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몇 년 전 주유소매매 물건을 보러 갔을 때, 중개인은 하루 판매량부터 꺼냈습니다. 저는 주유기보다 먼저 뒤편 땅을 봤습니다. 오래된 저장탱크가 묻힌 자리였거든요. 장부상 매출이 괜찮아도 땅속에서 문제가 나오면 계산이 완전히 달라집니다. 주유소는 땅과 건물만 사는 거래가 아닙니다. 영업시설과 인허가, 점유 관계, 토양 상태까지 함께 확인해야 하는 물건입니다.
매출표보다 먼저 땅속을 봤습니다
주유소 매물 설명에는 월 매출이 크게 적혀 있는 경우가 많습니다. 그런데 매출액과 남는 돈은 다릅니다. 유류 매입대금, 카드 수수료, 인건비, 전기료, 시설 유지비를 빼야 합니다. 경쟁 주유소가 가격을 내리면 판매량은 유지돼도 리터당 마진이 줄 수 있죠. 셀프 주유소라고 인건비가 아예 들지 않는 것도 아닙니다.
제가 받는 자료는 최소한 최근 12개월의 월별 판매량과 매입·판매 단가, 부가 사업 매출, 임차료와 인건비 내역입니다. 하루 판매량 하나만 듣고 연간 수익을 곱하지 않습니다. 인근 도로에서 진입하기 편한지, 중앙분리대 때문에 한쪽 방향 차량만 들어오는지도 여러 시간대에 직접 봅니다. 출퇴근 시간에 차가 많아 보여도 실제로 주유소에 들어오는 차는 적을 수 있습니다.
예를 들어 매도인이 월 5천만 원이 남는다고 말한다면, 그 숫자가 매출총이익인지 모든 비용을 뺀 영업이익인지부터 묻습니다. 계절별 판매량 차이와 거래처 납품 물량도 따로 봅니다. 한 거래처가 판매량의 큰 몫을 차지한다면 인수 뒤에도 그 계약이 이어지는지 확인해야 합니다. 구두로 들은 매출은 제 입찰가 계산에 넣지 않습니다.
탱크와 토양검사 기록이 가격을 바꿉니다
저장탱크 설치 시기, 교체 이력, 배관 보수 기록은 꼭 받아봅니다. 탱크가 오래됐다는 사실만으로 오염을 단정할 수는 없습니다. 반대로 외관이 깨끗하다는 이유로 땅속이 안전하다고 볼 수도 없죠. 토양오염도검사와 누출검사 결과, 과거 행정조치 내역을 확인하고 필요하면 토양 관련 전문기관에 추가 조사 범위와 비용을 묻습니다.
특정토양오염관리대상시설은 운영자가 바뀌는 경우 정해진 기간에 토양오염도검사를 받아야 하는 규정이 있습니다. 국가법령정보센터에서 확인한 토양환경보전법령에는 운영자 변경일 3개월 전부터 변경일 전일까지 검사하도록 하는 내용이 나옵니다. 다만 최근 검사 여부에 따른 예외 등은 개별 거래 일정에 맞춰 관할 지자체와 확인해야 합니다. 매매계약서에는 누가 검사를 진행하고, 오염이 확인되면 잔금과 비용 부담을 어떻게 처리할지 적어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
여기서 무서운 건 정화비가 처음부터 확정되지 않는다는 점입니다. 조사 범위가 넓어지면 비용과 공사 기간도 늘어납니다. 토양환경보전법에는 오염 토지의 소유자나 시설의 양수인이 정화책임자가 될 수 있는 규정도 있습니다. 책임 주체와 범위에는 예외와 우선순위가 있으니, 매도인이 책임진다는 말만 듣고 넘어갈 일이 아닙니다. 경매라면 매도인에게 계약 조건을 요구하기도 어렵습니다. 오염 이력이 불분명한 물건은 입찰가를 낮추는 정도로 해결할 수 있는지부터 의심합니다.
경매 물건은 주유기 소유자도 따져야 합니다
경매에서 토지와 건물을 낙찰받았다고 주유기와 지하탱크까지 당연히 내 것이 되는 것은 아닙니다. 대법원에는 주유소 부지를 산 사람과 기존 운영자 사이에서 탱크와 주유기의 귀속이 다퉈진 사례가 있습니다. 설치 경위와 분리 가능성 등을 따져야 한다는 취지였습니다. 그래서 현황조사서 사진만 볼 게 아니라 감정평가서의 평가 대상, 임대차계약, 시설 설치비를 누가 냈는지 확인합니다.
등기부에서는 토지와 건물의 소유자가 같은지, 근저당권과 가압류가 어떻게 설정됐는지 봅니다. 매각물건명세서에는 임차인과 인수 가능 권리가 있는지 표시돼 있지만, 그 한 장으로 점유 관계가 다 설명되지는 않습니다. 영업 중인 주유소라면 운영자가 언제부터 어떤 계약으로 점유했는지, 유류 재고와 시설은 누구 소유인지 따로 확인합니다. 명도 기간이 길어지면 그동안 이자와 관리비가 계속 나갑니다.
인허가도 부동산 소유권과 별개로 봐야 합니다. 석유판매업 등록, 위험물 시설 관련 허가와 안전관리자 선임 상태를 관할 지자체와 소방서에 확인합니다. 영업을 양수하는 경우와 경매로 부동산을 취득하는 경우의 절차가 같다고 가정하면 위험합니다. 기존 행정처분이나 시설 기준 위반이 있는지도 확인한 뒤, 내가 계획한 방식으로 영업할 수 있는지 담당 부서에 구체적으로 묻습니다.
싸 보이는 가격에 공사비를 더해봤습니다
주유소매매 가격을 볼 때 저는 토지 시세에 영업권 값을 무작정 더하지 않습니다. 같은 도로변 토지라도 주유소로 계속 쓸 때의 가치와 다른 용도로 바꿀 때의 가치가 다릅니다. 용도지역, 도로 접면, 건축 제한을 확인하고 주유소 영업을 멈출 경우 탱크 철거와 토양 조사에 얼마가 들지 별도로 견적을 받습니다. 다른 용도로 팔면 된다는 말은 그 비용을 계산한 뒤에야 의미가 있습니다.
가령 매입가를 20억 원으로 잡고 취득 관련 비용 1억 원, 설비 보수 1억 원, 명도와 공실 기간 비용 5천만 원을 예상했다면 실제 투입액은 이미 22억 5천만 원입니다. 여기에 토양 조사나 정화비가 생기면 더 올라갑니다. 이 숫자는 특정 매물의 견적이 아니라 계산 방식을 보여주는 예시입니다. 세금도 개인·법인 여부와 보유 목적에 따라 달라지니 계약 전에 세무사에게 해당 거래 기준으로 확인합니다.
대출 가능액 역시 매매가의 일정 비율로 단정하지 않습니다. 금융기관은 담보 가치와 사업성, 차주의 조건을 함께 봅니다. 잔금일에 대출이 예상보다 적게 나오면 좋은 물건도 감당하기 어렵습니다. 입찰 전이라면 금융기관에 물건 자료를 보여주고 가능한 범위를 확인하고, 자기자본으로 버틸 수 있는 기간까지 계산합니다.
현장에서 주유소 간판이 반짝이면 자꾸 영업 그림부터 그리게 됩니다. 하지만 제가 끝내 손에 쥐는 건 간판이 아니라 확인한 서류와 감당할 수 있는 비용입니다. 토양 기록이나 시설 소유관계가 비어 있다면, 가격이 내려와도 저는 다시 발걸음을 돌립니다.
