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얼마 전 경매 물건을 보러 갔다가 세입자에게 이런 말을 들었다. 직장 때문에 이사를 가야 하는데 집주인이 “새 세입자 구해 오기 전에는 보증금 못 준다”고 했다는 것이다. 전세 중도해지 임대인 거부 문제를 들으면 나는 이사 날짜보다 먼저 계약서와 갱신 당시 주고받은 문자를 확인한다. 같은 전세라도 최초 계약인지, 묵시적으로 갱신됐는지에 따라 세입자가 할 수 있는 일이 달라진다.
처음 맺은 계약이라면 이사 사정만으로 끝나지 않는다
전세 계약서에 2년의 기간을 정했고 아직 그 기간이 남았다면, 전근이나 결혼 같은 개인 사정만으로 세입자가 계약을 끝낼 수 있는 것은 아니다. 중도해지를 허용하는 특약이 있는지 먼저 봐야 한다. 특약이나 별도의 해지 사유가 없다면 임대인과 종료 날짜를 합의해야 한다. 이때 “다음 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다”는 말을 들었다고 해서 합의가 끝난 것으로 생각하면 곤란하다. 언제 계약을 끝내고, 보증금은 언제 얼마를 돌려받는지까지 맞춰야 한다.
가령 보증금 3억 원에 계약 기간이 10개월 남았다고 해보자. 새 세입자를 찾았더라도 주변 전세 시세가 2억 7천만 원으로 내려갔다면 임대인은 차액 3천만 원을 마련해야 한다. 세입자를 구하는 일과 기존 보증금을 돌려받는 일은 이렇게 따로 움직인다. 경매 현장에서 보증금 반환 문제를 보면 집주인의 말보다 자금 사정을 먼저 확인하게 되는 이유다.
중개보수도 자주 다툰다. 법제처 생활법령정보는 새 임차인을 구할 때의 중개보수를 원칙적으로 임대인이 부담한다고 안내한다. 다만 계약 기간 중 임차인이 먼저 나가면서 임대인이 조기 종료에 동의하는 조건으로 그 비용을 부담하기로 협의할 수는 있다. “중도에 나가니 무조건 세입자 몫”이라는 말도, “어떤 경우에도 낼 필요 없다”는 말도 계약 내용을 빼고는 맞지 않는다. 부담하기로 했다면 금액과 지급 시점을 합의서에 적는 편이 낫다.
묵시적 갱신과 갱신요구권을 썼다면 3개월을 본다
계약 만료 무렵 서로 갱신 거절을 알리지 않아 묵시적으로 갱신됐다면 이야기가 달라진다. 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생긴다. 집주인이 동의한다는 답을 해야만 3개월이 시작되는 구조는 아니다. 그렇다고 문자만 보내고 다음 날 바로 보증금을 돌려달라고 요구할 수도 없다.
계약갱신요구권을 행사해 갱신된 경우에도 같은 해지 규정이 적용된다. 대법원은 갱신된 계약 기간이 시작되기 전에 해지 통지가 임대인에게 도달했더라도, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 판단했다. 반면 만기 전에 새 계약서를 쓰고 기간과 조건을 다시 정한 경우라면 단순히 ‘갱신’이라는 말만 보고 판단하면 위험하다. 당시 문자, 계약서 문구, 보증금 증감 내역을 함께 확인해야 한다.
만기 자체가 가까운 최초 계약이라면 또 다른 날짜가 중요하다. 주택임대차보호법은 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리지 않으면 묵시적 갱신이 될 수 있도록 정한다. 그래서 계약 종료를 원한다면 만기일만 달력에 적어둘 게 아니라 통지 시한도 함께 적어둬야 한다.
거부한다는 답보다 통지가 도달한 기록이 중요했다
세입자 입장에서 제일 아까운 시간은 전화로만 실랑이하다 흘려보낸 며칠이다. 묵시적 갱신이나 갱신요구권에 따른 해지라면 “계약을 해지합니다”라는 의사를 분명히 전하고, 임대인이 받은 날짜를 남겨야 한다. 문자나 메신저에는 주택 주소, 계약 당사자, 해지 의사, 보증금 반환을 요청하는 날짜를 적는다. 답장과 읽음 표시, 통화 뒤 확인 문자를 보관하고, 도달 여부가 다투어질 것 같으면 내용증명과 배달 기록도 챙긴다. 내용증명을 보냈다는 사실만으로 상대방에게 도달했다고 단정하지는 않는다.
최초 계약을 합의로 끝내는 상황이라면 문구가 조금 다르다. “집을 내놓겠습니다”는 광고 계획이지 해지 합의가 아니다. 종료일, 보증금 반환일, 새 세입자가 늦게 구해졌을 때 처리, 중개보수 부담을 한 장에 적고 양쪽이 확인해야 한다. 임대인이 구두로 “알아서 나가라”고 한 뒤 반환일에는 “그런 뜻이 아니었다”고 말하는 장면을 현장에서 여러 번 봤다. 짧은 합의서 하나가 그 말다툼을 줄인다.
보증금을 받기 전 이사할 때가 가장 조심스럽다
해지 효력이 생겼는데도 임대인이 돈이 없다고 하면, 다음 세입자를 마냥 기다리는 것으로 문제가 해결되지는 않는다. 먼저 종료 사실과 반환 요청을 기록으로 남기고, 계약서·송금 내역·전입신고·확정일자 자료를 모아둔다. 반환이 계속 지연되면 주택임대차분쟁조정위원회 조정이나 보증금반환청구 소송을 검토할 수 있다. 보증금반환보증에 가입했다면 보증기관의 청구 요건과 절차도 따로 확인해야 한다.
특히 보증금을 못 받은 채 전출하고 집을 비우는 결정은 신중해야 한다. 주택을 점유하고 주민등록을 유지하는 것은 대항력과 연결된다. 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 다만 신청서를 접수한 것과 등기가 실제로 끝난 것은 다르다. 이사가 불가피하다면 등기부에서 임차권등기가 마쳐졌는지 확인한 뒤 움직이는 쪽이 안전하다.
경매 물건에서 세입자의 보증금 문제를 볼 때도 나는 ‘집주인이 돌려주겠다고 했는가’보다 계약이 언제 끝났고, 통지가 언제 도달했으며, 권리를 지킬 기록이 남아 있는지를 본다. 당장 이삿짐 날짜를 잡아야 한다면 마음이 급해질 수밖에 없다. 그래도 그 세 날짜를 먼저 확인해야 보증금을 받을 계획도 현실적으로 세울 수 있다.
