아파트 복비 계산기 돌려보고 매도 비용을 다시 잡았다

경매로 낙찰받은 아파트를 팔 때, 매도가만 맞으면 수익 계산이 끝난 것처럼 느껴질 때가 있습니다. 저도 초반에는 그랬습니다. 그런데 매매계약을 앞두고 아파트 복비 계산기를 돌려보니 장부에 빠진 돈이 보이더군요. 몇십만 원 차이가 수익을 뒤집는 물건도 있습니다.

복비는 흔히 쓰는 말이고, 계약서에 적히는 이름은 중개보수입니다. 계산기 숫자를 그대로 지급액으로 생각하기 전에 거래금액, 상한요율, 부가가치세를 따로 봐야 합니다. 경매 낙찰 비용과 나중에 매도하거나 임대할 때 드는 복비도 구분해야 하고요.

매도가 5억 원이면 복비는 얼마일까

가령 낙찰받은 아파트를 중개사무소를 통해 5억 원에 매도한다고 해보죠. 주택 매매 2억 원 이상 9억 원 미만 구간의 상한요율은 0.4%입니다. 계산기에 5억 원을 넣으면 200만 원이 나옵니다. 이 금액은 매도인 한쪽이 부담할 수 있는 중개보수의 상한이지, 무조건 내야 할 금액이 아닙니다. 매수인에게도 같은 방식으로 각자의 보수가 산정됩니다.

실제로는 상한 안에서 중개사와 보수액을 협의합니다. 0.3%로 합의했다면 매도인 몫은 150만 원입니다. 상한으로 잡았을 때와 50만 원 차이죠. 부가가치세가 별도로 청구되는 조건이라면 그 금액까지 확인해야 실제 지출이 나옵니다. 저는 매도 의뢰를 할 때 요율만 듣고 넘기지 않고, 부가가치세 포함 여부와 최종 지급액을 문자나 계약서에 남깁니다.

작은 거래에서는 한도액도 봐야 합니다. 예를 들어 1억 5천만 원짜리 아파트를 매매하면 해당 구간 상한요율 0.5%를 곱한 값은 75만 원입니다. 이 구간의 한도액 80만 원보다 낮으니 상한은 75만 원입니다. 반면 1억 9천만 원에 0.5%를 곱하면 95만 원이지만, 한도액이 적용돼 상한은 80만 원입니다. 계산기에 거래금액만 넣고 나온 곱셈값을 그대로 믿으면 여기서 틀어집니다.

9억 원 경계에서는 요율부터 다시 봅니다

주택 매매 상한요율은 거래금액 구간별로 다릅니다. 5천만 원 미만은 0.6%에 한도액 25만 원, 5천만 원 이상 2억 원 미만은 0.5%에 한도액 80만 원입니다. 2억 원 이상 9억 원 미만은 0.4%, 9억 원 이상 12억 원 미만은 0.5%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%입니다. 국가법령정보센터에 실린 공인중개사법 시행규칙의 주택 중개보수 상한요율표를 기준으로 한 숫자입니다.

여기서 자주 나오는 오해가 있습니다. 9억 원짜리 아파트라면 9억 원 전체에 해당 구간의 0.5%를 적용합니다. 9억 원을 넘는 부분에만 0.5%를 곱하는 누진 방식이 아닙니다. 그래서 매도 희망가를 경계 근처에 잡았다면 예상 중개보수가 달라질 수 있습니다. 다만 복비를 줄이려고 매매가 자체를 낮추는 판단은 위험합니다. 매매가 1천만 원을 깎고 복비 몇만 원을 아끼면 장부는 오히려 나빠집니다.

또 하나, 계산기는 대개 법정 상한을 빠르게 보여주는 도구입니다. 계약 지역의 시·도 조례와 실제 협의 금액을 확인하는 단계까지 대신해 주지는 않습니다. 거래 전에 계산기 결과를 기준점으로 삼고, 중개대상물 확인·설명서와 계약서에 적힌 보수 및 산출 내역을 맞춰보는 편이 안전합니다.

전세와 월세는 매매 계산기에 넣으면 안 됩니다

낙찰 후 바로 팔지 않고 임대를 놓는 물건도 있죠. 전세보증금 3억 원인 아파트라면 주택 임대차 1억 원 이상 6억 원 미만 구간의 상한요율 0.3%를 적용해 임대인 쪽 상한은 90만 원입니다. 매매 3억 원으로 입력하면 요율이 달라져 숫자가 틀어집니다. 계약 종류부터 정확히 골라야 하는 이유입니다.

월세는 보증금에 월세의 100배를 더해 거래금액을 잡습니다. 보증금 5천만 원, 월세 100만 원이면 거래금액은 1억 5천만 원입니다. 이때 임대차 상한요율 0.3%를 적용하면 한쪽 중개보수 상한은 45만 원입니다. 이렇게 계산한 거래금액이 5천만 원 미만이라면 월세에 70을 곱해 보증금과 더하는 예외 규정이 있습니다. 월세 물건에서 계산기마다 결과가 다르게 보일 때는 이 입력 방식을 먼저 확인합니다.

임대인과 임차인이 각각 부담하는 구조도 헷갈리기 쉽습니다. 한쪽 상한이 45만 원이라고 해서 임대인이 양쪽 몫 90만 원을 내는 뜻은 아닙니다. 실제 지급액은 각자 중개사와 정한 금액을 확인해야 합니다.

경매 장부에는 복비를 두 번 구분해 적습니다

법원 경매에서 제가 직접 입찰해 낙찰받은 금액에 일반 아파트 매매 복비를 자동으로 붙이지는 않습니다. 중개사무소를 통한 통상적인 매매계약과 경매 낙찰은 절차가 다릅니다. 경매 매수신청을 대리인에게 맡긴다면 그 비용은 별도 계약과 기준을 확인해야 합니다. 계산기에서 나온 매매 복비를 대리 비용처럼 가져다 쓰면 안 됩니다.

대신 출구 비용에는 복비를 넣습니다. 낙찰가 4억 원, 예상 매도가 5억 원이라고 해서 차익 1억 원이 손에 남는 건 아니니까요. 취득세 등 취득 비용, 등기 비용, 잔금대출 이자, 수리비, 관리비와 체납 여부, 명도 비용, 매도 중개보수, 양도 관련 세금까지 따로 잡아야 합니다. 세금은 보유 주택 수와 보유 기간 등 개인 조건에 따라 달라져 별도 확인이 필요합니다.

제 장부에는 매도 복비를 처음엔 상한 기준으로 넣습니다. 앞의 5억 원 매도 사례라면 200만 원을 예상 비용으로 잡고, 협의로 줄어든 금액은 계약이 확정된 뒤 반영합니다. 수익이 빠듯한 물건일수록 비용을 낙관적으로 적는 순간 입찰가가 올라갑니다. 아파트 복비 계산기는 숫자를 대신 결정해 주는 도구라기보다, 제가 놓친 비용 한 칸을 다시 보게 만드는 도구에 가깝습니다.