보증보험가입 전 꼭 계산할 4가지 숫자

얼마 전 상담에서 “전세대출을 받을 때 보증료를 냈으니 보증금도 돌려받을 수 있죠?”라는 질문을 들었습니다. 이름에 ‘보증’이 들어가지만, 전세자금대출 보증과 전세보증금 반환보증은 역할이 다릅니다. 앞의 것은 대출금을 빌려준 은행을 위한 보증이고, 뒤의 것은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 세입자가 청구하는 보증입니다. 여기서 말하는 보증보험가입은 세입자의 전세보증금 반환보증을 뜻합니다.

1. 집값의 90%에서 앞선 빚을 빼세요

주택도시보증공사(HUG)의 기본 보증한도는 ‘인정 주택가격 × 90% − 선순위채권 등’입니다. 전세보증금과 앞선 채권을 합친 금액이 이 범위에 들어와야 합니다. 수도권은 보증금 7억원, 그 밖의 지역은 5억원 이하라는 보증금 기준도 따로 있습니다. 집값이 비싸 보인다는 이유만으로 가입을 예상하면 계산이 어긋납니다.

가령 인정 주택가격이 3억원이고 전세보증금이 2억5천만원이라면, 앞선 채권이 없을 때 계산상 한도는 2억7천만원입니다. 그런데 선순위 근저당권 설정액이 3천만원이면 한도는 2억4천만원으로 줄어듭니다. 보증금보다 1천만원 모자라므로 이 조건으로는 보증금 전액 가입을 기대하기 어렵습니다. 실제 심사에서는 주택가격을 어떻게 인정하는지, 다른 선순위 보증금이 있는지도 확인합니다. 특히 다가구주택은 다른 세입자의 보증금까지 살펴야 해 등기부만 보고 판단하기 어렵습니다.

제가 계약 전에 먼저 묻는 숫자도 매매 호가가 아니라 보증기관이 인정할 주택가격과 선순위채권액입니다. 등기부의 근저당은 현재 대출 잔액과 다를 수 있으니, 세입자가 임의로 잔액을 빼서 계산해서는 곤란합니다. 계약금이 오가기 전에 해당 주택으로 보증 신청이 가능한지 취급기관에 확인하는 편이 안전합니다.

2. 신청 마감은 계약기간의 절반을 기준으로 보세요

HUG의 신규 전세계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전에 반환보증을 신청해야 합니다. 2년 계약이라면 대체로 첫 1년 안에 움직여야 한다는 뜻입니다. 다만 갱신계약은 신청 가능 시점과 기준이 달라지므로 새 계약서를 썼다는 이유로 같은 날짜를 적용하면 안 됩니다.

기한만 맞추면 끝나는 것도 아닙니다. 실제 거주, 전입신고, 확정일자와 계약서 내용 등이 심사 대상입니다. 예를 들어 4월에 입주한 뒤 “연말에 보증료를 마련해서 신청하겠다”고 미뤘다면, 서류 보완이나 권리관계 확인에 걸리는 시간까지 감안해야 합니다. 저는 잔금을 치르고 전입신고와 확정일자를 갖춘 직후 신청 일정을 잡는 쪽을 권합니다. 보증기관의 최종 심사를 통과해 보증서가 발급됐는지도 확인해야 합니다.

3. 보증료는 보증금뿐 아니라 집의 위험도에 따라 달라집니다

보증료는 대략 ‘보증금액 × 연 보증료율 × 보증기간’으로 계산합니다. HUG는 보증금액 구간, 주택 유형, 부채비율에 따라 요율을 달리 적용합니다. 예를 들어 보증금 2억원인 아파트의 인정 주택가격이 3억원이고 선순위채권이 없다면 부채비율은 약 66.7%입니다. HUG의 해당 구간 연 요율 0.102%를 적용한 2년 보증료는 약 40만8천원입니다. 실제 금액은 보증기간의 일수와 할인 여부에 따라 달라집니다.

같은 수치라도 한국주택금융공사(HF)의 일반전세지킴보증 요율은 부채비율 70% 이하에서 연 0.04%입니다. 2년 보증료는 단순 계산으로 약 16만원입니다. 다만 이 상품은 HF 전세자금보증 이용 또는 동시 신청 등 별도 자격을 충족해야 합니다. 숫자만 보고 누구나 더 싼 상품으로 옮길 수 있다고 생각하면 안 됩니다. 가입 대상, 대출과의 관계, 채권양도 절차를 함께 비교해야 합니다.

납부한 보증료를 지원받을 수도 있습니다. 주택도시보증공사가 안내하는 국토교통부 보증료 지원사업은 자격을 갖춘 임차인에게 이미 낸 보증료의 전부 또는 일부를 환급하며, 2025년 3월 31일 이후 가입자는 최대 40만원 기준이 적용됩니다. 청년·신혼부부 여부와 소득 등 세부 자격은 신청 시점의 지자체 안내로 확인해야 합니다. 환급 가능성을 계약 안전성 판단에 앞세울 일은 아닙니다.

4. 보증서가 있어도 돈 받는 날짜는 따로 계산하세요

반환보증에 가입했다고 계약 만료일에 보증금이 자동 입금되는 것은 아닙니다. HUG는 계약 종료 또는 해지 후 1개월이 지나도록 정당한 사유 없이 보증금을 받지 못한 경우 등을 보증사고로 봅니다. 계약이 끝났음을 증명할 수 있어야 하고, 임차권등기명령과 이행청구 같은 절차도 이어집니다. 다음 집의 잔금일을 기존 계약 만료일 바로 다음 날로 잡으면 자금 공백이 생길 수 있습니다.

만기 때 이사할 생각이라면 갱신하지 않겠다는 의사를 정해진 기간 안에 임대인에게 전달하고, 도달 사실을 남겨두는 것이 중요합니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기가 등기부에 실제로 기재됐는지부터 확인해야 합니다. 주택도시보증공사도 등기가 완료되기 전에 전출하거나 집을 비우면 권리 유지에 문제가 생길 수 있다고 안내합니다.

일부 금액만 가입하는 선택도 신중해야 합니다. HUG는 한도 안에서 일부 가입을 허용하는 경우가 있지만, 가입하지 않은 보증금까지 보장되는 것은 아닙니다. 보증금 2억5천만원 중 5천만원만 가입했다면 나머지 2억원의 회수 위험은 여전히 살펴야 합니다. 제 가족의 계약이라면 보증료 몇 만원 차이보다 전액 가입 가능 여부, 선순위 권리, 만기 후 자금 일정부터 확인하겠습니다. 그 숫자가 맞지 않는 집이라면 보증보험가입을 전제로 계약을 밀어붙이지 않겠습니다.