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법원에서 오피스텔 물건을 보고 나오면 월세부터 계산하는 분을 자주 만난다. 낙찰가가 1억 2천만 원이고 월세가 65만 원이면 수익률이 꽤 괜찮아 보인다. 나도 처음엔 그렇게 계산했다. 그런데 실제로 잔금을 치르고 임차인을 들여보면, 입찰장에서 적은 숫자와 통장에 남는 숫자는 다르다.
월세 65만 원짜리 물건을 종이에 올려봤다
아래는 계산 방법을 보여주기 위한 가상 물건이다. 낙찰가 1억 2천만 원, 새 임차인의 보증금 1천만 원, 월세 65만 원으로 잡았다. 월세 65만 원에 12개월을 곱하면 연 780만 원이다. 여기서 보증금을 뺀 1억 1천만 원으로 나누면 약 7.1%가 나온다. 광고에서 눈에 잘 띄는 숫자가 이런 방식이다.
한국부동산원의 오피스텔 소득수익률도 매매가격에서 임차보증금을 뺀 금액과 연간 임대료를 이용한다. 지역 흐름을 비교할 때는 쓸 만하다. 다만 내가 특정 물건에 넣을 돈과 실제 남길 돈을 판단할 때는 비용을 한 줄씩 더 적는다.
- 낙찰가: 1억 2천만 원
- 취득 관련 세금·등기·중개 등 부대비용 가정: 600만 원
- 도배와 설비 수리비 가정: 200만 원
- 새 임차인에게 받을 보증금: 1천만 원
이 가정에서 보증금을 받은 뒤 들어가 있는 돈은 1억 1천8백만 원이다. 부대비용 600만 원은 설명을 위한 값일 뿐이다. 실제 취득세와 비용은 거래 형태, 물건 상태, 적용 규정에 따라 다시 확인해야 한다. 특히 낙찰 직후에는 새 보증금을 아직 받지 못할 수 있다. 잔금일까지 필요한 현금과 임대를 놓은 뒤 묶이는 돈은 따로 계산해야 한다.
공실 한 달이면 연 수입부터 65만 원 줄어든다
오피스텔은 임차인이 나가자마자 다음 사람이 들어온다는 보장이 없다. 이 물건이 한 달 비면 그해 월세 수입은 780만 원이 아니라 715만 원이다. 여기에 임대인이 부담할 수 있는 공실 중 관리비와 보유 비용 45만 원, 보유세와 보험료 등에 대비한 돈 60만 원, 수선비 60만 원을 가정해 빼보자. 남는 금액은 연 550만 원이다. 임대소득에 따른 세금은 아직 빼지 않은 숫자다.
550만 원을 투자금 1억 1천8백만 원으로 나누면 약 4.7%다. 처음 본 7.1%와는 차이가 크다. 관리비를 전부 임차인이 낸다고 적힌 광고도 공실 기간에는 다르게 보인다. 에어컨이나 세탁기가 한 번 고장 나면 수선비 60만 원도 넉넉한 예산이 아닐 수 있다. 그래서 나는 지난해 월세가 얼마였는지만 묻지 않고, 실제 공실 기간과 최근 수리 내역을 같이 본다.
대출을 넣으면 분모만 작아지는 게 아니다
이 물건에 대출 6천만 원을 연 5% 이자로 쓴다고 가정하자. 단순 이자만 연 300만 원이다. 보증금을 받은 뒤 자기 돈은 5천8백만 원이 들어가고, 앞에서 계산한 연 550만 원에서 이자를 빼면 250만 원이 남는다. 자기 돈 기준 수익률은 약 4.3%다. 대출을 쓰면 무조건 수익률이 뛴다는 말이 이 숫자에서는 맞지 않는다.
대출 조건은 개인의 소득과 신용, 물건의 위치와 용도, 금융기관 심사에 따라 달라진다. 경락잔금대출 가능액을 중개인의 예상만 듣고 입찰가에 반영하면 잔금일에 곤란해질 수 있다. 원리금을 함께 갚는 상품이라면 매달 통장에서 나가는 돈도 위 계산보다 많다. 원금 상환은 자산과 부채를 함께 줄이는 돈이지만, 당장 월세로 생활비를 충당하려는 사람에게는 현금 흐름의 문제다.
경매 오피스텔은 임차인부터 확인한다
경매 물건에서는 보증금 1천만 원을 당연히 받을 돈으로 놓고 계산하면 위험하다. 앞의 예시는 기존 점유자가 정리되고 새 임차인과 계약을 맺는다는 가정이다. 실제 물건은 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부와 임대차 자료를 대조해 기존 임차인의 전입 시점, 점유, 배당요구와 보증금 인수 가능성을 먼저 따져야 한다. 인수할 보증금이 생기면 싸게 낙찰받은 것처럼 보여도 총매입비용이 달라진다.
시세도 호가 한 건으로 잡지 않는다. 국토교통부 실거래 자료에서 같은 건물의 거래와 임대 사례를 보고, 층·향·면적이 비슷한 경쟁 물건의 현재 월세를 비교한다. 몇 달째 비어 있는 호실이 많다면 내 물건도 공실을 피하기 어렵다. 주거용으로 임대할지 업무용으로 임대할지도 계약 전에 분명히 해야 한다. 실제 사용 형태에 따라 세금 판단이 달라질 수 있고, 이미 집을 가진 사람은 주택 수와 양도세 문제도 함께 확인해야 한다. 국세청 안내에서도 오피스텔의 실제 주거 사용 여부를 세금 판단에서 다룬다.
팔 때를 생각한다. 월세를 받는 동안의 수익률이 괜찮아도 매도가가 내려가거나 오래 팔리지 않으면 전체 투자 성적은 달라진다. 나는 입찰 전에 월세를 한두 달 못 받는 경우, 수리비가 늘어나는 경우, 원하는 가격에 팔리지 않는 경우를 각각 써본다. 그 숫자에서도 버틸 현금이 있을 때 비로소 입찰표에 금액을 적는다.
