모두
모두콘텐츠
법원에서 입찰표를 쓰기 직전, 보증금 숫자를 다시 보고 펜을 내려놓은 적이 있습니다. 감정가보다 낮은 최저가가 눈에 먼저 들어왔는데, 세입자 보증금이 그 집의 매매 시세와 거의 같았습니다. 요즘 말하는 역전세가 경매로 이어지면 이런 장면이 생깁니다. 집주인은 전세금을 돌려줄 현금이 없고, 입찰자는 싸게 나온 집인 줄 알고 접근합니다. 같은 물건을 보면서 서로 다른 돈을 걱정하는 셈이죠.
전셋값이 내려간 만큼 집주인 통장에 구멍이 난다
역전세는 기존 전세보증금보다 새로 받을 수 있는 전세보증금이 낮아진 상황을 말합니다. 예를 들어 2년 전 3억 원에 세를 놓았는데 지금 같은 집의 전세 시세가 2억 5천만 원이면, 세입자가 나갈 때 집주인은 5천만 원을 따로 마련해야 합니다. 새 세입자가 바로 들어온다는 보장도 없으니 실제 자금 압박은 더 클 수 있습니다.
집주인에게 다른 현금이 없다면 전세금을 못 돌려주고, 매매를 시도하거나 대출을 알아보다가 경매까지 가는 경우가 있습니다. 여기서 초보 입찰자가 자주 착각하는 게 있습니다. 감정가 3억 원짜리 집이 2억 1천만 원까지 유찰됐다고 해서 9천만 원 싸게 사는 게 아닙니다. 감정가는 과거 시점의 평가이고, 보증금을 누가 얼마나 부담할지는 별도로 봐야 합니다.
제가 먼저 확인하는 건 현재 매매 시세입니다. 같은 단지의 거래 가격, 매물 호가, 층과 수리 상태를 나눠 봅니다. 호가는 팔고 싶은 가격이지 팔린 가격이 아닙니다. 거래가 드문 지역이라면 인근 유사 물건까지 넓혀 보고, 그래도 가격이 흐릿하면 입찰가를 낮추거나 물건을 넘깁니다. 시세를 모르는 상태에서 수익률부터 계산하면 숫자만 그럴듯해집니다.
보증금은 배당받고 끝나는 돈이 아닐 수 있다
역전세 물건에서 가장 무서운 숫자는 세입자 보증금입니다. 등기사항증명서의 근저당 설정일, 세입자의 전입일과 확정일자, 실제 점유 여부를 시간순으로 놓고 봐야 합니다. 주택도시보증공사 안내처럼 주택을 인도받고 전입신고를 마친 세입자는 다음 날부터 대항력이 생길 수 있고, 확정일자까지 갖추면 경매대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 날짜 하나만 보고 선순위라고 단정하면 안 됩니다. 다른 권리와 배당 절차까지 함께 확인해야 합니다.
숫자를 바꿔 예를 들어볼게요. 세입자 보증금이 2억 6천만 원이고, 낙찰가 2억 1천만 원에서 집행비용과 다른 우선 지급액을 뺀 뒤 세입자가 1억 8천만 원을 배당받는다고 가정해 보겠습니다. 남은 8천만 원을 누가 부담하는지가 입찰의 성패를 가릅니다. 세입자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 지위라면 미회수 보증금이 낙찰자의 부담으로 이어질 수 있습니다. 겉으로는 2억 1천만 원에 낙찰받아도 실질 부담은 2억 9천만 원까지 커지는 그림입니다. 이 수치는 설명용 가정이고, 실제 인수액은 사건의 권리관계와 배당 결과에 따라 달라집니다.
매각물건명세서에 적힌 임차인 정보만 읽고 끝내지 않습니다. 현황조사서, 전입세대 확인 자료, 임대차계약 관련 자료를 맞춰 보고 배당요구 여부와 종기일도 확인합니다. 공매라면 해당 공고와 배분 절차를 따로 봐야 합니다. 서류끼리 날짜나 금액이 어긋나면 그 차이를 풀기 전에는 입찰하지 않습니다. 입찰장에서는 10분이면 도장을 찍지만, 그 도장을 되돌리기는 어렵습니다.
보증기관이 끼어 있으면 권리관계도 다시 본다
세입자가 전세보증금반환보증에 가입했다고 들으면 마음이 놓인다는 분이 있습니다. 하지만 입찰자 입장에서는 보증기관이 대신 지급했는지, 지급했다면 어떤 권리를 넘겨받았는지 확인할 일이 생깁니다. 보증 가입 사실만으로 세입자의 권리가 사라지거나 낙찰자가 집을 비워 달라고 바로 요구할 수 있는 건 아닙니다.
임차권등기도 같은 맥락입니다. 보증금을 못 받은 세입자가 계약 종료 후 이사하면서 기존 권리를 지키기 위해 신청하는 제도입니다. 등기부에 임차권등기가 보이면 전입일, 확정일자, 등기일, 보증금과 반환 내역을 연결해서 봐야 합니다. 세입자 입장에서는 보증금을 받기 전에 전출하거나 집을 비우면 권리를 잃을 위험이 있으니, 주택도시보증공사도 임차권등기가 완료되기 전까지 점유와 전입을 유지하도록 안내합니다.
이런 물건은 사람을 만나면 서류에 없던 사정이 나올 때도 있습니다. 다만 세입자의 말만으로 권리를 확정하지는 않습니다. 보증금을 일부 받았다는 말, 보증기관에 청구 중이라는 말은 관련 서류와 법원 기록으로 대조합니다. 명도 비용도 마찬가지입니다. 협의가 빨리 끝날 수도 있지만, 이사 일정과 보증금 반환 문제가 맞물리면 시간이 길어집니다. 그동안 대출이자와 관리비는 계속 나갑니다.
입찰가를 적기 전에 출구 비용부터 적는다
저는 입찰가 계산을 낙찰가에서 시작하지 않습니다. 팔 수 있는 가격을 보수적으로 잡고, 취득세와 등기비용, 수리비, 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목, 대출이자, 명도 비용, 매도 비용을 차례로 뺍니다. 임차보증금 인수 가능액도 별도 칸에 넣습니다. 경락잔금대출은 낙찰 뒤 알아보면 늦습니다. 권리관계가 복잡하거나 시세가 불분명하면 예상한 대출액이 나오지 않을 수 있어, 입찰 전에 금융기관에 물건 조건을 제시하고 확인합니다.
가령 예상 매도가가 2억 8천만 원인데 낙찰가가 2억 1천만 원, 인수할 보증금이 5천만 원, 세금과 수리·보유·매도 비용이 3천만 원이라면 이미 1천만 원이 모자랍니다. 화면에 보이는 낙찰가와 시세 차이 7천만 원은 내 수익이 아닙니다. 실제로는 매도 가격이 더 낮아지거나 명도가 늦어질 수도 있습니다. 이런 계산에서 이익이 얇게 남는다면 입찰가를 더 낮추는 게 아니라 아예 손을 떼는 편이 낫다고 봅니다.
역전세 자체가 모든 경매 물건을 위험하게 만들지는 않습니다. 문제는 집값과 전셋값이 함께 내려간 자리에서 보증금의 순위와 미회수액을 가볍게 보는 겁니다. 몇 번의 입찰 기회를 놓치는 건 금방 잊힙니다. 보증금 한 줄을 놓쳐 떠안은 돈은 오래 남습니다.
