입찰보증금 금액을 잘못 적을 뻔한 날

법원 입찰장에서 봉투를 넣기 직전, 옆자리 사람이 보증금 액수를 다시 계산하는 걸 본 적이 있습니다. 입찰가의 10%를 준비했다고 하더군요. 흔한 실수입니다. 법원 경매의 입찰보증금 금액은 원칙적으로 내가 써낸 입찰가가 아니라 그날의 최저매각가격을 기준으로 계산합니다. 숫자 하나만 잘못 봐도 입찰 자체가 무효가 될 수 있어, 저는 봉투를 봉하기 전에 공고부터 다시 펼칩니다.

입찰가가 3억이어도 기준은 최저매각가격

민사집행규칙 제63조에 따르면 기일입찰의 매수신청 보증금액은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1입니다. 감정가 4억 원인 아파트가 유찰돼 이번 최저매각가격이 2억 8,000만 원이라면 보증금은 2,800만 원입니다. 제가 3억 1,000만 원을 써내든 3억 3,000만 원을 써내든, 별도 조건이 없다면 준비할 보증금은 같습니다.

여기서 감정가와 최저매각가격을 섞어 보는 분이 많습니다. 감정가는 평가 당시 가격이고, 입찰 당일 계산에 쓰는 숫자는 해당 매각기일의 최저매각가격입니다. 여러 번 유찰된 물건이라면 예전에 저장해 둔 화면의 숫자도 믿으면 안 됩니다. 기일이 바뀌거나 매각조건이 달라졌을 수 있으니까요.

저는 사건번호와 물건번호를 먼저 맞춘 뒤, 그날 공고에 적힌 최저매각가격을 종이에 옮깁니다. 그 아래에 10%를 계산하고, 준비한 자기앞수표 액면과 입찰표의 보증금액을 차례로 대조합니다. 대단한 요령은 아닙니다. 현장에서는 이런 단순한 순서가 실수를 막아줍니다.

재매각 물건은 20%라고 외우면 위험하다

잔금을 못 낸 낙찰자가 있어 다시 매각하는 물건을 보면 보증금이 최저매각가격의 20%로 적힌 경우가 있습니다. 앞의 예에서 최저매각가격이 2억 8,000만 원이고 공고상 보증금이 20%라면 5,600만 원을 준비해야 합니다. 10%만 넣으면 2,800만 원이 모자랍니다.

그런데 재매각이면 무조건 20%라는 식으로 외우지는 마세요. 법원은 보증금액을 달리 정할 수 있고, 그 금액과 제공 방법은 매각기일 공고에서 확인해야 합니다. 대법원 판례도 법원이 보증금액을 바꾸려면 그에 관한 결정이 필요하다고 봤습니다. 응찰자는 재매각 여부만 보고 추측할 게 아니라 해당 물건의 공고를 기준으로 움직여야 합니다.

공고의 보증금 숫자가 예상과 다르면 저는 입찰 전에 법원 경매계에 확인합니다. 현장에서는 집행관의 안내도 다시 듣습니다. 특히 같은 사건에 물건번호가 여러 개 붙은 경우, 엉뚱한 물건의 가격을 보고 계산하는 일이 생깁니다. 보증금 계산보다 먼저 사건번호와 물건번호를 맞춰야 하는 이유입니다.

낙찰 뒤에는 보증금보다 잔금이 더 무겁다

보증금만 마련하면 입찰할 수 있다는 말은 맞습니다. 하지만 낙찰받으면 이야기가 달라집니다. 예를 들어 최저매각가격 2억 8,000만 원인 물건에 보증금 2,800만 원을 내고 3억 2,000만 원에 낙찰받았다면, 매각대금에서 보증금을 뺀 2억 9,200만 원을 정해진 기한 안에 마련해야 합니다. 여기에 취득세, 등기 비용, 점유자와의 협의나 인도에 드는 비용, 수리비까지 따로 잡아야 합니다.

경락잔금대출을 생각한다면 입찰 전에 금융기관에 해당 물건의 대출 가능 여부와 예상 한도를 확인하는 편이 낫습니다. 상담 때 들은 예상액을 확정된 돈으로 여기면 곤란합니다. 권리관계, 주택 보유 상황, 소득, 물건 상태에 따라 실제 조건이 달라질 수 있습니다. 저는 예상 대출액을 보수적으로 잡고 부족분을 자기 자금으로 채울 수 있는지 계산한 다음 입찰가를 씁니다.

대금을 내지 못해 재매각으로 넘어가면 앞서 낸 매수신청 보증을 돌려받지 못할 수 있습니다. 민사집행법 제138조가 정한 위험입니다. 반면 최고가매수신고인이 되지 못한 일반 응찰자의 보증금은 절차에 따라 반환됩니다. 같은 보증금이라도 입찰 결과에 따라 의미가 완전히 달라지는 셈이죠.

봉투를 넣기 전 제가 보는 네 가지

• 사건번호와 물건번호가 공고, 입찰표, 보증금 봉투에서 모두 같은지
• 해당 매각기일의 최저매각가격과 공고상 보증금액이 얼마인지
• 현금이나 자기앞수표 등 보증 제공 방법이 공고와 법원 안내에 맞는지
• 낙찰 예상가에서 보증금을 뺀 잔금과 세금·명도·수리 비용을 감당할 수 있는지

공매까지 함께 보는 분이라면 법원 경매의 10% 기준을 그대로 가져가면 안 됩니다. 온비드 공매는 물건과 공고 조건에 따라 보증금액, 납부 방식, 잔금 기한을 따로 확인해야 합니다. 이름은 비슷해도 입찰 절차가 다릅니다.

입찰보증금 금액은 계산기로 금방 나옵니다. 문제는 어떤 숫자를 계산기에 넣느냐입니다. 저는 십 년 넘게 입찰장을 다녔어도 마지막 순간에는 공고를 다시 봅니다. 몇 분 아끼려다 수천만 원이 걸린 봉투를 잘못 넣을 이유는 없으니까요.