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얼마 전 재개발구역 경매 물건을 보러 갔는데, 주변에서는 입찰가만 이야기했습니다. 감정가보다 싸게 받으면 새 아파트도 싸게 얻는다는 식이었죠. 그런데 제가 먼저 확인한 건 낙찰 예상가가 아니라 그 물건에 분양받을 권리가 실제로 남아 있는지였습니다. 조합원 입주권이 걸린 경매에서는 그 순서가 바뀌면 큰돈이 묶일 수 있습니다.
등기부에 집이 있다고 입주권까지 있는 건 아니다
조합원 입주권은 재개발·재건축 조합원이 사업 절차에 따라 새 건물을 공급받을 수 있는 지위입니다. 낡은 집을 샀다는 사실만으로 새 아파트 한 채가 따라오는 구조는 아닙니다. 분양신청을 했는지, 관리처분계획에서 분양대상자로 확정됐는지, 취득하는 사람이 조합원 지위를 승계할 수 있는지를 따로 봐야 합니다.
특히 분양신청 기간이 지난 물건은 조합에 확인할 내용이 많습니다. 종전 소유자가 신청하지 않았거나 신청을 철회했고 분양대상에서도 빠졌다면, 기대했던 입주권 대신 현금청산 문제가 남을 수 있습니다. 법제처의 법령해석에도 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 된 사람의 조합원 지위가 정관에 따라 상실될 수 있다는 사례가 있습니다. 매각물건명세서에 입주권을 보장한다는 문구가 없는데 광고 제목에만 ‘입주권 물건’이라고 적혀 있다면, 저는 그 광고를 계산의 출발점으로 삼지 않습니다.
낙찰가에 분담금을 더해야 숫자가 보인다
예를 들어 낙찰가를 3억 8천만 원으로 예상해 봅시다. 조합원 분양가가 4억 2천만 원이고 인정된 권리가액이 3억 원이라면, 단순 계산한 분담금은 1억 2천만 원입니다. 벌써 투입액이 5억 원입니다. 여기에 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비, 대출이자와 보유비용이 붙습니다. 조합의 사업비가 늘어 추가분담금이 생길 가능성도 따져야 하고요. 준공 후 예상 시세가 5억 6천만 원이라고 해서 차액 6천만 원을 수익으로 적어 두면 위험합니다.
이 숫자는 설명을 위한 가정입니다. 현장에서는 조합원 분양가와 권리가액이 어느 단계의 자료인지부터 확인합니다. 분양신청 안내에 적힌 추산액과 인가된 관리처분계획의 금액은 무게가 다릅니다. 이후 계획 변경이나 공사비 조정도 있을 수 있습니다. 저는 입찰표를 쓰기 전에 조합에 납부한 분담금, 앞으로 낼 금액, 연체 여부와 납부 일정을 묻습니다. 낙찰자가 어떤 금전 부담을 승계하는지는 해당 조합 서류와 매각 조건을 놓고 확인해야 합니다.
경매라서 조합원 지위 제한을 피하는 건 아니다
투기과열지구 물건이라면 확인할 줄이 하나 더 생깁니다. 도시 및 주거환경정비법은 일정한 시점 이후 토지나 건물을 양수한 사람의 조합원 자격을 제한합니다. 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후가 기준입니다. 법에 예외가 있지만 경매로 취득한다는 이유만으로 자동 승계된다고 생각하면 곤란합니다. 구역의 지정 여부, 인가일, 원소유자와 낙찰자의 사정을 함께 대조해야 합니다.
제가 입찰 전에 모으는 자료는 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서로 끝나지 않습니다. 분양신청 여부, 관리처분계획의 해당 물건 내역, 조합 정관과 분담금 납부 내역도 필요합니다. 조합의 구두 설명을 들었다면 담당자와 확인 날짜를 적어 두고, 중요한 내용은 서류로 다시 확인합니다. 같은 구역 안에서도 물건별 권리와 납부 상황이 다를 수 있어서입니다.
새 아파트가 보여도 현금 흐름은 따로 본다
입주권이 확실해 보여도 돈을 제때 마련하지 못하면 버티기 어렵습니다. 낙찰잔금과 조합 분담금의 납부 시점은 같지 않을 수 있습니다. 경락잔금대출이 나온다는 말만 믿고 입찰가를 올리기보다, 해당 물건을 담보로 얼마를 언제 빌릴 수 있는지 금융기관에 확인해야 합니다. 이주비 대출이 걸려 있다면 상환과 승계 조건도 살펴야 합니다. 점유자가 남아 있으면 명도에 드는 시간과 비용까지 현금 계획에 넣습니다.
세금도 ‘입주권이니까 주택이 아니다’라는 한 문장으로 처리할 수 없습니다. 취득 과정의 세금, 보유 주택 수와 연결된 양도소득세, 준공 후 주택을 처분할 때의 계산은 취득 경위와 시점에 따라 달라집니다. 기존 주택이 있는 투자자라면 입찰 전에 국세청 안내와 세무 전문가를 통해 자신의 보유 현황을 기준으로 계산하는 편이 낫습니다.
그날 본 물건은 예상 낙찰가만 놓고 보면 꽤 매력적이었습니다. 하지만 분양대상 여부와 남은 분담금을 입찰 전까지 서류로 확인하지 못해 저는 입찰표를 쓰지 않았습니다. 경매장에서 놓친 물건은 다시 만날 수 있어도, 확인하지 않은 권리를 낙찰받은 뒤 되돌리기는 어렵습니다. 조합원 입주권 물건에서 제가 가장 비싸게 치는 것은 싼 가격보다 확인된 권리입니다.
