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얼마 전 입주를 앞둔 분이 사전점검 업체 견적 두 장을 보여줬습니다. 한 곳은 12만 원, 다른 곳은 27만 원이었죠. 싼 곳은 점검 인원 1명에 1시간 현장 확인만 포함됐고, 비싼 곳은 2명 방문과 사진 보고서, 보수 후 재확인이 들어 있었습니다. 가격만 보면 두 배 넘게 차이 나지만 실제로 사는 서비스부터 달랐습니다. 입주 사전점검도 제가 생활서비스 견적을 볼 때처럼 ‘얼마인가’보다 ‘어디까지 확인하고 무엇을 남겨주는가’를 먼저 따져야 합니다.
방문 전에 계약 내용과 점검 범위를 맞춰두세요
신축 공동주택의 사전방문은 입주예정자가 공사 상태를 확인하고 하자가 있다고 판단되면 사업주체에 조치를 요청하는 절차입니다. 주택법에도 이 권리가 명시돼 있습니다. 다만 현장에서는 방문 시간, 동행 인원, 점검 가능 구역, 전기·수도 사용 가능 여부가 단지마다 다를 수 있습니다. 안내문을 받으면 예약 시간만 표시하지 말고 이 네 가지부터 확인하세요.
분양 계약서와 선택 품목 계약서도 챙겨야 합니다. 에어컨, 붙박이장, 인덕션처럼 돈을 더 낸 품목은 설치 여부만 볼 일이 아닙니다. 계약한 모델과 수량, 위치가 맞는지 확인해야 하죠. 모델명이 다르면 제품 앞면만 찍지 말고 명판과 계약서의 해당 항목을 함께 남기는 편이 좋습니다. 나중에 ‘동급 제품’이라는 설명이 나오더라도 무엇을 약속받았는지부터 확인할 수 있습니다.
준비물은 복잡하지 않습니다. 휴대전화 충전기, 작은 손전등, 줄자, 메모할 종이 정도면 됩니다. 바닥이나 벽의 흠집을 찾겠다고 무거운 장비부터 살 필요는 없습니다. 대신 평면도에 방별로 번호를 적어두면 사진과 접수 내역을 맞추기 쉽습니다. 사진 40장을 찍고도 어느 방의 어느 벽인지 모르면 보수를 요구할 때 힘이 빠집니다.
눈에 띄는 흠집보다 물과 작동 상태를 먼저 보세요
현장에 들어가면 현관부터 안쪽으로 한 방향만 잡고 움직이세요. 현관문 잠금과 문틀, 창문 개폐, 욕실, 주방, 각 방 순서면 빠뜨릴 곳이 줄어듭니다. 창문은 열고 닫아 보면서 걸리는 지점과 잠금 상태를 확인하고, 문은 닫았을 때 바닥이나 문틀에 쓸리지 않는지 봅니다. 도배의 작은 오염도 남겨야 하지만, 저는 누수 흔적과 배수 문제를 더 먼저 찾습니다. 입주 후 가구가 들어오면 확인도 보수도 번거로워지기 때문입니다.
수도 사용이 허용됐다면 세면대와 싱크대의 물을 잠깐 흘려보내 배수 속도와 하부장 안쪽 누수 여부를 확인하세요. 샤워 공간의 물이 문밖으로 흐르는지도 볼 수 있습니다. 전기 사용이 허용됐다면 콘센트와 조명, 환풍기를 작동시켜 봅니다. 사용이 막혀 있는 설비는 억지로 시험하지 말고 ‘작동 미확인’으로 따로 남겨 입주 전 확인 일정을 요청하세요.
하자 사진은 멀리서 한 장, 가까이서 한 장이 기본입니다. 예를 들어 안방 창틀 아래 물자국이라면 방 전체에서 위치가 보이는 사진과 자국이 선명한 사진을 함께 찍습니다. 동영상은 창문이 걸리거나 배수가 더딘 것처럼 움직임이 있어야 드러나는 문제에 쓰면 좋습니다. ‘창문 불량’보다 ‘안방 오른쪽 창문을 닫을 때 하단이 걸려 잠금이 되지 않음’이 처리하는 사람에게 훨씬 정확합니다.
점검 업체 견적은 방문 시간보다 결과물을 비교하세요
직접 점검하기 어렵다면 대행 업체를 쓸 수 있습니다. 이때 ‘하자 몇 건 찾아준다’는 광고 문구보다 견적서의 포함 항목을 보세요. 방문 인원과 현장 체류 시간, 점검 구역, 열화상 카메라나 수평 측정 등 장비 사용 범위, 사진 보고서 제공 시점, 단지 접수 시스템 입력 대행 여부를 각각 확인해야 합니다. 장비 이름만 크게 쓰고 실제 측정 위치나 결과 기록은 빠지는 견적도 있습니다.
특히 추가금 조건이 중요합니다. 전용면적에 따라 요금이 바뀌는지, 주말 방문이나 일정 변경에 비용이 붙는지, 현장에서 전기·수도를 못 써서 재방문하면 얼마인지 물어보세요. 앞서 본 두 견적도 싼 쪽에 사진 보고서와 재방문을 더하면 차이가 크게 줄었습니다. 반대로 직접 사진을 남기고 접수까지 할 수 있다면 모든 서비스를 묶은 상품이 꼭 필요한 것은 아닙니다.
점검 업체가 발견한 내용이 모두 법적으로 인정되는 하자는 아닙니다. 마감재의 자연스러운 무늬처럼 의견이 갈릴 수 있는 항목도 있죠. 그래서 보고서에는 ‘하자 확정’이라는 표현보다 위치, 증상, 사진, 확인 조건이 구체적으로 담겼는지를 봅니다. 접수와 판단은 별개라는 점을 알고 견적을 고르는 편이 분쟁에도 유리합니다.
접수한 뒤에는 보수 전후를 같은 자리에서 확인하세요
현장에서 담당자에게 말로만 전달하고 끝내면 기록이 남지 않습니다. 단지가 안내한 공식 접수 방법으로 세대, 공간, 위치, 증상, 사진을 제출하고 접수번호나 제출 화면을 보관하세요. 유상 선택 품목이 계약 내용과 다르다면 하자 접수와 함께 계약서의 품목·모델명도 제시해야 합니다. 요청 내용은 ‘확인 부탁’보다 ‘안방 오른쪽 창문 잠금 불가, 조정 후 정상 작동 확인 요청’처럼 적는 편이 명확합니다.
보수 완료 통보를 받으면 같은 자리에서 다시 사진을 찍고 직접 작동해 보세요. 실리콘을 새로 발랐는데 틈이 남거나, 문짝을 조정한 뒤 다른 쪽이 쓸리는 경우도 있습니다. 처리 내역에 ‘완료’라고 적혔다고 그대로 확인 서명할 필요는 없습니다. 증상이 남았다면 기존 접수번호를 붙여 재요청하고, 언제 누가 어떤 답을 했는지 기록을 이어가세요.
하자인지 다투거나 보수가 계속 미뤄진다면 사업주체의 서면 답변을 받아두고, 필요한 경우 지자체 담당 부서나 공동주택 하자심사·분쟁조정위원회의 절차를 확인할 수 있습니다. 이때도 주장만 길게 쓰기보다 계약 내용, 최초 사진, 접수일, 보수 후 사진을 시간순으로 내는 게 낫습니다. 사전점검에서 가장 값진 결과물은 하자 목록의 길이가 아니라, 입주 전에 고쳐야 할 문제를 분명하게 남긴 기록입니다.
