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법원 입찰장에서 옆자리 분이 수표를 꺼내 놓고 한참 입찰표만 들여다보던 적이 있습니다. 입찰가격은 정했는데 보증금 칸에 얼마를 써야 할지 헷갈린 겁니다. 처음 입찰할 때 저도 그랬습니다. 숫자 하나 잘못 적으면 큰돈이 걸린 입찰이 무효가 될 수 있으니 손이 멈추더군요.
입찰보증금 쓰는법은 보증금 액수를 계산하고, 그 금액을 입찰표에 적고, 실제 보증금을 봉투에 넣는 순서로 보면 덜 복잡합니다. 여기서는 법원 부동산 경매의 기일입찰을 기준으로 이야기하겠습니다. 공매나 기간입찰은 제출 방식이 다릅니다.
보증금은 내가 쓸 입찰가로 계산하지 않는다
제가 가장 자주 보는 실수는 입찰가의 10%를 준비하는 겁니다. 기일입찰의 매수신청보증금은 민사집행규칙상 원칙적으로 그날 물건의 최저매각가격 10분의 1입니다. 법원이 다른 금액을 정할 수 있으니 매각기일 공고와 특별매각조건을 먼저 확인해야 합니다.
예를 들어 감정가가 3억 원이고 이번 회차 최저매각가격이 2억 4천만 원인 물건을 보겠습니다. 제가 2억 7천3백만 원에 입찰한다면, 일반적인 10% 조건에서 보증금은 입찰가의 10%인 2천730만 원이 아니라 최저매각가격의 10%인 2천400만 원입니다. 유찰된 물건이라면 최초 감정가를 기준으로 계산해서도 안 됩니다.
그런데 10%라는 숫자만 외우고 재매각 물건에 들어가면 위험합니다. 앞선 매수인이 잔금을 내지 않아 다시 나온 물건 등에는 법원이 보증금액을 달리 정한 조건이 붙을 수 있습니다. 위 물건의 보증금이 20%로 정해졌다면 필요한 돈은 4천800만 원입니다. 수표 2천400만 원만 들고 갔다면 입찰가를 아무리 잘 써도 보증금이 모자랍니다. 비율은 사례마다 공고된 금액을 확인해야 합니다.
입찰표 보증금 칸에는 실제 준비한 금액을 적는다
입찰표에서 먼저 구분할 칸은 ‘입찰가격’과 ‘보증금액’입니다. 입찰가격에는 내가 이 물건을 사겠다고 제시하는 금액을, 보증금액에는 그 입찰을 위해 제공하는 보증금액을 적습니다. 앞의 예라면 입찰가격은 273,000,000원, 보증금액은 24,000,000원입니다. 숫자를 적고 나서는 쉼표보다 자릿수를 먼저 봅니다. 0 하나가 붙거나 빠지면 뜻이 완전히 달라집니다.
사건번호도 함께 봐야 합니다. 같은 사건에 물건이 여러 개면 물건번호까지 맞는지 확인합니다. 경매법정에서는 비슷한 주소의 물건이 같은 날 진행되기도 합니다. 저는 입찰표를 쓰기 전에 사건번호, 물건번호, 최저매각가격, 보증금액을 종이 한쪽에 적어 두고 공고와 다시 맞춰 봅니다.
입찰가격을 잘못 적었다면 입찰표 위에 줄을 긋고 고치지 않는 편이 안전합니다. 찾기쉬운 생활법령정보에 실린 기일입찰표 처리기준상 입찰가격을 정정한 표는 정정인을 찍어도 개찰에서 제외됩니다. 제출 전이라면 새 입찰표를 받아 다시 쓰면 됩니다. 보증금액 칸의 오기와 실제 보증금 부족은 성격이 다릅니다. 보증금액 기재에 흠이 있어도 실제로 정해진 금액 이상을 제공한 사실이 확인되면 개찰에 포함될 수 있지만, 제공한 돈 자체가 부족하면 입찰이 무효입니다. 애초에 두 금액을 일치시키는 게 마음 편합니다.
수표와 봉투는 숫자를 쓴 뒤 다시 확인한다
기일입찰에서는 현금이나 자기앞수표 등 법원이 인정하는 방법으로 보증을 제공합니다. 저는 수표를 준비할 때 발행 금액과 장수를 따로 메모합니다. 2천400만 원이 필요한데 2천만 원권 한 장만 봉투에 넣는 식의 실수는 입찰표를 잘 썼어도 막아 주지 못합니다. 수표의 지급제시기간 요건도 있으니 오래 보관한 수표라면 그대로 들고 가지 않습니다.
현장에는 작은 매수신청보증봉투와 큰 기일입찰봉투가 비치됩니다. 현금이나 자기앞수표로 보증금을 낼 때는 작은 봉투에 넣고 봉한 뒤, 그 봉투와 입찰표를 큰 봉투에 넣어 제출하는 순서입니다. 봉투의 기재와 날인, 입찰자용 수취증 처리도 법정 안내에 맞춰야 합니다. 보증서를 이용하는 경우에는 넣는 방식이 다르므로 집행관 안내를 따릅니다.
- 작은 봉투를 닫기 전 수표 금액의 합계가 공고된 보증금액 이상인지 확인합니다.
- 입찰표와 봉투의 사건번호, 물건번호, 입찰자 이름을 나란히 놓고 대조합니다.
- 큰 봉투를 입찰함에 넣기 전 수취증을 받아 보관합니다. 한번 제출한 입찰표는 취소하거나 바꿀 수 없습니다.
개찰 때는 가장 높은 가격을 쓴 사람의 보증금을 확인합니다. 그 보증금이 부족하면 해당 입찰은 무효가 되고 다음 가격의 입찰을 확인합니다. 제가 법정에서 숫자를 두 번 읽는 이유가 여기 있습니다. 최고가를 써도 보증금이 부족하면 그 가격으로 물건을 살 기회가 사라집니다.
낙찰을 바라기 전에 잔금까지 계산한다
보증금 2천400만 원을 마련했다고 자금 준비가 끝난 건 아닙니다. 앞의 예에서 2억 7천3백만 원에 매수하고 보증금이 매각대금에 들어간다면 남은 매각대금은 2억 4천900만 원입니다. 여기에 취득세, 등기 비용, 필요한 수리비와 명도 비용도 따로 잡아야 합니다. 경락잔금대출은 물건과 차주의 조건에 따라 달라지니 예상 대출액만 믿고 입찰가를 올리면 곤란합니다.
입찰에서 지고 차순위매수신고인도 아니라면 절차가 끝난 뒤 보증금 반환을 요청할 수 있습니다. 반대로 최고가매수신고인이 되어 매각허가를 받고도 대금지급기한까지 잔금을 내지 못하면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 그래서 저는 입찰표를 쓰기 전에 권리분석과 현장 시세를 다시 보고, 잔금 조달액을 적어 봅니다. 봉투에 넣는 수표의 숫자는 작아 보여도, 그 뒤에 감당할 금액은 훨씬 큽니다.
