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얼마 전 상담에서 보증금 3억 원인 집을 두고 “전세금보증보험만 들면 안전한 거죠?”라는 말을 들었습니다. 등기부를 보니 이미 선순위 근저당권이 7천만 원 잡혀 있었습니다. 보험료를 비교하기 전에, 그 집이 보증 심사를 통과할 수 있는지부터 계산해야 하는 상황이었죠.
전세금보증보험이라고 흔히 부르지만, 여기서 다루는 것은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비하는 전세보증금반환보증입니다. 전세대출을 받기 위한 보증과는 역할이 다릅니다. 가입 가능 여부와 실제 반환 절차를 가르는 숫자 네 가지를 먼저 보겠습니다.
1. 집값의 90%에서 선순위 채권을 빼야 합니다
주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 일반적인 반환보증 한도를 가늠할 때 출발점은 ‘기관이 인정한 주택가격 × 90% − 선순위 채권’입니다. 집값을 4억 원으로 인정받고 선순위 채권이 없다면 계산상 한도는 3억 6천만 원입니다. 보증금 3억 원은 이 숫자 안에 들어옵니다. 하지만 선순위 근저당권 설정액이 7천만 원이라면 계산상 한도는 2억 9천만 원으로 줄어, 같은 보증금 3억 원이 한도를 넘습니다.
여기서 ‘집값 4억 원’은 집주인이 부르는 가격이나 광고에 적힌 호가가 아닙니다. 보증기관은 주택 유형에 따라 인정하는 시세와 공시가격 등의 적용 순서가 있습니다. 특히 빌라는 실거래가 한 건만 보고 판단하면 계산이 어긋날 수 있습니다. 등기부의 근저당권도 대출 잔액만 볼 일이 아닙니다. 심사에 반영되는 등기상 설정액을 확인해야 합니다.
다가구주택이라면 다른 세입자의 선순위 보증금까지 살펴야 합니다. 내 보증금과 근저당권만 더해서 90% 아래라고 해도 가입이 어려울 수 있습니다. 주택 유형별 선순위 채권 제한도 따로 있으므로, 계약금을 보내기 전에 해당 주택의 인정가격과 선순위 금액으로 보증기관의 사전 확인을 받는 편이 낫습니다.
2. 보증금 상한과 신청 시한은 별개입니다
주택도시보증공사 반환보증은 전세보증금이 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원 이하여야 합니다. 한국주택금융공사의 일반전세지킴보증도 지역별 보증금 상한이 같습니다. 이 금액 이하라고 자동으로 가입되는 것은 아닙니다. 앞서 본 주택별 보증한도와 권리관계도 함께 충족해야 합니다.
두 기관의 일반 상품은 원칙적으로 임대차계약기간의 절반이 지나기 전 신청해야 합니다. 2년 계약이라면 대략 첫 1년 안에 신청하는 셈입니다. 그렇다고 11개월째까지 미뤄도 된다는 뜻으로 받아들이면 곤란합니다. 전입신고와 확정일자, 집의 등기 상태, 제출 서류를 확인하는 시간이 필요합니다. 일부 취급 경로나 특례 상품에는 별도 시한이 있으니 신청할 곳의 기준을 다시 확인해야 합니다.
보증금에 월세가 붙는 계약은 상한 계산도 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사는 월세를 전세금으로 환산한 금액을 보증금에 더해 지역별 상한을 판단합니다. 2026년 7월 신청 건부터 적용되는 전월세전환율은 6.5%입니다. 예를 들어 보증금 2억 원에 월세 50만 원이면 환산액은 약 9,231만 원이고, 상한 판단에 쓰는 금액은 약 2억 9,231만 원입니다. 단순히 계약서의 보증금 2억 원만 보는 것과 차이가 납니다.
3. 보증료는 같은 집도 기관에 따라 달라집니다
보증료는 보증금, 주택 유형, 부채비율, 계약기간에 따라 달라집니다. 예를 들어 기관이 인정한 집값 4억 원의 아파트에 선순위 채권 없이 보증금 3억 원으로 2년 계약했다면 부채비율은 75%입니다. 주택도시보증공사가 공시한 요율표에서 이 조건의 연 요율은 0.131%입니다. 단순 계산한 2년 보증료는 약 78만 6천 원입니다.
같은 수치에 한국주택금융공사의 일반전세지킴보증 요율 0.11%를 적용하면 2년간 약 66만 원입니다. 차이는 약 12만 6천 원입니다. 실제 금액은 보증기간의 날짜 수와 우대 조건 등에 따라 달라집니다. 더 중요한 제한도 있습니다. 일반전세지킴보증은 해당 은행에서 한국주택금융공사 전세자금보증을 이용 중이거나 그 보증부 대출과 동시에 신청하는 경우가 대상입니다. 요율만 낮다고 누구나 고를 수 있는 상품은 아닙니다.
반대로 할인 대상이라면 결과가 바뀔 수 있습니다. 주택도시보증공사는 소득 등 요건에 따른 보증료 할인을 두고 있고, 한국주택금융공사도 우대가구의 요율을 낮춰 줍니다. 저는 상담할 때 광고에 보이는 최저 요율보다 내 계약의 가입 가능 여부와 최종 보증료를 나란히 받아 보라고 말합니다.
4. 가입 후에도 계약 종료와 이행 시한을 챙겨야 합니다
보증서를 받았다고 계약 만료일에 자동으로 돈이 입금되는 것은 아닙니다. 주택도시보증공사 안내에 따르면 계약이 적법하게 종료된 뒤 1개월이 지나도록 보증금을 받지 못하면 보증이행을 청구할 수 있습니다. 보증사고가 나면 통지와 이행 청구 시한도 있습니다. 계약 종료 의사를 언제, 어떤 방식으로 집주인에게 전달했는지 남겨 두는 이유입니다.
이사를 서두를 때 가장 조심할 부분은 전출입니다. 보증금을 못 받은 상태에서 전입신고를 옮기면 권리 유지에 문제가 생길 수 있습니다. 주택도시보증공사는 계약 종료 후 임차권등기를 신청하고, 등기가 완료된 뒤 이행 서류를 준비하도록 안내합니다. 유효한 임차권등기인지도 확인해야 하므로, 전출 날짜를 잡기 전에 보증기관의 이행 담당자와 절차를 맞추는 게 안전합니다.
제가 가족의 전셋집을 볼 때도 순서는 같습니다. 계약 전에는 인정 집값과 선순위 채권으로 한도를 계산하고, 입주 뒤에는 전입신고·확정일자와 가입 시한을 챙깁니다. 보험료 몇만 원을 아끼는 비교는 그다음입니다. 보증에 가입하기 어려운 집이라면 상품을 더 찾기보다 보증금을 낮추거나 다른 집을 보는 쪽이 실속 있을 때가 많습니다.
