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입찰장에서 가장 자주 듣는 말 중 하나가 “전세 보증금은 경매대금에서 알아서 빠지겠죠?”입니다. 저도 초반에는 낙찰가와 시세 차이부터 계산했습니다. 그런데 전세 낀 집은 숫자를 적는 순서가 다릅니다. 세입자 보증금 중 내가 떠안을 돈이 있는지부터 봐야 합니다.
낙찰가가 싸 보여도 전세 보증금이 남을 수 있다
매매 시세가 3억 원인 집이 최저가 1억 7천만 원까지 내려왔다고 해보죠. 세입자의 전세 보증금은 2억 원입니다. 1억 7천만 원에 낙찰받으면 1억 3천만 원 싸게 산 걸까요? 세입자가 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 지위라면 이야기가 달라집니다.
주택임대차보호법은 경매로 임차권이 소멸하는 것을 원칙으로 하면서도, 보증금을 전부 돌려받지 못한 대항력 있는 임차권은 예외로 둡니다. 세입자가 배당을 전혀 받지 못하고 보증금 2억 원을 낙찰자가 부담하는 상황이라면, 1억 7천만 원짜리 낙찰가의 실질 부담은 3억 7천만 원으로 커집니다. 취득세와 등기비, 수리비는 아직 넣지도 않은 숫자입니다.
세입자가 배당으로 8천만 원을 받는 경우에도 잔액 1억 2천만 원을 따져야 합니다. 다만 실제 배당액은 낙찰가만 보고 미리 확정할 수 없습니다. 다른 권리와 세금, 집행비용 등에 따라 달라지므로, 입찰 전에는 배당을 넉넉하게 예상하지 않는 편이 안전합니다.
등기부 날짜만 보면 놓치는 하루
전세 세입자의 순위를 볼 때는 등기부에 적힌 근저당권 설정일만 읽어서는 부족합니다. 세입자가 실제로 집을 인도받았는지, 언제 전입신고를 마쳤는지 확인해야 합니다. 주택임대차보호법상 주택 인도와 주민등록을 마친 임대차의 대항력은 그다음 날부터 생깁니다. 확정일자는 배당에서 우선변제를 따질 때 함께 확인할 날짜입니다.
가령 세입자가 3월 2일 집에 들어가 전입신고를 마쳤고 근저당권 설정등기가 3월 5일에 됐다면, 세입자의 대항력 발생 시점이 앞설 수 있습니다. 반대로 전입신고가 근저당권보다 먼저여도 실제 인도가 늦었다면 같은 계산을 할 수 없습니다. 날짜 하나만 외워서 ‘선순위 전세’라고 표시하면 위험한 이유입니다.
여기서 말하는 전세는 흔히 전세 계약이라 부르는 주택 임대차입니다. 등기부에 전세권이 설정된 경우는 별도로 살펴야 합니다. 전세권의 순위와 배당요구 여부에 따라 낙찰자가 인수하는지가 달라질 수 있으니, 두 권리를 같은 칸에 적어 놓고 계산하면 안 됩니다.
입찰 전에는 서류 세 장의 내용이 맞는지 본다
제가 처음 펼치는 것은 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서입니다. 등기사항증명서에서 소유권과 근저당권·압류 등의 날짜를 적고, 매각물건명세서에서 점유자와 임대차 내용, 낙찰자가 인수할 수 있다고 적힌 사항을 확인합니다. 현황조사보고서는 누가 점유하는지 대조하는 자료로 씁니다. 한 서류에 이름이 없다고 곧바로 빈집으로 취급하지는 않습니다.
- 세입자의 점유 여부와 전입 시점이 자료마다 일치하는가
- 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되는가
- 등기부의 전세권과 실제 거주 세입자의 임대차를 구분했는가
- 낙찰가에 더할 보증금 잔액을 보수적으로 계산했는가
매각물건명세서에 적힌 보증금과 다른 자료의 금액이 어긋나거나, 점유자는 있는데 임대차 내용이 불분명한 물건도 있습니다. 그럴 때는 빈칸을 제게 유리한 쪽으로 채우지 않습니다. 서류 열람과 현장 확인으로도 풀리지 않으면 입찰을 접습니다. 다음 물건은 나오지만, 잘못 인수한 보증금은 낙찰 뒤에 지울 수 없으니까요.
수익 계산에는 명도와 자금 일정도 들어간다
권리분석을 마쳐도 계산은 끝나지 않습니다. 낙찰대금 지급기한에 맞춰 잔금을 마련해야 하고, 대출 가능액도 입찰 전에 확인해야 합니다. 세입자가 보증금을 전부 돌려받지 못한 대항력 있는 임차인이라면, 낙찰자가 집을 비워 달라고 요구하는 일도 단순하지 않습니다. 보증금 잔액과 이사 일정에 관한 현실적인 협의가 필요할 수 있습니다.
저는 예상 매도가격에서 낙찰가만 빼지 않습니다. 인수할 보증금, 취득세와 등기비, 대출이자, 수리비, 보유 기간의 관리비와 세금, 매도 비용까지 적습니다. 예를 들어 시세 3억 원인 집을 1억 7천만 원에 낙찰받아도 보증금 잔액 1억 2천만 원을 부담한다면 이미 2억 9천만 원입니다. 여기에 비용이 붙으면 처음 보였던 1억 3천만 원의 가격 차이는 금방 사라집니다.
전세 낀 경매 물건을 볼 때 제가 가장 경계하는 건 낮은 낙찰가에 먼저 마음이 움직이는 순간입니다. 세입자의 권리와 실제로 남을 보증금이 확인되기 전까지는 싼 집인지 알 수 없습니다. 입찰표에 금액을 쓰는 데는 몇 초면 충분하지만, 그 숫자를 지탱할 확인에는 훨씬 더 많은 시간이 필요합니다.
