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입찰장에서 권리분석을 할 때보다 입주권 계약서를 앞에 두고 자금표를 맞출 때 더 긴장한 적이 있습니다. 매도인이 “이주비 대출 2억은 그대로 넘기면 됩니다”라고 말하면 계약 당일 필요한 현금이 2억 줄어든 것처럼 보이거든요. 그런데 그 말은 은행이 매수인을 심사하기 전까지 확정된 돈이 아닙니다. 조합원 입주권 매매시 대출은 매도인의 대출 잔액부터 확인하고, 내가 그 대출을 승계할 수 있는지 따로 확인해야 합니다.
매도인의 이주비 대출은 내 대출이 아니다
관리처분계획 인가 뒤 이주가 진행되는 현장에는 기존 조합원이 받은 이주비 대출이 남아 있는 경우가 많습니다. 입주권을 사면 그 대출도 자동으로 따라온다고 생각하기 쉽습니다. 실제로는 취급 은행의 채무자 변경 심사가 필요합니다. 매수인의 소득, 기존 부채, 보유 주택, 해당 사업장 대출 약정과 그때 적용되는 규제가 영향을 줍니다. 같은 단지의 같은 평형을 사더라도 사람마다 결과가 달라질 수 있다는 뜻입니다.
계약 전에 매도인의 대출 잔액증명과 상환 조건을 받고, 조합이 안내하는 취급 은행에 매수인 명의 승계 가능 여부를 물어야 합니다. 전화로 “대체로 됩니다”라는 답을 들었다면 아직 자금 계획에 넣기 이릅니다. 필요한 서류와 심사 시점, 승계가 안 될 때 기존 대출을 언제 갚아야 하는지까지 확인해야 합니다. 조합의 명의 변경과 은행의 채무자 변경도 서로 다른 절차입니다.
숫자로 보면 차이가 선명합니다. 권리가액 4억 원에 웃돈 2억 원을 더해 권리 거래금액이 6억 원이고, 매도인의 이주비 대출이 2억 원 남아 있다고 가정해 보죠. 은행이 2억 원 승계를 승인하고 계약에서 이를 잔금에 반영했다면 당장 매도인에게 지급할 현금은 4억 원입니다. 승계가 거절되면 매도인의 대출을 상환해야 하므로 거래를 마치기 위해 마련할 돈은 6억 원으로 달라집니다. 돈이 사라진 게 아닙니다. 앞의 경우에도 넘겨받은 원금 2억 원은 언젠가 갚아야 합니다.
매수대금만 적은 자금표는 입주 때 틀어진다
입주권 가격을 볼 때 저는 조합원 분양가와 앞으로 낼 분담금을 같은 줄에 놓습니다. 위 예시에서 조합원 분양가가 8억 원, 권리가액이 4억 원이라면 분담금은 일단 4억 원으로 계산할 수 있습니다. 앞서 납부한 금액과 실제 납부 일정은 조합 자료로 다시 맞춰야 합니다. 이 경우 거래금액 6억 원과 분담금 4억 원을 합친 10억 원이 기본 투입액입니다. 취득 관련 세금, 중개보수, 대출 이자와 등기 비용은 별도입니다.
더 무서운 건 분담금이 마지막까지 고정된 숫자가 아닐 수 있다는 점입니다. 공사비 조정이나 사업 일정 변경으로 추가 납부액이 생기기도 합니다. 분담금이 5천만 원 늘면 수익 계산에서도 그만큼 빠집니다. 준공이 6개월 늦어지고 이주비 2억 원에 연 6% 이자를 직접 부담한다는 가정이라면, 단순 계산으로 이자만 600만 원입니다. 금리와 이자 부담 주체는 사업장 약정마다 다르니, 이 숫자는 계산 방식을 보여주는 예시로만 보셔야 합니다.
입주 때 받을 잔금대출도 지금 확정된 돈처럼 적어 두면 곤란합니다. 준공 시점의 담보평가, 개인 소득과 부채, 주택 보유 현황, 당시의 대출 규제가 다시 작동합니다. 금융위원회의 대출 규제 안내를 보면 이주비 대출과 주택 구입 목적 담보대출의 한도도 똑같이 취급되지 않습니다. 지금 이주비 승계가 가능하다는 답과 몇 년 뒤 잔금대출이 충분히 나온다는 답은 전혀 다릅니다.
계약금 보내기 전에 조합과 은행에서 맞출 것
먼저 조합에 현재 조합원 명의, 배정 평형, 권리가액, 납부한 분담금과 남은 납부 일정, 체납금과 추가 부담 가능성을 확인합니다. 매도인이 보여준 옛 안내문 한 장보다 현재 조합 장부와 통지 내용이 중요합니다. 이주비가 있다면 원금뿐 아니라 미납 이자, 중도상환 비용, 이자 지원이 언제 끝나는지도 묻습니다. 매도인과 매수인 중 누가 어느 날짜까지 부담하는지 계약서에도 맞춰 적어야 합니다.
그다음 은행에는 해당 입주권을 사는 내 조건으로 승계 심사를 받을 수 있는지 확인합니다. 소득서류와 기존 대출 내역 없이 매물 정보만 들고 받은 답은 참고 수준입니다. 승인 전 계약을 피하기 어렵다면 대출 승계 불승인 때 잔금 마련 방법과 계약 처리 방식이 어떻게 되는지 당사자끼리 구체적으로 합의해 계약서에 남겨야 합니다. 막연히 “대출 안 되면 협의한다”는 문구는 잔금일에 도움이 잘 안 됩니다.
대출보다 앞서 볼 것이 조합원 지위입니다. 국가법령정보센터의 도시정비법 제39조에 따르면 투기과열지구의 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획 인가 후 양수인의 조합원 자격이 원칙적으로 제한됩니다. 법에서 정한 예외와 개별 사업장 사정이 있으므로, 매도인이 “여긴 거래가 된다”고 말하는 것만으로 판단하면 위험합니다. 조합과 관할 지자체에서 승계 가능성을 확인해야 합니다. 조합원이 될 수 없는 물건이라면 대출 한도를 계산한 시간이 아무 의미가 없습니다.
현금 여유는 수익률보다 먼저 챙긴다
제 자금표에는 ‘승계 승인 시’와 ‘승계 거절 시’를 따로 적습니다. 두 경우 모두 계약금, 잔금, 남은 분담금, 취득 관련 세금과 이자를 날짜별로 넣습니다. 가장 돈이 많이 묶이는 달에 내 통장으로 버틸 수 있는지가 먼저입니다. 매도 호가와 비슷한 매물만 보지 않고 국토교통부 실거래 자료의 입주권 거래 내역, 인근 준공 아파트 가격도 함께 비교합니다. 웃돈을 주고 샀는데 입주 시점 시세가 예상보다 낮으면 대출로 손실을 덮을 수는 없습니다.
경매에서는 권리 하나를 잘못 읽으면 낙찰 뒤에 문제가 드러납니다. 입주권은 잔금일과 입주일 사이에도 자금 조건이 계속 움직입니다. 그래서 저는 대출이 나온다는 말보다, 안 나왔을 때 계약과 생활비를 지킬 현금이 있는지를 더 믿습니다.
