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법원 입찰장에 가면 유찰된 아파트 앞에서 사람들이 갑자기 바빠집니다. 최저매각가격이 내려갔으니 싸게 살 기회라는 거죠. 저도 처음에는 그 숫자부터 봤습니다. 그런데 10년 넘게 입찰하다 보니, 경매 유찰 시 먼저 물어야 할 것은 ‘얼마나 내려갔나’보다 ‘왜 아무도 사지 않았나’였습니다.
유찰되면 가격은 내려가지만 가치가 올라가지는 않는다
입찰자가 없거나 허가할 만한 매수가격 신고가 없으면 법원은 새 매각기일을 잡고 최저매각가격을 낮춥니다. 민사집행법 제119조의 내용입니다. 다만 다음 기일에 몇 퍼센트 내려가는지는 전국 공통 공식처럼 외우면 곤란합니다. 사건을 맡은 법원의 공고에서 다음 최저매각가격과 기일을 직접 확인해야 합니다.
가령 감정가 3억 2천만 원인 아파트가 한 번 유찰돼 다음 최저매각가격이 2억 5,600만 원으로 잡혔다고 해봅시다. 숫자만 보면 6,400만 원이 빠졌습니다. 하지만 감정평가 시점 이후 주변 거래가격이 3억 원까지 내려왔다면, 현재 시세와의 차이는 4,400만 원입니다. 여기에 낙찰 경쟁까지 붙으면 실제 매수가격은 더 올라갑니다. 감정가 대비 할인율을 수익률로 읽으면 계산이 처음부터 틀어집니다.
제가 입찰을 멈춘 적이 있는 물건도 그랬습니다. 유찰 횟수는 매력적이었는데, 같은 단지의 최근 거래와 현재 매물을 다시 보니 감정가가 이미 낡은 숫자였습니다. 유찰은 가격을 다시 볼 기회이지, 싸다는 증명서가 아닙니다.
입찰자가 피한 이유는 서류 세 장에서 찾는다
경매 유찰 시 저는 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서를 다시 펼칩니다. 처음 봤던 자료라도 새 기일을 앞두고 내용과 공고가 바뀌었는지 확인합니다. 대법원 법원경매정보에서 사건별 자료를 볼 수 있지만, 서류에 적힌 진술만으로 현장 상태가 모두 확인됐다고 생각하지는 않습니다.
- 매각물건명세서에서는 매수인이 인수할 권리와 점유자 관련 기재를 먼저 읽습니다. 등기부의 말소기준권리만 보고 끝내지 않습니다.
- 현황조사보고서에서는 누가 점유하는지, 임대차 진술이 있는지 봅니다. ‘조사 불능’이나 점유자 미상은 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.
- 감정평가서에서는 평가 시점, 내부 확인 여부, 건물 상태를 봅니다. 사진이 오래됐으면 현재 상태를 별도로 확인해야 합니다.
임차인이 있다면 전입 시점, 확정일자, 배당요구 여부와 배당으로 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있는지를 함께 봐야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전부 해결되지 않는 경우, 매수인이 떠안을 금액이 생길 수 있습니다. 권리관계에 따라 결과가 달라지니 한 줄짜리 ‘인수 없음’ 메모만 믿고 입찰가를 쓰는 일은 피합니다.
현장에서는 또 다른 단서가 보입니다. 우편함에 쌓인 고지서, 장기간 비어 있는 듯한 집, 누수 흔적 같은 것들입니다. 물론 밖에서 본 인상으로 점유나 하자를 단정할 수는 없습니다. 그래서 관리사무소에서 확인 가능한 범위의 체납·수선 정보를 묻고, 중개업소에는 최근 실거래뿐 아니라 지금 팔려는 집의 호가와 거래 기간도 확인합니다.
유찰가보다 내 총투입액을 먼저 적는다
앞의 아파트를 2억 6,500만 원에 낙찰받는다고 가정해보죠. 취득 관련 세금·등기비용을 400만 원, 수리를 1,200만 원, 이사 협의 등 명도비를 500만 원, 잔금대출 이자와 보유비를 400만 원으로 잡으면 총투입액은 2억 9천만 원입니다. 3억 원에 판다고 해도 차이는 1천만 원입니다. 매도 중개비와 양도 관련 세금까지 반영하면 남는 돈은 더 줄어듭니다. 이 숫자는 계산을 보여주기 위한 가정이고, 세율과 대출 조건은 보유 주택 수·지역·개인 사정에 따라 달라집니다.
여기서 수리비가 800만 원 늘거나 매도가 2천만 원 낮아지면 계산은 바로 뒤집힙니다. 저는 예상 매도가 하나만 적지 않습니다. 낙관적인 가격, 최근 거래에 가까운 가격, 빨리 팔아야 할 때의 가격을 각각 놓고 봅니다. 세 경우 중 마지막 경우에도 버틸 자금이 있는지가 입찰 여부를 가릅니다.
경락잔금대출도 낙찰 뒤에 알아보면 늦습니다. 금융기관이 인정하는 담보가치와 대출 가능액은 내가 쓴 입찰가와 같지 않을 수 있습니다. 잔금이 부족해 기한 내 대금을 내지 못하면 재매각이 진행되고, 민사집행법 제138조에 따라 앞선 매수인은 입찰보증금 반환을 요구할 수 없습니다. 그래서 입찰 전에는 자기자금과 대출 가능액을 보수적으로 맞춰 봅니다.
다음 기일을 기다릴 때도 가격만 보지 않는다
한 번 더 유찰되면 더 싸게 살 수 있겠다고 기다리는 분이 많습니다. 그 사이 채권자가 절차를 멈추거나 기일이 바뀔 수도 있고, 경쟁자가 다음 최저가보다 훨씬 높은 금액을 써낼 수도 있습니다. 반대로 이번 기일에 무리해서 들어가면 가격을 낮춘 의미가 사라집니다. 저는 목표 매수가를 먼저 정하고, 그 가격을 넘기면 입찰장 분위기가 아무리 뜨거워도 봉투를 넣지 않습니다.
특히 재매각 물건은 일반 유찰 물건과 사정이 다를 수 있습니다. 앞선 매수인이 잔금을 내지 않아 다시 나온 물건인지, 보증금액에 별도 조건이 붙었는지 공고를 읽어야 합니다. 입찰보증금은 통상 최저매각가격의 10%를 떠올리지만, 법원이 다르게 정한 사건도 있습니다. 당일 준비할 금액은 해당 사건의 매각기일 공고에 적힌 조건으로 확인하는 게 맞습니다.
유찰된 물건을 볼 때 제 수첩 첫 줄에는 할인율 대신 ‘내가 인수할 것, 고쳐야 할 것, 버틸 기간’이 적힙니다. 싸게 보이는 숫자는 금방 눈에 들어옵니다. 손해를 막아주는 숫자는 시간을 들여 찾아야 합니다.
