전월세 상한제 계산을 직접 해보니 놓치기 쉬운 돈

경매로 낙찰받은 집의 임대차 조건을 확인하다 보면 보증금과 월세 숫자부터 눈에 들어옵니다. 저도 처음에는 ‘갱신이면 5%만 더하면 되겠지’ 하고 계산기를 두드렸습니다. 그런데 보증금은 그대로인지, 월세로 바꾸는지에 따라 계산이 달라집니다. 낙찰받은 사람이 기존 임대차를 승계하는지도 먼저 따져야 하고요.

5%는 무조건 올릴 수 있는 금액이 아니다

전월세 상한제 계산에서 먼저 확인할 것은 계약의 성격입니다. 임차인이 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사해 갱신한다면, 보증금이나 월세의 증액은 기존 금액의 5%를 넘을 수 없습니다. 해당 지역 조례가 더 낮은 상한을 정했다면 그 기준을 봐야 합니다. 법에서 정한 증액 한도와 실제로 합의할 인상액은 다른 이야기입니다. 집주인이 5%를 요구했다고 곧바로 그 금액을 받을 수 있는 건 아닙니다.

임대차계약을 맺거나 차임·보증금을 올린 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수도 없습니다. 계약서에 적힌 날짜뿐 아니라 중간에 증액한 약정이 있는지 확인하는 이유입니다. 반면 기존 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않고 새로운 계약에 합의한 경우나, 기존 임차인이 나가고 새 임차인과 계약하는 경우를 갱신요구권 행사 때와 똑같이 계산하면 안 됩니다. 등록임대주택이라면 별도 의무도 확인해야 합니다.

보증금과 월세가 그대로라면 계산은 간단하다

보증금 2억 원인 전세계약을 5% 올린다고 가정해 보죠. 2억 원 × 0.05는 1,000만 원입니다. 따라서 5%를 모두 반영한 보증금은 2억 1,000만 원입니다. 월세 60만 원에 보증금은 그대로인 계약이라면 월세 인상액은 60만 원 × 0.05, 즉 3만 원입니다. 새 월세는 63만 원이 됩니다.

보증금 1억 원에 월세 50만 원인 집에서 두 금액을 각각 5% 올린다면 보증금은 1억 500만 원, 월세는 52만 5,000원입니다. 여기서 ‘보증금도 5%, 월세도 5%니 총 10% 인상’이라고 생각하는 분이 있는데, 금액이 다른 두 항목을 그렇게 더할 수는 없습니다. 다만 보증금과 월세를 서로 다른 비율로 조정할 때는 이야기가 복잡해집니다. 한쪽을 많이 올리고 다른 쪽을 적게 올리는 안은 같은 기준으로 환산해 비교해야 합니다.

전세를 월세로 바꾸면 전환율도 따져야 한다

제가 현장에서 더 조심하는 건 보증금을 낮추면서 월세를 새로 받자는 제안입니다. 가령 전세 보증금 2억 원 중 5,000만 원을 돌려주고 월세로 바꾸기로 했다면, 단순히 5,000만 원의 5%를 월세에 붙이는 방식이 아닙니다. 5% 증액 제한과 보증금의 월세 전환 한도를 구분해서 봐야 합니다. 계약갱신요구권으로 갱신할 때 전세를 월세로 바꾸는 것도 임차인 동의 없이 밀어붙일 수 없습니다.

주택임대차보호법의 월세 전환 한도는 전환하는 보증금에 법정 전환율을 곱해 계산합니다. 전환율은 연 10%와 ‘한국은행 기준금리 + 연 2%포인트’ 중 낮은 비율입니다. 계산한 연간 금액을 12로 나누면 월세 한도가 나옵니다. 예를 들어 법정 전환율이 연 4%인 상황을 가정하면, 보증금 5,000만 원을 월세로 바꿀 때 5,000만 원 × 0.04 ÷ 12 = 약 16만 6,666원입니다. 이 4%는 계산을 보여주기 위한 가정값입니다. 실제 계약에서는 그때의 기준금리를 다시 확인해야 합니다.

반대로 기존 월세를 보증금으로 바꾸는 문제까지 이 공식 하나로 처리하면 틀릴 수 있습니다. 법정 월세 전환율은 보증금을 월세로 바꾸는 경우의 상한입니다. 보증금과 월세를 함께 조정한다면 전환 방향, 기존 계약 조건, 갱신 방식에 맞춰 새 조건을 다시 계산해야 합니다.

낙찰 뒤에는 계산보다 계약의 출발점이 먼저다

경매 물건을 볼 때 임대료 인상분을 수익표에 미리 넣는 분도 있습니다. 저는 그 숫자를 가장 늦게 적습니다. 등기와 매각물건명세서, 임차인의 전입일·점유·확정일자, 배당 관계를 봐야 낙찰자가 기존 임대차를 승계하는지 판단할 수 있기 때문입니다. 임차인이 계속 거주할 수 있는 상황인지도 모른 채 ‘시세보다 싸니 바로 5% 인상’이라고 잡으면 수익 계산이 처음부터 흔들립니다.

예를 들어 보증금 2억 원짜리 집을 낙찰받았다고 해서 곧장 2억 1,000만 원을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 기존 계약의 종료 시점, 갱신요구권 행사 여부, 최근 증액 시점, 임차인과의 협의가 모두 남아 있습니다. 보증금을 더 받기로 했다면 임차인 입장에서는 증액분에 대한 확정일자도 중요합니다. 집주인에게는 새 조건이 적법한지 확인하는 일이고, 세입자에게는 늘어난 돈을 보호받는 문제입니다.

입찰장에서는 월세 몇만 원 차이가 예상 수익률을 꽤 그럴듯하게 바꿔 놓습니다. 그런데 종이 위의 인상액과 실제 받을 수 있는 임대료는 다릅니다. 저는 갱신 방식과 임차인 권리부터 확인한 뒤에야 계산기 숫자를 믿습니다.