주택임대차보호법 7조 믿고 월세 올리려다 멈춘 이유

입찰장에서 임차인이 사는 집을 보고 “낙찰받으면 월세부터 올리면 되겠네”라고 말하는 분을 종종 만납니다. 그 말을 들으면 저는 임대차계약서 날짜부터 다시 봅니다. 주택임대차보호법 7조가 임대료를 올릴 수 있는 근거인 건 맞지만, 낙찰자가 원하는 금액을 곧바로 받을 수 있다는 뜻은 아니기 때문입니다.

5%는 받을 수 있는 돈이 아니라 상한입니다

주택임대차보호법 7조는 약정한 차임이나 보증금이 조세·공과금 등 부담이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 됐을 때, 당사자가 장래를 향해 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 임대인만 쓰는 조항이 아닙니다. 임차인도 사정이 바뀌었다면 감액을 청구할 수 있습니다.

증액청구에는 두 가지 제한이 붙습니다. 임대차계약을 맺었거나 약정한 차임·보증금을 올린 뒤 1년 이내에는 증액을 청구할 수 없습니다. 청구액도 약정한 금액의 20분의 1, 즉 5%를 넘을 수 없습니다. 지방자치단체가 조례로 더 낮은 상한을 정할 수도 있으니 물건 소재지의 기준까지 확인해야 합니다.

예를 들어 월세가 80만 원이면 5%는 4만 원입니다. 그렇다고 계약 후 1년이 지나는 날 월세가 자동으로 84만 원이 되는 건 아닙니다. 증액을 요구할 만한 사정이 있어야 하고, 금액에 다툼이 생기면 협의나 분쟁 해결 절차가 필요합니다. 저는 수익 계산표에 이 4만 원을 확정 수입처럼 적지 않습니다.

낙찰받았다는 이유로 계약 시계가 다시 시작되진 않습니다

경매에서 더 조심할 부분은 임차인의 대항력입니다. 대항력 있는 임차인의 임대차가 낙찰자에게 이어지는 경우, 낙찰자는 기존 임대인의 지위를 승계할 수 있습니다. 소유자가 바뀌었다고 기존 계약의 월세와 보증금을 마음대로 새로 정할 수는 없습니다. 경매에서 임차권이 소멸하는지, 낙찰자가 임대차를 인수하는지는 선순위 권리와 대항요건, 배당 관계를 따져 판단해야 합니다.

가령 보증금 1억 원, 월세 50만 원인 임차인이 있는 빌라를 본다고 합시다. 임차인의 권리가 낙찰자에게 이어진다면 “새 집주인이 됐으니 월세 70만 원으로 하자”는 계산부터 세우면 위험합니다. 기존 월세에 대한 5%는 2만 5천 원이고, 그마저도 증액청구가 가능한 시점과 사정을 먼저 확인해야 합니다. 계약갱신요구권이 행사되는 갱신이라면 법은 차임과 보증금을 제7조의 범위에서 증감하도록 정합니다.

반대로 기존 임대차가 경매로 소멸하고 집을 인도받은 뒤 새 임차인과 새 계약을 맺는 상황은 다릅니다. 그래서 ‘경매 물건의 임대료는 무조건 5%만 올릴 수 있다’는 말도 정확하지 않습니다. 어느 계약이 살아남는지 확인하기 전에는 월세 전망을 한 줄로 적을 수 없습니다.

서류의 날짜 한 줄이 보증금 부담을 바꿉니다

제가 임차인 있는 물건을 볼 때 먼저 맞춰보는 날짜는 전입신고, 점유 시작, 확정일자, 선순위 근저당권 설정일, 임대차계약일과 증액일입니다. 매각물건명세서와 현황조사서만 읽고 끝내지 않고 등기사항증명서, 임차인의 권리신고와 배당요구 내용도 함께 봅니다. 서류끼리 보증금이나 계약기간이 다르면 그 차이를 확인할 때까지 입찰가를 정하지 않습니다.

특히 보증금을 나중에 올린 계약은 원래 보증금과 증액분의 권리 순위가 같다고 단정하면 안 됩니다. 법제처 생활법령정보도 증액분에 대한 우선변제권을 확보하려면 그 부분의 계약서와 확정일자를 확인해야 한다고 설명합니다. 낙찰자에게 얼마를 주장할 수 있는지 따질 때도 원래 계약과 증액 계약의 날짜를 따로 봐야 합니다. 임차인 입장에서도 보증금을 올려주기 전 새로 설정된 담보권이 없는지 확인할 이유가 여기에 있습니다.

수익표에는 인상 기대액보다 버틸 비용을 먼저 넣습니다

예시로 낙찰가 2억 원, 예상 월세 80만 원인 집을 생각해봅시다. 5%를 적용해도 월 4만 원, 1년이면 48만 원입니다. 반면 공실이 두 달만 생기면 기존 월세 기준으로 160만 원의 수입이 비고, 수리비나 대출이자는 별도로 나갑니다. 취득세와 보유세, 중개보수까지 넣으면 ‘월세 5% 인상’만으로 투자 수지가 좋아지는 경우는 드뭅니다.

입찰 전에는 임차인이 계속 거주하는 경우와 퇴거하는 경우를 나눠 계산합니다. 계속 거주한다면 현재 임대료와 인수할 수 있는 보증금을 기준으로 봅니다. 퇴거를 예상한다면 보증금 반환 부담, 명도에 걸릴 시간, 공실과 수리비를 잡습니다. 임차인과의 협의가 아직 없다면 명도 날짜도 확정된 일정처럼 쓰지 않습니다.

주택임대차보호법 7조는 임대료가 상황에 따라 바뀔 수 있도록 만든 규정입니다. 제 입찰표에서는 그 가능성을 덤으로만 취급합니다. 현재 계약과 임차인의 권리를 그대로 받아들여도 감당할 수 있는 가격일 때, 비로소 입찰할 만한 물건이라고 봅니다.