요하므로 잔금일에 임박해 시작하면 선택지가 좁아집니다.
은행에는 대출 실행 가능일을 확인하고, 매도인과 중개사에게 잔금 시간을 맞춥니다. 중도금이 있는 계약이라면 그 날짜의 현금도 따로 확보해야 합니다. 계약 후 새 신용대출을 받거나 큰 지출로 자금 사정을 바꾸는 일은 은행 심사에 영향을 줄 수 있어 먼저 담당자에게 확인하는 편입니다. 대출 심사가 끝났다는 말만 듣고 안심하지 말고, 실행 전까지 필요한 서류와 조건이 남아 있는지도 물어봅니다.
대출금이 기존 근저당 채무 상환에 쓰이는 집이라면 송금 순서가 중요합니다. 매도인 계좌로 전액을 먼저 보내고 나중에 말소하겠다는 약속만 믿기 어렵습니다. 은행과 법무사, 매도인 측이 잔금 지급, 기존 채무 상환, 말소 서류 수령, 소유권이전등기 접수를 어떻게 진행할지 미리 맞춰야 합니다. 저는 이 순서를 잔금 전날 다시 확인합니다.
잔금일에는 돈보다 인도와 서류를 끝까지 봅니다
잔금 당일에는 등기사항증명서를 다시 확인합니다. 계약 뒤 새로운 권리가 설정되지 않았는지 보기 위해서입니다. 집의 상태와 약속한 인도 조건을 확인한 뒤 잔금을 지급하고 열쇠, 출입 카드, 관리비 정산 내역을 받습니다. 세입자가 나가는 조건이었다면 실제 퇴거와 보증금 반환도 확인해야 합니다. 송금 영수증과 말소 관련 서류는 한곳에 모아둡니다.
이후 소유권이전등기 접수와 취득세 신고·납부를 챙깁니다. 매매에서는 통상 잔금 지급으로 취득이 이뤄지며, 취득세 신고·납부와 소유권이전등기 신청에는 각각 법정 기한이 있습니다. 기한만 믿고 미루기보다 잔금일에 법무사와 접수 일정, 예상 세액, 필요한 자금을 맞춰두는 게 편합니다. 실제 세금은 주택 수와 취득 조건에 따라 달라지니 계약 전 관할 지자체나 담당 전문가에게 확인해야 합니다.
경매 입찰장에서 배운 건 낙찰가를 잘 쓰는 기술보다 잔금을 낼 수 있는지 끝까지 따지는 습관이었습니다. 아파트 매매도 비슷합니다. 마음에 드는 집을 찾았을 때일수록 대출 확정 전 금액과 내 통장의 현금을 구분하고, 계약서에 적힌 인도 조건을 잔금일 현실과 맞춰봐야 합니다. 그 숫자와 날짜가 맞아야 새집 열쇠를 받는 날도 마음이 편합니다.
