전세자금대출 계약 전 따질 5가지 숫자

얼마 전 상담에서 보증금 3억원짜리 집을 구한 분이 “전세자금대출은 80%까지 나온다니 2억4천만원을 빌리면 되겠죠?”라고 물었습니다. 계산은 맞지만 대출 가능액은 달랐습니다. 소득과 기존 대출을 반영한 심사 한도가 더 낮았거든요. 전세계약에서는 금리보다 먼저 확인할 숫자가 있습니다.

1. 보증금의 80%와 실제 대출 한도

보증금 3억원의 80%는 2억4천만원입니다. 하지만 80%는 흔히 적용되는 상한 계산의 한 부분일 뿐, 승인 약속이 아닙니다. 보증기관의 상품별 한도, 소득과 부채, 주택 조건, 은행 심사를 함께 통과해야 합니다. 한국주택금융공사의 일반전세자금보증도 보증금의 80%, 상품 한도, 상환능력에 따른 한도 중 작은 금액을 기준으로 봅니다. 수도권·규제지역에는 추가 조정이 적용될 수 있습니다.

계약금도 따로 준비해야 합니다. 위 사례에서 계약금이 보증금의 5%라면 1천500만원입니다. 한국주택금융공사 일반전세자금보증은 보증금의 5% 이상을 지급한 세대주를 대상으로 합니다. 대출 실행일에 들어올 돈을 계약금 지급에 미리 쓸 수는 없습니다. 잔금 날 필요한 자기자금까지 계산하면, ‘80% 대출’이라는 말만 듣고 집을 고르는 일이 얼마나 위험한지 드러납니다.

2. 금리 0.4%포인트의 실제 가격

대출금 2억원을 2년 동안 유지한다고 가정해 보겠습니다. 연 4.0%라면 이자는 월 약 66만7천원, 연 3.6%라면 월 60만원입니다. 차이는 월 약 6만7천원, 2년이면 약 160만원입니다. 단순 계산이며 금리 변동과 대출 잔액 변화는 반영하지 않았습니다. 상담에서는 금리 숫자 하나보다 그 금리가 언제까지 유지되는지를 먼저 묻습니다.

예를 들어 우대금리 0.4%포인트 중 0.2%포인트가 급여 이체, 0.2%포인트가 카드 이용 조건이라면 조건을 못 채운 달의 부담이 달라질 수 있습니다. ‘최저 연 3.6%’와 내가 실제로 적용받을 금리는 다른 숫자입니다. 은행에 우대 조건별 적용 기간과 미충족 시 금리를 적어 달라고 요청하면 비교가 쉬워집니다. 보증료와 인지세 등 고객 부담 비용도 함께 확인해야 합니다.

조건이 맞는 무주택자라면 주택도시기금의 버팀목전세자금도 비교할 만합니다. 일반 버팀목은 안내 기준으로 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산 3억4천500만원 이하 등의 요건이 있고, 금리 범위는 연 2.5~3.5%입니다. 다만 한도는 수도권 1억2천만원, 수도권 밖 8천만원 이내입니다. 금리가 낮아도 필요한 잔금을 채우지 못한다면 다른 대출이나 더 낮은 보증금의 집을 함께 검토해야 합니다.

3. 대출 보증과 보증금 반환 보증은 다릅니다

“보증서가 나오니 보증금도 안전하겠죠?”라는 질문을 자주 듣습니다. 전세자금대출 보증은 주로 은행의 대출채권을 위한 장치입니다. 집주인이 만기에 보증금을 돌려주지 않을 위험을 대비하려면 전세보증금반환보증의 가입 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다. 주택도시보증공사의 전세금안심대출보증처럼 두 보증을 묶은 상품도 있지만, 그 경우에도 가입 금액과 조건을 확인해야 합니다.

집값을 3억원으로 인정받고 선순위 근저당 채권이 5천만원인 집을 예로 들겠습니다. 주택도시보증공사의 반환보증 기준인 ‘인정 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 뺀 금액’으로 계산하면 2억2천만원입니다. 전세보증금이 2억3천만원이라면 이 계산만으로도 보증 한도를 1천만원 넘습니다. 실제 심사에는 주택 유형, 가격 산정 방식, 다른 선순위 보증금 같은 조건도 들어갑니다. 대출이 가능한 집과 보증금을 지킬 수 있는 집이 늘 같은 집은 아닙니다.

특히 다가구주택은 같은 건물의 다른 세입자 보증금도 살펴야 합니다. 등기부에 보이는 근저당만 더해서 안전하다고 판단하기 어렵습니다. 계약 전에 보증기관의 반환보증 가능 여부를 확인하고, 확인이 어려운 집이라면 보증금을 낮추거나 다른 집을 찾는 편이 낫습니다.

4. 잔금일과 만기일 사이에 확인할 것

한국주택금융공사 일반전세자금보증은 신규 계약의 경우 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내에 신청하는 기준이 있습니다. 그렇다고 잔금 뒤에 천천히 알아봐도 된다는 뜻은 아닙니다. 은행 심사와 서류 보완에는 시간이 걸립니다. 계약 전에는 주소와 보증금, 잔금일을 은행에 제시해 대출 가능성을 확인하고, 계약서에는 대출 불승인 시 계약금 처리 조건을 중개사와 협의해 명확히 적는 것이 좋습니다.

만기도 놓치기 쉽습니다. 2년 뒤 계약을 갱신할 때 보증금이 오르거나 소득·주택 보유 상태가 바뀌면 같은 한도와 금리를 기대하기 어렵습니다. 일반 버팀목도 연장 때 새 보증금과 소득을 기준으로 금리를 다시 판단한다고 안내합니다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 새 전세대출을 받는 경우에는 이자 상환액이 DSR에 반영될 수 있습니다. 현재 승인받은 금액을 다음 계약의 당연한 자금으로 적어두면 잔금 계획이 어긋납니다.

제가 가족의 전세계약을 본다면 먼저 실제 승인 가능액과 필요한 현금을 맞춰 보고, 그다음 우대 조건을 뺀 금리와 보증금 반환 가능성을 확인하겠습니다. 월 이자 몇 만원을 아끼는 일도 중요하지만, 잔금일에 돈이 모자라거나 만기에 보증금을 돌려받지 못하는 위험은 그보다 훨씬 큽니다.