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계약서를 볼 때 저는 매매가보다 중도금 날짜에 먼저 눈이 갑니다. 경매 현장에서도 잔금 마련이 늦어져 애먹는 사람을 봤지만, 일반 아파트 매매는 중도금 한 번이 계약을 되돌릴 수 있는 범위까지 바꿉니다. 금액만 맞춰 송금하면 된다고 생각하기 쉬운 지점이라 더 꼼꼼히 봅니다.
계약금 다음에 내는 돈, 왜 날짜가 중요한가
일반적인 아파트 매매는 계약금, 중도금, 잔금 순서로 대금을 치릅니다. 다만 중도금은 모든 계약에 반드시 들어가는 단계가 아닙니다. 계약금과 잔금만으로 거래할 수도 있고, 중도금을 두 번 나눠 내기도 합니다. 어느 쪽이든 계약서에 금액과 지급일을 분명히 적어야 서로 다른 날짜를 기억하는 일을 막을 수 있습니다.
가령 매매가가 6억 원이고 계약금 6천만 원, 중도금 1억 2천만 원, 잔금 4억 2천만 원으로 약정했다고 해보죠. 매수인은 중도금 날짜에 맞춰 현금 1억 2천만 원을 준비해야 합니다. 잔금 대출 상담을 받고 있다는 사실만으로 중도금이 마련되는 건 아닙니다. 대출 실행 시점이 잔금일이라면 그 전에 낼 돈은 따로 확보해야 합니다.
제가 계약서 옆에 적어두는 건 세 날짜입니다. 중도금 지급일, 잔금일, 기존 세입자의 퇴거 예정일입니다. 중도금을 치렀는데 세입자 이사 일정이 불확실하면 잔금과 입주 계획이 한꺼번에 흔들립니다. 공실로 받는 계약인지, 임대차를 승계하는 계약인지부터 확인해야 돈의 흐름도 제대로 잡힙니다.
중도금을 내면 계약금만 포기하고 끝낼 수 있을까
계약금 단계에서는 마음이 바뀌면 계약금을 포기하거나, 받은 계약금의 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있다고들 말합니다. 민법 제565조도 다른 약정이 없는 경우 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지 그렇게 할 수 있도록 정합니다. 중도금 지급은 통상 이행에 착수한 것으로 볼 수 있어, 지급 뒤에는 같은 방식으로 자유롭게 빠져나오기 어렵습니다.
그렇다고 ‘중도금 날짜 전이면 무조건 계약금만 잃고 끝난다’고 외우면 위험합니다. 대법원 판례는 약정한 날짜 전의 이행 착수 여부도 계약 내용과 당사자 사정에 따라 판단합니다. 반대로 송금 준비만 해둔 것을 곧바로 이행 착수라고 단정할 수도 없습니다. 매도인이 가격이 올랐다며 해제를 말하거나, 매수인이 중도금을 앞당겨 보내려는 상황이라면 계약서 특약과 실제 경위를 함께 봐야 합니다.
중도금을 못 냈을 때도 자동으로 계약이 끝나는 건 아닙니다. 민법 제544조는 이행지체가 있으면 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고, 그 기간에도 이행하지 않을 때 해제할 수 있도록 합니다. 계약서의 해제 조항과 상대방이 실제로 한 통지도 살펴야 합니다. 날짜를 놓쳤다고 계약금을 바로 포기하거나 상대방 돈을 바로 몰수하는 식으로 처리하면 분쟁만 커집니다.
송금 전에 등기부를 다시 보는 이유
계약할 때 등기부등본을 확인했어도 중도금 직전에 다시 발급해 봅니다. 계약 후 새 근저당권이나 가압류가 잡혔는지 보려는 겁니다. 돈을 먼저 보낸 뒤 새 권리를 발견하면 잔금 때 말소를 요구하는 과정이 복잡해질 수 있습니다. 등기부에 변동이 있다면 송금을 서두르지 말고, 계약서에 적힌 매도인의 의무와 말소 계획을 중개사와 함께 확인합니다.
입금 계좌도 계약서의 매도인 명의와 대조합니다. 가족 명의 계좌나 갑자기 바뀐 계좌로 보내 달라는 연락을 받으면 매도인 본인에게 직접 확인하고 그 내용을 남겨둡니다. 송금할 때는 계약서상 금액과 지급 회차가 드러나게 기록하고, 이체 확인증도 보관합니다. 현금 지급은 나중에 지급 사실을 증명하기 어려워 피하는 편입니다.
세입자가 있는 집은 한 가지를 더 봐야 합니다. 전입과 점유를 갖춘 임차인의 권리는 소유자가 바뀌어도 문제될 수 있습니다. 매도인이 보증금을 돌려주고 집을 비워 주기로 했다면 반환 자금이 어디서 나오는지, 퇴거와 잔금 지급을 같은 날 어떻게 맞출지 계약 단계부터 정해야 합니다. 중도금을 세입자 보증금 반환에 쓴다는 말만 듣고 입주 가능일을 확정해서는 곤란합니다.
잔금까지 계산해보면 중도금 액수가 달라진다
중도금은 매도인과 매수인이 협의해 정합니다. 제 경험상 ‘보통 이 정도 낸다’는 말보다 잔금 자금표가 유용합니다. 앞의 6억 원 사례라면 중도금 1억 2천만 원을 낸 뒤에도 잔금 4억 2천만 원이 남습니다. 여기에 취득세, 중개보수, 등기 비용, 이사비까지 별도로 들어갑니다. 대출 예상액을 잔금과 똑같이 적어 놓으면 심사 결과가 달라졌을 때 메울 돈이 없습니다.
계약 전에는 은행에 해당 물건과 본인의 소득·기존 대출을 기준으로 대출 가능 여부와 실행 시점을 확인하는 게 좋습니다. 가능하다는 구두 안내와 승인된 대출은 다릅니다. 대출이 안 나올 때 계약을 어떻게 처리할지도 중요합니다. 단순히 ‘대출 불가 시 계약 해제’라고 쓰기보다 어떤 대출을 언제까지 신청하고, 거절 사실을 무엇으로 확인하며, 지급한 돈을 어떻게 반환할지 당사자가 합의해 특약에 적어야 다툼을 줄일 수 있습니다.
부동산 거래신고는 중도금 지급일이 아니라 계약 체결일부터 30일 이내가 기준입니다. 중개사가 신고를 맡는 거래라도 신고 여부를 확인해 둡니다. 잔금일에는 남은 대금 지급, 매도인 대출의 말소, 소유권이전등기 서류, 열쇠 인도를 한 흐름으로 맞춰야 합니다. 경매에서는 낙찰 뒤 정해진 기한에 잔금을 치르는 구조에 익숙해지지만, 일반 매매는 중간에 당사자 간 약속을 한 번 더 이행합니다. 저는 그 한 번을 가볍게 보지 않습니다. 중도금 날짜가 오기 전에 등기, 점유, 대출, 남은 현금을 다시 맞춰보는 편이 결국 비용을 덜 들게 했습니다.
