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입찰표를 쓰기 직전, 등기부를 다시 보고 펜을 내려놓은 적이 있습니다. 서울 주택에 보증금 1억 6천만 원인 세입자가 있었는데, 제가 계산에 넣은 최우선변제금이 맞지 않았거든요. 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하면 소액임차인이라는 말만 기억한 게 문제였습니다. 그 집의 근저당은 기준이 바뀌기 전에 설정돼 있었습니다.
경매에서 소액임차인 보증금 범위는 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 어느 지역인지, 앞선 담보물권이 언제 생겼는지, 세입자가 언제 들어와 전입했는지를 함께 봐야 합니다. 하나라도 놓치면 예상 배당액이 달라지고, 그 차이가 낙찰자의 돈 계산까지 흔듭니다.
서울 1억 6,500만 원은 돌려받는 돈이 아닙니다
먼저 두 금액을 구분해야 합니다. ‘소액임차인 보증금 범위’는 최우선변제를 주장할 수 있는 임차인인지 가르는 보증금 상한입니다. ‘최우선변제금’은 그 임차인이 보증금 중 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있는 금액의 상한이고요. 서울에서 보증금 1억 6천만 원인 세입자가 요건을 갖췄다면, 현행 기준상 먼저 받을 수 있는 금액은 최대 5,500만 원입니다. 1억 6천만 원 전부를 먼저 받는다는 뜻이 아닙니다.
2023년 2월 21일 개정된 주택임대차보호법 시행령 제10조와 제11조의 지역별 금액은 이렇습니다.
- 서울특별시: 보증금 1억 6,500만 원 이하, 최우선변제금 최대 5,500만 원
- 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역, 세종시, 용인시·화성시·김포시: 보증금 1억 4,500만 원 이하, 최대 4,800만 원
- 광역시 일부와 안산시·광주시·파주시·이천시·평택시: 보증금 8,500만 원 이하, 최대 2,800만 원
- 그 밖의 지역: 보증금 7,500만 원 이하, 최대 2,500만 원
여기서 ‘광역시 일부’는 수도권 과밀억제권역에 포함된 곳과 군 지역을 뺀 구역입니다. 주소에 광역시라는 말이 있다고 곧장 세 번째 금액을 적용하면 안 됩니다. 물건 소재지가 어느 구분에 속하는지 확인해야 합니다. 월세 계약도 보증금 액수로 소액임차인 해당 여부를 판단합니다. 위 금액은 주택 기준이며 상가 임대차에는 별도 기준이 적용됩니다.
근저당 날짜를 빼면 같은 보증금도 답이 달라집니다
제가 입찰을 멈춘 이유가 바로 날짜였습니다. 2023년 개정 시행령은 당시 존속 중이던 임대차에도 새 금액을 적용하지만, 시행 전에 담보물권을 취득한 사람과의 관계에는 종전 규정을 적용하도록 했습니다. 그래서 등기부에 오래된 근저당이 있으면 지금 표만 대입해서 그 채권자보다 먼저 받을 금액을 계산할 수 없습니다.
예를 들어 서울 주택의 보증금이 1억 6천만 원이고, 선순위 근저당이 2022년에 설정됐다고 해봅시다. 현행 서울 상한인 1억 6,500만 원 안에는 들어갑니다. 하지만 그 근저당권자와의 관계에는 당시 기준을 확인해야 합니다. 2022년 서울 소액임차인 보증금 상한은 1억 5천만 원이었으므로, 이 세입자가 그 근저당권자보다 최우선변제를 받는다고 계산하면 틀립니다. 계약일이나 낙찰일만 보고 판단하기 쉬운 대목입니다.
저는 등기부에서 앞선 담보물권의 설정일을 먼저 표시하고, 그 날짜에 적용되던 시행령 금액을 확인합니다. 여러 담보물권이 있거나 권리관계가 복잡하면 각 권리자와의 관계를 따로 봅니다. ‘첫 근저당 날짜만 찾으면 끝’이라고 외우는 것도 위험합니다.
범위 안에 들어도 배당액이 자동으로 찍히진 않습니다
보증금 액수가 기준 이하라는 사실만으로 돈이 나오지는 않습니다. 주택임대차보호법 제8조에 따라 경매신청 등기 전에 집을 인도받고 주민등록을 마쳐야 합니다. 실제 경매에서 최우선변제를 받으려면 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구도 해야 합니다. 입주일, 전입일, 경매신청 등기일, 배당요구 종기일을 한 줄에 적어 놓으면 빠진 날짜가 눈에 들어옵니다.
확정일자와도 구별해야 합니다. 소액임차인의 최우선변제는 확정일자가 없어도 다른 요건을 갖추면 주장할 수 있습니다. 반면 보증금의 나머지 부분이 어떤 순위로 배당받는지는 확정일자와 다른 권리들의 순서를 따져야 합니다. 최우선변제금 5,500만 원을 계산했다고 해서 나머지 보증금까지 회수된 것으로 적으면 안 됩니다.
다가구주택은 세입자가 여럿이라 더 조심스럽습니다. 소액임차인들이 먼저 받을 금액의 합계는 주택가액의 절반을 넘을 수 없습니다. 가령 서울의 한 다가구주택이 3억 원에 매각되고 요건을 갖춘 세입자 네 명이 각 5,500만 원씩 주장한다면, 청구액 합계는 2억 2천만 원입니다. 하지만 절반 한도는 1억 5천만 원입니다. 각자의 보증금과 적용 기준이 같다는 가정에서는 그 한도를 나눠 받게 되므로, 네 명 모두 5,500만 원을 받는다고 예상할 수 없습니다.
입찰가를 쓰기 전에는 서류의 빈칸을 봅니다
물건명세서에 적힌 임차인 한 명만 보고 배당액을 확정하지 않습니다. 등기사항전부증명서로 담보물권 날짜를 보고, 현황조사서와 전입세대 자료로 점유·전입 관계를 확인합니다. 매각물건명세서와 배당요구 내역도 대조합니다. 서류마다 내용이 다르면 현장 확인이나 추가 자료 확인이 필요합니다. 특히 다가구주택은 각 호실의 임차관계가 수익 계산에 직접 영향을 줍니다.
세입자가 배당으로 보증금을 얼마나 회수하는지는 명도 협의에도 연결됩니다. 다만 실제 인수 여부는 대항력과 다른 권리들의 선후관계를 따져야 하니, 예상 배당액만으로 명도비를 0원으로 잡지 않습니다. 낙찰가에 취득세, 대출이자, 수리비를 더하고 배당과 명도에 쓸 돈까지 넣으면 처음 봤던 ‘싸게 나온 집’의 모습이 꽤 달라질 때가 있습니다.
입찰장에서 가장 아쉬운 실수는 어려운 법 조항을 몰라서 생기지 않았습니다. 아는 숫자를 너무 빨리 믿어서 생겼습니다. 소액임차인 보증금 범위를 봤다면, 저는 그 옆에 지역과 담보물권 날짜, 전입일, 배당요구 여부를 함께 적습니다. 그 네 칸이 채워지기 전에는 입찰가도 쓰지 않습니다.
