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얼마 전 재개발 구역의 오래된 주택을 보러 갔을 때였습니다. 중개인은 “새 아파트 받을 자리”라며 입주권이라고 소개했고, 옆에 있던 분은 분양권과 비슷한 것 아니냐고 물었습니다. 겉으로는 둘 다 미래의 아파트를 기다리는 권리처럼 보입니다. 그런데 돈이 들어가는 순서와 확인할 서류가 꽤 다릅니다. 경매 물건이라면 현재 집과 토지의 권리까지 들여다봐야 하니, 이름만 듣고 입찰가를 쓰면 곤란합니다.
출발점부터 다른 두 권리
조합원 입주권은 재개발·재건축 사업에서 종전 토지나 건물을 가진 조합원이 새 건물을 공급받는 지위와 연결됩니다. 매수인이 그 지위를 넘겨받는 경우도 있죠. 다만 구역 안의 낡은 집이라고 해서 모두 확정된 조합원 입주권은 아닙니다. 사업 단계, 분양 신청 결과, 관리처분계획과 조합원 자격을 확인해야 합니다.
분양권은 보통 청약 당첨이나 공급계약을 통해 새 주택을 공급받을 권리를 말합니다. 종전 집의 권리를 계산하는 구조와는 출발점이 다릅니다. 현장에서는 둘 다 “새 아파트 들어갈 권리”라고 부르지만, 계약서 한 장만 보고 같은 물건처럼 계산할 수 없는 이유입니다.
입주권은 분담금이 숫자를 뒤집는다
입주권 가격을 볼 때 저는 매매가 옆에 분담금부터 적습니다. 예를 들어 입주권을 넘겨받는 데 5억 원이 들고, 앞으로 조합에 낼 추가 분담금이 2억 원이라면 우선 7억 원입니다. 여기에 취득 관련 세금, 이자, 이주와 명도 비용, 사업 지연에 따른 보유비용도 붙습니다. 5억 원에 새 아파트를 산다는 식으로 계산하면 시작부터 2억 원 이상 빗나갈 수 있습니다.
분담금은 종전자산 평가액과 조합원 분양가만 보고 끝낼 숫자도 아닙니다. 사업비나 계획이 바뀌면 추가 부담이 달라질 수 있습니다. 그래서 관리처분계획, 조합이 발급한 납부 내역과 예정액, 미납금 승계 여부를 같이 봅니다. 매도인이 말한 금액과 조합 자료가 다르면 계약 전에 그 차이부터 풀어야 합니다.
경매에서는 더 조심합니다. 감정평가서에 적힌 가격이 입찰 뒤 부담할 돈까지 모두 반영한다고 생각하면 위험합니다. 매각물건명세서와 등기사항증명서로 인수할 권리를 살피고, 조합에는 분양 대상 여부와 납부 현황을 따로 확인합니다. 점유자가 있는 집이라면 인도 가능 시기와 비용도 계산에 넣습니다. 새 아파트 기대감이 현재 물건의 문제를 지워주지는 않습니다.
분양권은 납입 일정과 전매 조건을 본다
분양권은 공급계약서의 분양대금, 이미 낸 계약금·중도금, 매수인이 지급할 웃돈, 앞으로 낼 잔금이 계산의 뼈대입니다. 가령 분양대금 6억 원인 집의 분양권을 웃돈 5천만 원에 넘겨받는다고 해도 총투입액이 5천만 원인 것은 아닙니다. 기존 납입금 정산과 남은 중도금·잔금, 이자, 세금까지 시점별로 적어봐야 합니다.
특히 중도금 대출을 그대로 이어받을 수 있는지는 금융기관 심사에 달려 있습니다. 매수인의 소득과 기존 대출, 해당 사업장의 조건에 따라 필요한 현금이 예상보다 커질 수 있죠. 주택법상 전매 제한이 적용되는 물건이라면 양도가 가능한 시점도 먼저 확인해야 합니다. 계약금을 보내고 나서 제한을 발견하면 수익률 계산은 아무 의미가 없습니다.
세금과 양도 가능 여부는 따로 확인한다
“아직 집이 완성되지 않았으니 주택 수와 무관하다”는 말을 가끔 듣습니다. 그렇게 단정하면 안 됩니다. 국세청 안내에 따르면 취득세에서는 입주권·분양권 자체를 취득할 때와, 나중에 완성된 주택을 취득할 때의 과세를 구분합니다. 다만 입주권을 승계하며 토지 지분을 취득하면 그 부분의 취득세를 살펴야 하고, 입주권·분양권이 다른 주택을 취득할 때의 주택 수 계산에 영향을 줄 수 있습니다. 양도소득세 역시 분양권 취득 시기와 세대의 보유 주택에 따라 판단이 달라집니다.
입주권 거래는 조합원 지위가 실제로 넘어오는지도 중요합니다. 도시정비법은 투기과열지구의 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후 양수인의 조합원 자격을 제한하는 경우를 규정하고 있습니다. 예외도 있어 지역과 사업 단계, 매도인의 사정을 놓고 확인해야 합니다. 분양권의 전매 제한과는 확인할 규정 자체가 다릅니다.
제가 현장에서 대조하는 것은 광고 문구가 아니라 서류와 현금 흐름입니다. 입주권이면 조합원 자격·분담금·종전 부동산의 권리를, 분양권이면 공급계약·납입 일정·전매 가능 시점·대출 승계 조건을 봅니다. 둘 다 좋아 보이는 물건일 수 있습니다. 다만 확인되지 않은 비용이나 권리를 수익으로 미리 적어두는 순간, 가장 비싼 실수가 시작됩니다.
