모두
모두콘텐츠
전세 계약을 앞둔 지인이 집값과 보증금 차이가 크지 않은 매물을 보여준 적이 있습니다. 집이 마음에 든다는 이야기보다 먼저 나온 말은 “보증보험가입이 될까?”였습니다. 전세보증금 반환보증은 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 정해진 절차에 따라 지급하는 상품입니다. 가입 가능 여부는 보증금 액수만으로 결정되지 않습니다. 집의 평가액과 선순위 채권, 신청 시점까지 함께 봐야 합니다.
어떤 보증에 가입할지 먼저 구분하기
전세대출을 받으면서 은행에서 보증료를 냈다고 해도 보증금 반환보증까지 가입됐다고 단정하면 안 됩니다. 전세대출 보증은 주로 대출을 취급한 금융기관의 채권을 보호하고, 반환보증은 계약 종료 후 임차인이 돌려받을 보증금을 대상으로 합니다. 가입 내역이나 보증서의 상품명을 확인하는 게 가장 빠릅니다.
주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증은 수도권 보증금 7억 원 이하, 그 밖의 지역은 5억 원 이하인 계약이 대상입니다. 한국주택금융공사(HF)의 일반전세지킴보증도 지역별 보증금 상한은 같지만, 원칙적으로 HF 전세자금보증을 이용 중이거나 반환보증과 함께 신청해 해당 대출을 실행해야 합니다. 이미 전세대출이 있다면 어느 기관의 보증을 이용하는지 은행에 먼저 확인하면 선택 범위를 좁힐 수 있습니다.
계약 전에 집과 권리관계를 계산하기
HUG는 전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 기관이 인정한 주택가격의 90% 이내인지 봅니다. 예를 들어 인정 주택가격이 3억 원이고 앞선 근저당 채권이 5천만 원이라면, 단순 계산상 보증금은 2억2천만 원 이하여야 합니다. 보증금이 2억4천만 원이면 집주인이 대출을 일부 갚거나 보증금을 낮추지 않는 한 이 기준을 넘습니다. 여기서 쓰는 주택가격은 매물 광고 가격이 아니라 보증기관의 기준으로 산정한 금액입니다.
등기사항전부증명서에서는 소유자와 압류·가압류·경매 같은 권리침해 여부, 근저당 설정액을 확인해야 합니다. 다가구주택은 내 계약서와 등기부만으로 판단하기 어렵습니다. 다른 세입자의 보증금 가운데 내 보증금보다 먼저 변제받는 금액도 심사에 반영되기 때문입니다. 집주인에게 선순위 임대차 현황을 확인하고, 자료가 부족하면 계약금 지급 전에 보증기관이나 취급은행에 가입 가능 여부를 문의하는 편이 안전합니다.
임대인이 실제 소유자인지도 계약서와 등기부에서 대조해야 합니다. 주거용 오피스텔이라면 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표기가 필요한 경우가 있습니다. 보증기관마다 주택 유형별 평가 방식과 추가 요건이 달라서, 한 기관의 사전 조회 결과를 다른 기관의 승인으로 받아들이면 안 됩니다.
신청 기한과 서류를 맞추기
HUG의 신규 계약은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약 기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 갱신 계약도 갱신된 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청합니다. HF 일반전세지킴보증 역시 원칙적으로 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 신청하며, 일부 취급은행에는 별도 기한이 있습니다. 2년 계약이라도 만기 1년 전날에 급히 서류를 모으기보다 전입과 확정일자를 갖춘 뒤 여유 있게 접수하는 편이 낫습니다.
일반적으로 확정일자가 찍힌 임대차계약서, 주민등록등본, 신분증, 보증금 지급을 확인할 이체 내역을 준비합니다. 전입세대 확인서나 건축물대장처럼 주택 유형과 신청 경로에 따라 추가되는 서류도 있습니다. HUG는 지사·위탁은행과 모바일 경로에서 신청할 수 있고, HF 일반전세지킴보증은 취급은행에서 신청합니다. 접수 후 심사를 거쳐 보증료를 내고 보증서가 발급됐는지까지 확인해야 가입이 끝난 것입니다.
보증료와 가입 후 일정을 챙기기
보증료는 대체로 보증금액에 연 보증료율과 계약 기간을 곱해 계산합니다. HUG 공시 요율을 예로 들면, 보증금 3억 원인 아파트의 부채비율이 70% 이하일 때 연 요율은 0.107%입니다. 계약 기간을 정확히 2년으로 가정하면 할인 전 보증료는 약 64만2천 원입니다. 같은 보증금이라도 주택 유형과 부채비율이 달라지면 금액이 바뀝니다. HF 역시 담보인정비율에 따라 요율이 달라지므로 두 기관의 예상 보증료를 같은 조건으로 비교해야 합니다.
가입 뒤에는 계약 만기와 갱신 거절 통지 일정을 따로 기록해 두는 게 좋습니다. 반환보증에 가입했다고 만기일에 자동으로 보증금이 입금되는 것은 아닙니다. HUG 기준으로는 계약 종료 후 1개월이 지나도록 보증금을 받지 못한 경우 보증사고가 성립하고, 임차권등기 등 필요한 절차를 거쳐 이행을 청구합니다. 보증금을 받지 못한 채 이사를 계획한다면 전입과 점유를 언제까지 유지해야 하는지도 보증기관에 확인해야 합니다.
보증보험가입은 계약서에 서명한 뒤 덧붙이는 절차처럼 보이지만, 실제로는 집을 고를 때부터 계산해야 할 비용이자 조건입니다. 마음에 드는 집이라도 보증기관이 인정하는 가격과 앞선 채권을 먼저 대입해 보면, 계약 후에야 가입이 어렵다는 사실을 알게 되는 일을 줄일 수 있습니다.
