천안 입장면 토지 경매, 신건 18.7억

2026년 11월 10일 입찰, 첫 매각인 천안 입장면 대규모 토지로 투자 가치가 큰 매물.

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경매물건 주소 충청남도 천안시 서북구 입장면 가산리 5

천안시 서북구 입장면 가산리에 위치한 이 부동산은 총 면적 5263.0㎡(약 1592.1평)의 대규모 토지입니다. 현재 지목상으로는 전, 과수원, 임야로 되어 있지만, 현황은 택지예정지로 공업용으로 사용될 가능성이 큽니다. 특히 목록 2의 토지는 대부분 도로로 활용되고 있어 개발 가능성이 엿보입니다. 인근 지역은 천안의 외곽지역으로, 대규모 공장이나 물류센터 개발에 적합한 입지조건을 갖추고 있습니다.

감정가와 최저입찰가는 동일하게 18억 7,066만원으로 책정되어 있습니다. 이는 감정가의 100%로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 인근 비슷한 토지의 시세와 비교했을 때, 이 가격은 상대적으로 높게 책정된 편이지만, 개발 가능성과 향후 가치 상승을 감안하면 큰 매력이 있습니다. 예상 낙찰가는 19억 6,420만원 전후로, 감정가 대비 약간 높은 수준에서 결정될 수 있습니다.

말소기준권리는 2024년 10월 31일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 특이사항으로는 목록 1, 3, 4, 5의 토지가 일괄 매각된다는 점과 지목과 현황이 다른 점이 있습니다. 유치권이나 법정지상권 발생 가능성은 현재로서는 낮아 보입니다만, 세심한 권리 분석이 필요합니다.

솔직히 말하면, 이 물건은 첫 매각이기 때문에 시장 반응을 예측하기 어렵습니다. 하지만 공업용지로 개발될 가능성이 크고 도로에 접해 있어, 향후 교통 및 산업 인프라 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다. 투자 수익률을 높이려면 개발 계획을 염두에 두고 접근하는 것이 좋습니다. 다만, 초기 투자금이 크기 때문에 자금 계획을 철저히 세워야 합니다.

내 경험상, 신건일 때는 경쟁률이 상대적으로 낮지만, 개발 가능성이 크다는 점에서 입찰자가 몰릴 가능성도 있습니다. 예상 경쟁률은 2:1 정도로 잡고, 권장 입찰가는 감정가를 약간 상회하는 19억을 넘지 않는 선에서 설정하는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 9,035만원으로, 총 투자금은 약 19억 6,101만원을 예상할 수 있습니다. 투자자는 명확한 개발 계획과 자금 계획을 바탕으로 입찰에 나서야 할 것입니다.