주택담보대출계산기로 월 상환액 비교하는 방법

집을 보러 다니는 지인이 매달 140만 원 정도면 대출을 갚을 수 있겠다고 말한 적이 있다. 그런데 대출기간을 줄여 다시 계산하니 월 납입액이 180만 원을 넘었다. 주택담보대출계산기는 이런 차이를 계약 전에 숫자로 확인하는 데 유용하다. 같은 금액을 빌려도 금리, 기간, 상환 방식에 따라 매달 필요한 돈과 전체 이자가 달라진다.

계산기에 넣을 숫자부터 맞추기

먼저 매매가격이 아니라 실제로 빌릴 금액을 입력한다. 5억 원짜리 집을 사면서 자기자금 2억 원을 쓰고 3억 원을 대출받는다면 계산기에 넣을 원금은 3억 원이다. 취득세와 중개보수, 이사비 등은 대출 상환액과 별개로 마련해야 하므로 자기자금을 계산할 때 따로 빼두는 편이 정확하다.

다음은 연 금리와 대출기간이다. 은행에서 제시한 금리가 연 4%라면 4를 입력하고, 30년 대출이라면 360개월로 설정한다. 우대금리 조건을 아직 충족하지 않았다면 할인된 금리만 넣어 계산하지 않는 게 좋다. 실제 적용 금리가 달라질 수 있으니 제시받은 금리와 그보다 높은 금리를 각각 입력해 보는 방식이 실용적이다.

거치기간도 확인해야 한다. 거치기간에는 주로 이자를 내고 원금 상환을 뒤로 미루므로 초기 납입액이 작게 보일 수 있다. 이후 원금을 갚기 시작하면 남은 기간에 맞춰 납입액이 커진다. 계산기에서 거치기간을 입력했다면 첫 달 금액뿐 아니라 거치가 끝난 뒤의 금액까지 봐야 한다.

3억 원을 빌리면 매달 얼마를 낼까

3억 원을 연 4% 고정금리로 빌려 30년 동안 원리금균등 방식으로 갚는다고 가정해 보자. 매달 내는 원금과 이자의 합계는 약 143만 2천 원이다. 360개월 동안 금리가 그대로라면 전체 이자는 약 2억 1,561만 원이다. 원리금균등은 납입액이 일정해 월 예산을 짜기 쉽지만, 초반에는 납입액 중 이자가 차지하는 비중이 크다.

같은 조건에서 기간을 20년으로 줄이면 월 납입액은 약 181만 8천 원으로 오른다. 대신 전체 이자는 약 1억 3,631만 원으로 줄어든다. 한 달에 약 38만 6천 원을 더 내는 대신, 만기까지 낼 이자를 약 7,930만 원 줄이는 셈이다. 월 부담만 보고 기간을 늘리면 장기간 누적되는 이자를 놓치기 쉽다.

금리 변화도 함께 계산해 둘 만하다. 3억 원을 30년 원리금균등으로 갚을 때 연 5%를 적용하면 월 납입액은 약 161만 원이다. 연 4%일 때보다 한 달에 약 17만 8천 원, 전체 이자는 약 6,416만 원 많다. 이 수치는 금리가 대출기간 내내 일정하다는 가정에서 나온 비교값이다. 변동금리 상품의 실제 상환액은 향후 금리 변화에 따라 달라진다.

상환 방식까지 바꿔 비교하기

원금균등 방식은 매달 같은 원금을 갚고, 남은 원금에 대한 이자를 더해 낸다. 위의 3억 원·연 4%·30년 조건이라면 매달 갚는 원금은 약 83만 3천 원이다. 첫 달 납입액은 약 183만 3천 원이고, 마지막 달은 약 83만 6천 원까지 낮아진다. 전체 이자는 단순 월 단위 계산으로 약 1억 8,050만 원이다.

원리금균등과 비교하면 원금균등의 초기 부담은 약 40만 원 높지만, 전체 이자는 약 3,511만 원 적다. 초기에 여유 자금이 충분한 사람에게는 이자 절감 효과가 눈에 띈다. 반대로 육아비나 생활비처럼 가까운 시기에 지출이 늘어날 예정이라면 첫 1~2년의 납입액을 감당할 수 있는지가 더 중요할 수 있다.

계산 결과를 볼 때는 월 납입액, 전체 이자, 몇 년 뒤 남는 원금을 함께 확인하자. 중간에 집을 팔거나 대출을 갈아탈 가능성이 있다면 만기까지의 전체 이자만으로 두 방식을 비교하기 어렵다. 그 시점의 대출 잔액과 중도상환 비용까지 고려해야 실제 부담에 가까워진다.

계산값과 실제 대출 조건이 다른 이유

주택담보대출계산기는 상환 계획을 세우는 도구이지 대출 승인액을 알려주는 도구는 아니다. 금융위원회가 설명하는 총부채원리금상환비율(DSR)은 연소득에 대한 연간 금융부채 원리금 상환액의 비율이다. 이미 신용대출이나 자동차 할부가 있다면 새 주택담보대출의 월 납입액이 감당 가능한 수준으로 보여도 심사 결과는 달라질 수 있다.

앞선 연 4%·30년 사례의 연간 납입액은 약 1,719만 원이다. 이를 연소득 6천만 원으로 단순히 나누면 약 28.6%다. 다만 이 숫자는 다른 부채를 제외한 예시일 뿐이며, 금융기관의 실제 DSR 산정 방식과 승인 기준을 대신하지 않는다. 담보가치에 따른 대출 가능 금액도 별도로 확인해야 한다.

한국주택금융공사 역시 월별 상환액 계산 결과가 실제 금융기관 납입액과 다를 수 있다고 안내한다. 첫 납입일까지의 날짜, 금리 적용 방식, 원 단위 처리, 거치기간 등이 차이를 만든다. 계산기에서는 보수적인 금리로 월 예산을 먼저 잡고, 대출을 신청할 때 은행의 상환 예정표와 부대비용을 대조하는 것이 현실적이다. 집값만큼 오래 따라오는 지출인 만큼, 감당할 수 있는 월 납입액에서 거꾸로 대출 규모를 생각하는 편이 마음도 편하다.