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얼마 전 경매 물건을 보러 갔는데, 같은 단지 아파트가 6억 7천만 원에 나와 있더군요. 최저매각가격은 5억 원대 초반이었습니다. 숫자만 보면 싸게 살 기회 같죠. 저도 처음 경매를 시작했을 때는 호가와 최저가의 차이부터 계산했습니다. 지금은 아파트시세를 볼 때 그 숫자를 맨 뒤로 미룹니다. 호가는 팔고 싶은 가격이고, 최저가는 입찰을 시작하는 가격일 뿐이니까요.
호가 6억 7천보다 실거래 6억 2천이 먼저였다
그 물건과 면적이 비슷한 최근 거래를 찾아보니 6억 2천만 원 안팎이었습니다. 중개업소에 나온 6억 7천만 원을 기준으로 수익을 잡았다면 시작부터 5천만 원을 넉넉하게 본 셈입니다. 그렇다고 실거래 한 건을 곧바로 내 물건의 시세로 삼을 수도 없습니다. 같은 단지, 같은 전용면적이라도 층과 향, 수리 상태에 따라 매수자가 내는 돈이 달라집니다.
저는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 계약 시점과 층을 먼저 적어 둡니다. 최근 거래가 여러 건이면 비슷한 층끼리 묶어 보고, 한 건뿐이면 인근 단지까지 범위를 넓혀 비교합니다. 거래가 드문 단지에서 몇 달 전 최고가 한 건만 붙들고 있으면 지금 팔 수 있는 가격을 놓치기 쉽습니다. 실거래 신고에는 계약 후 시차도 있고, 신고된 거래가 나중에 해제될 수도 있어 표시 내용을 다시 확인합니다.
같은 평형인데도 현장에서 가격이 갈렸다
한번은 같은 동, 같은 면적의 매물을 비교하다가 사진만 보고 비슷한 가격을 적은 적이 있습니다. 현장에 가니 한 집은 도배 정도면 됐고, 다른 집은 누수 흔적과 낡은 창호가 눈에 띄었습니다. 매도인이 제시한 가격 차이보다 손볼 비용의 차이가 더 크게 느껴졌습니다. 그때부터 내부를 못 보는 경매 물건에는 수리비를 작게 잡지 않습니다.
경매에서는 집 안 상태를 확인하지 못하는 일이 흔합니다. 그래서 등기부와 법원 서류만 읽고 끝내지 않고, 단지 외벽과 공용부 관리 상태, 해당 동의 위치, 앞을 가리는 건물, 주변 소음도 봅니다. 중개업소에는 같은 면적의 실제 매수 문의가 어느 가격대에 붙는지 묻습니다. 다만 중개업소의 답도 하나의 의견입니다. 호가, 최근 계약 가격, 현장 상태를 나란히 놓아야 가격 범위를 좁힐 수 있습니다.
- 비교 거래는 전용면적, 층, 계약 시점을 맞춰 본다.
- 급매 한 건이나 최고가 한 건만으로 기준 가격을 만들지 않는다.
- 집 안을 못 봤다면 수리비와 매도 기간에 여유를 둔다.
낙찰가와 매도가 사이에는 비용이 앉아 있다
예를 들어 비슷한 집이 6억 2천만 원에 거래되고, 내가 5억 3천만 원에 낙찰받는다고 해봅시다. 차액은 9천만 원입니다. 여기서 취득 관련 세금과 등기비용을 2천5백만 원, 수리와 점유 문제에 쓸 돈을 1천5백만 원, 이자와 보유비용을 1천만 원으로 가정하면 합계 5억 8천만 원입니다. 남는 간격은 4천만 원입니다. 이 수치는 계산을 보여주기 위한 가정이며, 실제 세금과 비용은 보유 주택 수, 물건, 보유 기간 등에 따라 달라집니다.
그 4천만 원도 손에 쥘 수익은 아닙니다. 팔 때 드는 비용과 양도 관련 세금이 남아 있고, 매도가가 6억 2천만 원에 닿는다는 보장도 없습니다. 거래가 뜸해 6억 원에 팔면 간격은 2천만 원으로 줄어듭니다. 잔금대출이 예상보다 적게 나오거나 매도까지 시간이 길어지면 이자 부담도 커집니다. 저는 입찰 전에 예상 매도가를 한 가지로 적지 않고, 희망 가격과 보수적인 가격 두 가지로 계산합니다. 보수적인 가격에서 돈이 거의 남지 않으면 입찰가를 낮추거나 물건을 넘깁니다.
시세보다 먼저 확인해야 하는 권리도 있다
가격이 좋아 보여도 점유 관계를 모르면 입찰가를 쓸 수 없습니다. 법원의 매각물건명세서와 현황조사서, 등기사항증명서를 함께 보고 임차인의 대항력과 배당 관계, 매수인이 떠안을 수 있는 금액을 확인합니다. 서류에 적힌 내용과 현장 상황이 다르게 보이면 더 확인할 이유가 생긴 겁니다. 명도에 걸리는 시간과 비용 역시 시세표에는 나오지 않습니다.
초보 때 가장 위험한 순간은 주변 매물의 높은 호가를 보고 ‘이 정도면 싸다’고 마음이 급해질 때였습니다. 아파트시세는 한 숫자가 아니라, 비슷한 집이 실제로 거래된 가격과 지금 팔릴 만한 가격 사이의 범위에 가깝습니다. 그 범위의 낮은 쪽으로 계산하고도 비용과 권리 문제를 감당할 수 있을 때, 저는 그제야 입찰표에 금액을 씁니다.
