원주 중앙동 상가 경매, 2회 유찰 20억

2회 유찰로 최저가 20억 8,008만원, 11월 9일 입찰 예정. 가격은 매력적이나 임차인 현황 확인 필요.

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경매물건 주소 강원특별자치도 원주시 중앙동 28-3

강원특별자치도 원주시 중앙동에 위치한 이 상가는 면적이 274.4㎡(약 83평)로 꽤 넓은 편입니다. 중앙동은 원주시의 중심 상업지역으로, 교통과 인프라가 잘 갖춰져 있어 상가로서는 좋은 입지에 속합니다. 주변에는 다양한 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고, 상업활동이 활발한 편입니다.

이번 물건의 감정가는 42억 4,507만원이지만, 두 번의 유찰로 최저입찰가는 20억 8,008만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 약 52% 할인된 가격입니다. 인근 상가의 실거래가와 비교할 때 확실히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 지역 평균 낙찰가율 82%를 적용해 약 21억 8,408만원 정도로 예상됩니다.

이 상가의 말소기준권리는 2020년 4월 10일 설정된 근저당권입니다. 권리분석에서 중요한 것은 임차인의 대항력 여부입니다. 등기부등본과 현황조사서를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다. 제시외 건물이 포함되어 있어, 이 부분이 변수가 될 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로선 드러나지 않았으나, 조사 시 주의가 필요합니다.

솔직히 말하면, 상업지역에 있는 상가로서 투자 매력도는 높습니다. 예상 수익률은 월세 수익과 시세차익을 고려할 때 매력적일 것 같습니다. 하지만 한 가지 걸리는 건, 임차인 현황에 따라 명도 문제가 발생할 수 있습니다. 호재로는 근처의 개발계획이나 상권 확장이 있을 경우 가치 상승이 기대됩니다.

내 경험상, 이런 유찰된 상가는 관심 있는 투자자들이 많아 경쟁이 치열할 가능성이 높습니다. 예상 경쟁률은 3:1 정도로 봅니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 21억 8,408만원을 약간 상회하는 수준에서 잡아볼 만합니다. 취등록세는 약 1억 46만원으로 고려해야 하며, 임차인 명도 문제를 해결할 자신이 있으면 도전해볼 만합니다.