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얼마 전 경매 물건을 보러 갔다가 월세가 유독 잘 나온다는 다가구주택을 봤습니다. 방마다 세입자가 있었고, 중개인은 공실 걱정이 없다고 했죠. 그런데 건축물대장을 펴니 ‘위반건축물’ 표시가 있었습니다. 옥상에 방을 덧붙인 게 문제였습니다. 월세 숫자만 보고 입찰했다면 낙찰 뒤에 그 방을 어떻게 처리할지부터 막막했을 겁니다.
위반건축물 월세를 볼 때 제가 먼저 묻는 건 수익률이 아닙니다. 어느 부분이 위반됐고, 그 부분에 누가 살고 있으며, 원래 상태로 돌리려면 얼마가 드는지입니다. 세입자로 들어가는 분이라면 질문이 하나 더 붙습니다. 지금 계약하려는 방이 서류상 어디에 해당하는지 확인해야 합니다.
대장의 빨간 표시보다 위반 위치가 먼저다
위반건축물이라고 해도 모습은 제각각입니다. 베란다를 실내로 넓힌 집도 있고, 근린생활시설을 주거용 방으로 나눈 곳도 있습니다. 옥상이나 주차장에 방을 만든 경우도 봤습니다. 같은 건물에 표시가 있어도 내가 빌리거나 낙찰받으려는 공간과 직접 관련되는지는 따로 확인해야 합니다.
저는 건축물대장의 용도·면적·층수와 현장을 나란히 놓고 봅니다. 건물 전체에 표시가 있다고 해서 모든 방이 똑같이 위반된 것은 아닙니다. 반대로 대장에 적힌 짧은 문구만으로 위반 범위를 다 알 수도 없습니다. 해당 지자체 건축 담당 부서에 위반 위치, 시정명령 내용, 현재 절차를 확인하고 현장 사진과 대조해야 그림이 잡힙니다.
건축법에 따라 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 사용금지나 사용제한 명령도 가능한 사안입니다. ‘지금까지 월세를 받았으니 앞으로도 괜찮다’는 말은 그래서 믿지 않습니다. 특히 위반 공간을 없애야 하는 물건이라면, 그 방의 월세를 장래 수입에 계속 넣어 계산할 수 없습니다.
세입자는 계약할 방부터 특정해야 한다
월세를 구하는 입장에서는 보증금이 작다고 마음을 놓기 쉽습니다. 하지만 500만 원도 돌려받아야 할 돈입니다. 계약서의 주소와 층·호실, 실제 출입문 표시, 건축물대장의 층별 용도를 맞춰 보세요. ‘302호’라고 광고하지만 대장에는 그 공간 자체가 확인되지 않는다면, 왜 다른지 설명을 듣고 자료로 확인해야 합니다.
위반건축물이라는 이유만으로 주택임대차보호법의 보호가 일률적으로 사라지는 것은 아닙니다. 실제 주거용으로 사용한 공간이라면 불법 용도변경이 있었다는 사정만으로 법 적용을 배제할 수 없다고 본 법원 판단도 있습니다. 다만 개별 공간의 구조와 사용 상태, 주민등록으로 임차 공간을 알아볼 수 있는지 등은 사안별로 따져야 합니다. 중개인의 ‘전입은 다 된다’는 한마디로 판단할 일이 아닙니다.
입주했다면 실제 점유와 전입신고, 확정일자를 챙겨야 합니다. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 판단할 때 중요한 요건입니다. 계약 전에는 등기사항증명서에서 소유자와 근저당권 등을 확인하고, 선순위 보증금이 얼마나 있는지도 물어야 합니다. 다가구주택은 다른 방 임차인의 보증금까지 함께 봐야 내 보증금의 위치가 보입니다. 경매가 진행 중이라면 배당요구 종기도 놓치면 안 됩니다.
경매에서는 월세표를 그대로 믿으면 안 된다
경매 물건명세서에 ‘임차인 있음’이라고 적혀 있어도 보증금과 월세, 실제 점유 공간이 모두 확인됐다는 뜻은 아닙니다. 저는 현황조사서와 등기사항증명서, 건축물대장을 같이 펼쳐 놓고 계약 시점·전입일·확정일자·배당요구 여부를 맞춰 봅니다. 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 다 갚아지지 않으면 낙찰자가 부담할 수 있는지도 별도로 계산합니다.
위반 방에 사는 세입자가 있다고 해서 곧바로 내보낼 수 있는 것도 아닙니다. 보증금 반환 관계와 점유 권리를 먼저 봐야 합니다. 원상복구를 계획했다면 공사 전에 임대차가 언제 끝나는지, 합의와 명도에 얼마가 들지 확인해야 하죠. 이 부분을 빼고 적은 월세 수익표는 현장에서 거의 쓸모가 없습니다.
예를 들어 낙찰가 1억 2천만 원, 취득·등기 비용 500만 원, 위반 부분 원상복구 비용 1천500만 원인 물건을 가정해 봅시다. 정상 사용 가능한 방에서 월세 80만 원을 받을 수 있어도, 공사와 재임대로 첫해 3개월이 비면 월세 수입은 720만 원입니다. 관리·수선비를 연 120만 원으로 잡으면 600만 원이 남습니다. 투입액 1억 4천만 원 대비 약 4.3%입니다. 대출이자와 세금, 예상 밖의 명도비는 아직 뺀 숫자도 아닙니다.
싸게 나온 이유를 비용으로 바꿔 적는다
위반건축물 월세 물건은 인근 정상 건물보다 가격이 낮아 보일 수 있습니다. 저는 그 차액을 할인으로 바로 받아들이지 않습니다. 시정에 필요한 공사 범위, 공사 중 비는 기간, 세입자와의 협의 비용, 향후 매도할 때 매수자가 꺼릴 가능성을 각각 돈과 시간으로 적습니다. 대출 가능액도 일반 물건과 같다고 가정하지 않고 금융기관에 해당 물건의 대장을 보여 주며 확인합니다.
임차인이라면 월세가 주변보다 싼 이유를 같은 방식으로 따져야 합니다. 건축물대장과 등기사항증명서를 직접 보고, 위반 부분이 계약할 방인지 확인하세요. 시정명령으로 방을 비워야 하는 상황이라면 보증금 반환과 이사 일정까지 계약 전에 임대인과 분명히 해 둘 필요가 있습니다. 설명이 자꾸 바뀌거나 관련 서류를 보여 주지 않는다면 싼 월세의 이점보다 불확실성이 큽니다.
저도 현장에서는 월세가 꼬박꼬박 들어오는 건물에 눈이 먼저 갑니다. 그래도 입찰가를 쓰기 전에는 월세표를 덮고 위반 위치부터 다시 봅니다. 세입자의 보증금과 그 공간을 계속 쓸 수 있는지가 확인된 뒤에야 그 월세를 수입으로 적을 수 있습니다.
