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법원 경매장에서 개찰이 끝난 뒤, 보증금을 들고 바로 나가는 사람과 계속 자리를 지키는 사람을 보면 결과가 대강 보입니다. 처음 입찰하던 때 제 옆자리 분은 두 번째로 높은 금액을 썼다며 보증금을 찾으려 했습니다. 그런데 집행관에게 차순위매수신고까지 한 상태였죠. 그분의 돈은 그날 돌아오지 않았습니다. 입찰보증금 반환은 ‘낙찰됐나, 안 됐나’ 두 가지만으로 판단하면 헷갈립니다.
낙찰받지 못했다면 언제 돌려받나
법원 경매에서 입찰자가 낸 돈의 법률상 이름은 매수신청보증입니다. 보통 최저매각가격의 10%를 내지만, 법원이 달리 정한 물건도 있습니다. 그래서 최저가가 2억 원이라고 무조건 2천만 원짜리 수표를 끊으면 안 됩니다. 매각기일 공고에 적힌 보증금액과 제공 방법을 먼저 확인해야 합니다.
입찰절차가 끝났다고 고지되면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 입찰자는 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 예를 들어 2억 원짜리 물건에 2천만 원을 보증금으로 내고 2억 3천만 원에 응찰했는데, 다른 사람이 2억 5천만 원을 써냈다면 입찰절차 종료 후 반환받는 쪽입니다. 수취증을 챙겨 집행관 안내에 따라 처리하면 됩니다. 법원에 따라 현장 안내 방식이 다를 수 있으니 개찰 후 바로 자리를 뜨지 말고 확인하는 편이 안전합니다.
입찰표를 제출한 뒤 마음이 바뀌었다고 봉투를 다시 꺼내거나 금액을 고칠 수는 없습니다. ‘어차피 떨어지면 돌려받으니까’라는 생각으로 입찰가격을 급히 올리는 장면도 봤습니다. 그 가격이 최고가가 되는 순간 상황이 완전히 달라집니다.
차순위매수신고를 하면 돈이 묶인다
두 번째로 높은 가격을 썼다고 자동으로 차순위매수신고인이 되는 건 아닙니다. 법에서 정한 가격 요건을 갖추고, 매각기일이 끝나기 전에 집행관에게 차순위매수신고를 해야 합니다. 최고가매수신고인이 잔금을 내지 못하면 자기 가격으로 매각허가를 받겠다는 뜻입니다.
제가 법정에서 특히 조심하라고 말하는 대목이 여기입니다. ‘혹시 모르니 차순위라도 걸어두자’고 신고하면 보증금을 당일 다른 물건 입찰에 쓸 수 없습니다. 최고가매수신고인이 매각대금을 모두 낸 때 차순위매수신고인은 매수 책임에서 벗어나 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 매각허가결정이 났다는 소식만 듣고 곧바로 돌려받을 수 있다고 계산하면 자금 일정이 꼬입니다.
예를 들어 보증금 2천만 원을 들고 오전 물건에 차순위매수신고를 한 뒤, 같은 돈으로 다음 주 다른 물건에 입찰할 생각이었다면 계획을 다시 짜야 합니다. 앞선 매수인의 잔금 납부 여부가 확인될 때까지 기다려야 할 수 있으니까요. 차순위매수신고는 공짜로 잡아두는 예약이 아닙니다.
최고가가 되면 반환 대신 잔금에 들어간다
최고가매수신고인이 되고 법원의 매각허가가 확정된 뒤 잔금을 내면, 현금으로 제공한 입찰보증금은 매각대금에 충당됩니다. 낙찰가가 2억 5천만 원이고 보증금으로 2천만 원을 냈다면, 매각대금으로 추가 납부할 금액은 원칙적으로 2억 3천만 원입니다. 보증금 2천만 원이 통장으로 돌아왔다가 다시 나가는 방식이 아닙니다.
문제는 ‘낙찰받았으니 대출만 나오면 된다’고 믿는 경우입니다. 경락잔금대출 가능액은 사전 상담액과 달라질 수 있고, 권리관계나 점유 상태 때문에 예상하지 못한 비용도 생깁니다. 저는 입찰 전에 낙찰가뿐 아니라 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비, 자금 조달 여유분을 따로 적습니다. 보증금이 매각대금에 들어간다고 해서 나머지 비용까지 해결되는 건 아니니까요.
잔금을 못 내면 보증금이 돌아오지 않을 수 있다
매각허가가 확정됐는데 대금지급기한까지 잔금을 내지 못하면 가장 아픈 상황이 옵니다. 차순위매수신고인에게 매각허가가 이뤄지거나 재매각 절차로 넘어가면 종전 매수인은 입찰보증금 반환을 요구할 수 없습니다. 2천만 원을 넣은 물건이라면 수익 기회를 놓치는 수준이 아니라 그 돈 자체를 잃을 수 있는 겁니다.
다만 대금지급기한을 놓친 모든 순간에 보증금이 즉시 사라진다고 단정해서도 안 됩니다. 재매각기일 3일 전까지 대금과 법정 지연이자, 절차비용을 지급해 재매각이 취소되는 길이 있습니다. 경매신청이 취하되는 등 절차가 달라지는 경우도 별도로 봐야 합니다. 이 단계에서는 인터넷의 짧은 답변만 믿지 말고 사건을 담당하는 법원에 현재 절차와 납부 가능 기한을 확인해야 합니다.
반대로 법원이 매각을 허가하지 않는 결정을 내리면 매수 책임에서 벗어나 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 하지만 현장에 가보니 생각보다 수리비가 크다거나, 뒤늦게 권리분석을 잘못했다는 사실을 알아챘다는 이유만으로 매각불허가가 되는 것은 아닙니다. 법원이 판단하는 사유와 개인의 판단 착오는 구분해야 합니다.
입찰 전에는 반환 날짜보다 잃을 가능성을 본다
대법원 생활법령정보와 민사집행법의 절차를 놓고 보면 반환 시점은 입찰자의 지위에 따라 갈립니다. 일반 입찰자는 입찰절차 종료 뒤, 차순위매수신고인은 앞선 매수인의 대금 완납 뒤, 매각불허가를 받은 사람은 매수 책임에서 벗어난 뒤 반환을 요구합니다. 최고가매수신고인의 현금 보증금은 잔금을 낼 때 매각대금에 들어갑니다.
입찰장에 들어가기 전 저는 세 가지를 다시 봅니다. 이 물건의 정확한 보증금액, 잔금을 낼 자금 계획, 내 가격이 최고가가 됐을 때 감당할 수 있는 비용입니다. 보증금은 떨어지면 돌려받는 돈이지만, 낙찰 뒤에는 계약을 지키겠다는 무게가 붙습니다. 그 무게를 감당할 수 있는 물건에만 입찰표를 넣는 게 오래 버틴 제 방식입니다.
