전세대출 받기 전 가계부로 따질 5가지 숫자

가계부를 오래 쓰다 보니 이사할 때 가장 크게 달라지는 숫자는 보증금보다 매달 빠져나가는 돈이었다. 전세대출 한도가 넉넉하다는 말을 듣고 집을 골랐다가, 이자와 관리비를 넣어 보니 생활비가 빠듯해진 적도 있다. 집을 고를 때는 ‘얼마까지 빌릴 수 있나’와 ‘얼마를 빌려도 편하게 살 수 있나’를 따로 계산하는 편이 좋다.

1. 내 돈은 계약금만큼만 있으면 될까

보증금 2억 원인 집에 전세대출 1억 2천만 원을 받는다고 가정해 보자. 차액 8천만 원은 내 돈으로 채워야 한다. 그런데 통장에 딱 8천만 원이 있다고 계약하면 잔금 뒤 생활이 금세 불안해진다. 이사비, 중개보수, 대출 관련 비용, 새집에 필요한 물건 값은 아직 계산에 들어가지 않았기 때문이다.

나는 가계부에 ‘보증금으로 들어갈 돈’과 ‘이사 뒤에도 남길 돈’을 다른 칸에 적는다. 예를 들어 이사와 각종 비용에 300만 원, 비상금으로 600만 원을 남기기로 했다면 필요한 현금은 8천만 원보다 900만 원 많다. 금액은 집마다 다르지만, 계약금만 마련됐다는 이유로 자금 계획까지 끝난 것은 아니다. 대출 가능 금액도 계약 전 은행에서 확인해야 한다. 한국주택금융공사 안내처럼 보증 요건에 맞더라도 은행 심사 결과는 달라질 수 있다.

2. 이자는 월급에서 매달 얼마를 가져갈까

대출 1억 2천만 원에 금리가 연 4%라면 단순 계산한 이자는 한 달 약 40만 원이다. 여기에 관리비 20만 원이 붙으면 집 때문에 정기적으로 나가는 돈이 60만 원이 된다. 전세라서 월세가 없다는 말만 믿고 예산을 짜면 이 60만 원을 놓치기 쉽다. 실제 납부액은 대출 방식과 금리 조건에 따라 다르니 은행이 제시한 상환 일정으로 다시 적어야 한다.

가령 세후 월급이 350만 원이고 기존 고정비가 150만 원, 식비와 교통비 같은 변동비가 90만 원이라면 이자 40만 원을 낸 뒤 70만 원이 남는다. 여기서 경조사비나 병원비가 생겨도 저축을 이어 갈 수 있을지 봐야 한다. 평소 쓰던 돈을 억지로 절반으로 줄여야만 가능한 집이라면, 입주 뒤의 부담이 생각보다 클 수 있다.

3. 금리 차이는 2년 동안 얼마가 될까

금리를 볼 때는 소수점보다 원화로 바꿔 보는 게 감이 빠르다. 같은 1억 2천만 원을 빌릴 때 연 3.8%와 4.3%의 차이는 0.5%포인트다. 단순 이자 계산으로는 월 5만 원, 2년이면 120만 원 차이다. 커피값 몇 번 아끼는 것보다 대출 조건을 한 번 더 비교하는 편이 가계부에는 크게 남는다.

다만 낮게 보이는 금리가 내게도 적용되는지는 별개다. 우대금리 조건을 얼마나 오래 유지해야 하는지, 변동금리라면 언제 다시 정해지는지, 보증료와 중도상환수수료는 얼마인지 함께 적어 둔다. 주택도시기금의 버팀목전세자금처럼 정책 상품도 있으니 자격이 맞는지 확인할 만하다. 소득과 주택 조건, 신청 시점에 따라 달라지므로 광고의 최저금리를 내 예상 이자로 옮겨 적지는 않는다.

4. 이사 뒤 통장에 몇 달 치 생활비가 남을까

전세 계약을 마치고 잔고가 거의 0원이 되면 작은 지출도 큰 스트레스가 된다. 내 기준은 이사 직후에도 필수 생활비 몇 달 치를 손대지 않을 돈으로 남겨 두는 것이다. 예를 들어 한 달 필수 지출이 200만 원이라면 3개월 치는 600만 원이다. 누구에게나 같은 개월 수가 맞는 것은 아니다. 수입이 들쑥날쑥하거나 부양할 가족이 있다면 더 넉넉히 잡는 쪽이 마음 편하다.

이 돈은 대출을 빨리 갚는 돈과도 구분한다. 이사한 첫해에는 예상 못 한 수리비나 가전 교체비가 겹치기 쉽다. 통장에 남은 현금을 전부 보증금에 보태야 원하는 집을 얻을 수 있다면, 집의 가격대를 한 단계 낮춰 보는 것도 충분히 현실적인 선택이다.

5. 계약이 끝날 때 돌려받을 돈은 안전할까

월 이자를 감당할 수 있어도 보증금을 돌려받는 문제는 따로 확인해야 한다. 계약 전에는 등기사항전부증명서의 소유자와 근저당 등 권리관계를 보고, 잔금을 치르기 전에도 변동이 없는지 다시 확인한다. 다가구주택이라면 다른 세입자의 보증금처럼 내 보증금보다 먼저 보호받을 금액도 중요하다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 집의 가격과 선순위채권 등을 기준으로 가입 가능 여부를 판단한다.

전세대출에 쓰이는 보증과 보증금 반환을 위한 보증은 목적이 다르다. 한국주택금융공사도 전세자금보증 이용자에게 반환보증을 별도로 안내한다. 내가 이용할 대출과 반환보증을 함께 쓸 수 있는지, 보장 금액과 신청 기한은 어떻게 되는지 은행과 보증기관에 계약 전에 확인하는 게 좋다. 대출이 나온다는 사실만으로 보증금 반환까지 보장되는 것은 아니다.

전세대출을 고민할 때 나는 집 사진보다 가계부를 먼저 펼친다. 내 돈이 얼마나 들어가고, 매달 얼마가 빠지고, 이사 뒤 얼마가 남는지 적으면 선택지가 조금 또렷해진다. 마음에 드는 집에서 사는 기쁨도 중요하다. 그 집에 사는 동안 돈 걱정 때문에 매달 숨이 차지 않는지도 함께 봐야 한다.