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낙찰받은 집의 임차인에게 이사 날짜를 묻다가 “다음 달에 나가고 싶다”는 말을 들으면, 저는 먼저 계약서와 달력을 같이 펼칩니다. 월세 계약 중도해지는 나간다는 뜻을 전한 날, 계약이 끝나는 날, 보증금을 돌려받는 날이 서로 다를 수 있어서입니다. 이 셋을 한 날짜로 생각하면 임차인도 임대인도 돈 계산에서 부딪힙니다.
같은 월세라도 계약 상태부터 다릅니다
가장 먼저 볼 것은 최초 약정기간이 아직 남았는지입니다. 예를 들어 2년 계약을 맺고 8개월 만에 이사해야 한다면, 개인 사정만으로 곧바로 계약을 끝낼 수 있다고 생각하면 곤란합니다. 계약서에 중도해지 조항이 있는지 보고, 없다면 임대인과 종료일을 합의해야 합니다. 열쇠를 놓고 나왔다고 월세 부담까지 저절로 사라지는 것은 아닙니다.
반대로 계약기간이 지난 뒤 서로 갱신거절 통지를 하지 않아 묵시적으로 갱신됐다면 이야기가 달라집니다. 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 경우에도 같은 규정이 적용됩니다. 여기서 기준은 임차인이 문자를 보낸 시각이 아니라 임대인에게 통지가 도달한 때입니다.
제가 현장에서 자주 보는 혼동은 “2년 더 살기로 했으니 무조건 2년을 채워야 한다”는 말입니다. 갱신요구권으로 연장된 계약이라면 그렇게 단정할 수 없습니다. 다만 새 계약서를 쓰면서 조건을 다시 정한 경우에는 갱신의 성격과 약정 내용을 함께 봐야 합니다. 서류 제목에 ‘재계약’이라고 적혔다는 이유만으로 판단할 일은 아닙니다.
월세 70만 원짜리 집에서 날짜가 만드는 차이
가상의 숫자로 계산해보죠. 보증금 2,000만 원, 월세 70만 원인 집에서 묵시적 갱신 후 4월 10일 해지 통지가 임대인에게 도달했습니다. 별도 합의가 없다면 3개월이 지난 시점까지 계약이 이어지는 구조입니다. 임차인이 5월 말에 짐을 뺀다고 해서 남은 기간의 월세가 자동으로 없어지지는 않습니다. 관리비와 공과금은 실제 사용분, 계약 내용, 종료 시점에 맞춰 따로 계산해야 합니다.
최초 약정기간 중이라면 계산은 더 조심해야 합니다. 6개월이 남았다고 해서 무조건 월세 420만 원을 전부 내야 한다거나, 새 세입자만 구하면 당일 바로 책임이 끝난다고 말할 수 없습니다. 임대인이 언제 계약 종료에 동의했는지, 새 임차인이 언제부터 들어오는지, 공실 기간과 비용을 어떻게 처리하기로 했는지에 따라 달라집니다. 새 임차인과의 계약이 진행되면 기존 임차인의 부담 종료일도 문서로 확정하는 게 좋습니다. 말로만 “사람 구해지면 빼줄게요”라고 해놓고 날짜를 적지 않으면 마지막 월세에서 다툽니다.
복비를 누가 낼지는 계약서에 적어야 합니다
중도해지 얘기가 나오면 곧바로 “복비는 나가는 사람이 내는 거죠?”라는 말이 붙습니다. 실무에서 그렇게 합의하는 경우는 있지만, 중도퇴거라는 사실 하나로 새 임대차의 중개보수를 기존 임차인에게 자동 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 공인중개사법상 중개보수는 중개의뢰인과 중개업자 사이의 관계를 바탕으로 봅니다. 기존 임차인이 임대인 몫까지 부담하기로 했다면 그 약정의 범위와 금액을 분명히 남겨야 합니다.
저라면 종료일을 합의할 때 비용도 한 번에 적습니다. 새 임차인을 구하는 중개보수는 누가 얼마까지 부담하는지, 새 임차인이 늦게 구해지면 월세는 언제까지 계산하는지, 보증금에서 공제할 항목은 무엇인지가 들어가야 합니다. ‘복비 일체’처럼 넓은 표현은 피합니다. 실제 중개보수와 다른 비용을 섞어 청구하는 일이 생길 수 있어서입니다.
- 기존 계약의 종료일과 새 임차인의 입주 예정일
- 월세·관리비·공과금의 마지막 계산일
- 중개보수 부담 주체와 금액 또는 한도
- 보증금 반환일, 반환 계좌, 공제 항목
문자라도 양쪽이 같은 내용을 확인했다는 기록이 있으면 도움이 됩니다. 다만 보증금이 크거나 조건이 복잡하다면 별도 합의서에 서명해 두는 편이 낫습니다. 임대인이 바뀐 경매 물건이라면 현재 임대인과 계약 관계도 먼저 확인해야 합니다. 예전 집주인과 주고받은 문자만 믿고 새 소유자에게 보증금을 청구하는 상황은 피해야 합니다.
보증금 받기 전 이사 날짜부터 확정하지 마세요
중도해지에서 가장 아픈 장면은 새집 잔금을 치러야 하는데 기존 보증금이 안 나오는 때입니다. “다음 세입자 보증금이 들어오면 돌려주겠다”는 말은 자금 사정에 대한 설명이지, 반환일을 보장하는 약속은 아닙니다. 합의서에는 보증금을 언제 얼마 돌려받는지 적고, 새집 계약금과 잔금 일정을 그 날짜에 맞춰 잡아야 합니다.
계약이 적법하게 끝났는데 보증금이 돌아오지 않는다면, 짐을 빼고 전입신고까지 옮기기 전에 대항력과 우선변제권 문제를 확인해야 합니다. 주택임대차보호법은 임대차 종료 후 보증금을 받지 못한 임차인에게 임차권등기명령 신청 길을 열어 둡니다. 신청만 해두고 바로 전출하기보다 등기 완료 여부까지 확인하는 편이 안전합니다. 보증금 반환과 주택 인도는 서로 맞물린 문제라, 돈이 들어오지 않았는데 열쇠부터 넘기는 선택도 신중해야 합니다.
현장에서는 해지 통보 자체보다 그 뒤의 빈칸이 더 비싸게 돌아옵니다. 계약이 어떤 상태인지, 통지가 언제 도달했는지, 남은 월세와 중개보수를 누가 부담하는지. 이 세 가지를 종이에 써보면 막연했던 이사 계획이 실제 가능한 일정인지 드러납니다. 저는 임차인과 날짜를 맞출 때도 그 계산부터 보여줍니다.
