천안 입장면 토지 경매, 2회 유찰 4.6억

2회 유찰 후 11월 10일에 입찰하는 천안 입장면 토지 경매, 감정가의 49% 수준으로 매력적인 가격.

경매물건 주소 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 340-29

이번 경매 물건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리에 위치한 토지입니다. 면적은 약 6728㎡로, 약 2035평에 달하는 꽤 큰 규모입니다. 지목은 '임야'로 되어 있지만, 현황은 '조성 중인 토지 및 도로'로 파악되며, 허가 여부는 불분명하다고 합니다. 이 지역은 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 발전 가능성이 있는 곳이기도 합니다. 하지만 교통편은 아직 미흡한 편으로, 향후 인프라 확충이 필요해 보입니다.

감정가는 9억 4,979만 원이었으나, 2회 유찰로 최저입찰가는 4억 6,539만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 51% 할인된 가격입니다. 인근 시세와 비교해 보면, 이 정도 면적의 토지가 이 가격에 나오는 건 드문 일입니다. 예상 낙찰가는 약 4억 8,866만원 전후로 보이며, 이는 매우 매력적인 가격입니다.

말소기준권리는 2022년 9월 26일 설정된 근저당입니다. 특이사항으로는 일괄 매각되는 여러 필지 중 일부는 임야로 되어 있지만, 실제로는 조성 중인 토지 및 도로입니다. 임차인 현황은 아직 확인이 필요하지만, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성은 낮아 보입니다. 다만 조성 허가 여부가 불분명하다는 점은 리스크로 작용할 수 있습니다.

솔직히 말하면, 이 토지는 향후 개발 가능성 면에서 상당히 매력적입니다. 하지만 허가 여부가 불분명하다는 점은 큰 리스크로, 만약 허가가 나지 않는다면 개발이 제한될 수 있습니다. 예상 수익률은 개발 진행 여부에 크게 좌우될 것입니다. 긍정적인 시나리오에서는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 리스크를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

만약 내가 이 물건에 입찰한다면, 예상 경쟁률은 다소 낮을 것으로 보입니다. 허가 불확실성이 큰 영향을 미치기 때문입니다. 권장 입찰가는 약 4억 7천만원 정도로, 취등록세 약 2,247만원을 포함해 총 투자금은 약 4억 9천만원 정도로 예상됩니다. 이 가격이 적정하다고 판단되면, 허가 여부 및 주변 개발 계획을 꼼꼼히 검토한 후 입찰 여부를 결정할 것입니다.