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경매 물건을 보러 갔다가 세입자에게 “보증보험에 들었으니 괜찮다”는 말을 들은 적이 있습니다. 보증서에 적힌 금액을 다시 확인하니 전세금 전부가 아니더군요. 그때부터 저는 전세 계약을 보는 지인에게도 가입 여부보다 금액부터 묻습니다. 얼마까지 가입할 수 있는지, 실제로 얼마를 신청했는지는 다른 이야기입니다.
7억까지 된다는데 왜 2억짜리 집에서 막힐까
HUG 전세보증금반환보증의 보증 대상 전세보증금은 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원 이하입니다. 이 숫자는 가입할 수 있는 계약의 지역별 상한입니다. 내 보증금이 그보다 적다고 해서 자동으로 가입되는 건 아닙니다.
물건별 보증한도는 ‘HUG가 인정한 주택가격 × 90% − 선순위채권 등’으로 계산합니다. 전세보증금과 선순위채권을 합친 금액도 주택가격의 90% 이내여야 합니다. 여기서 선순위채권은 내 보증금보다 먼저 변제받을 권리가 있는 채권입니다. 등기부 을구에 적힌 근저당의 채권최고액과 설정일을 먼저 확인하는 이유가 여기에 있습니다.
예를 들어 HUG가 인정한 주택가격이 2억5000만원이고 선순위 근저당이 없다면 계산상 한도는 2억2500만원입니다. 전세금이 2억2000만원이면 금액 조건은 통과할 여지가 있지만, 2억3000만원이면 수도권 7억원 상한보다 한참 낮아도 이 계산에서는 걸립니다. 반대로 근저당 채권최고액이 3000만원 있다면 한도는 1억9500만원으로 내려갑니다. 전세금 2억원인 계약이라면 “보증은 1억9500만원만 들면 되겠네”라고 처리할 수 없습니다. 가입 심사에서는 전세금 전체와 선순위채권의 합이 기준 안에 들어와야 합니다.
매매 호가가 아니라 HUG가 인정하는 가격을 본다
현장에서 가장 자주 어긋나는 게 집값입니다. 집주인은 3억원에 내놨다고 하고, 중개사는 최근 거래가가 그쯤 된다고 말합니다. 그런데 HUG가 심사에 쓰는 주택가격은 주택 유형별로 정해진 자료와 적용 순서에 따라 달라집니다. 아파트는 KB시세나 한국부동산원 부동산테크 시세를 우선 확인하고, 연립·다세대는 공시가격 등이 기준이 될 수 있습니다. 같은 ‘시세 3억’이라는 말만 듣고 보증한도를 2억7000만원으로 적어 놓으면 계산이 처음부터 틀어질 수 있습니다.
빌라에서는 이 차이가 더 아픕니다. 매도 희망가는 2억8000만원인데 HUG가 인정하는 가격이 2억2000만원이라면, 선순위채권이 없어도 계산상 한도는 1억9800만원입니다. 전세금 2억1000만원을 먼저 송금한 뒤 보증 가입을 알아보면 이미 선택지가 좁아집니다. 가격 자료를 확인할 때는 같은 건물의 다른 호실인지, 전용면적이 같은지, 주택 유형이 맞는지도 함께 봅니다. 경매 시세조사에서 호실 하나 잘못 집으면 입찰가가 달라지는 것과 비슷합니다.
일부만 가입하면 남은 보증금은 그대로 남는다
HUG 안내에는 보증한도 안에서 신청인이 신청한 금액을 보증금액으로 삼는다고 적혀 있습니다. 전세금 2억원이 가입 조건을 충족해도 1억원만 신청하면 보증서에 적히는 금액은 1억원입니다. 일부 가입이 허용되는 계약이라도 가입하지 않은 1억원까지 보호되는 것은 아닙니다. 전세대출과 관련해 보증금 반환채권을 담보로 제공한 경우에는 전액 가입만 가능한 조건도 있으니 대출 약정부터 확인해야 합니다.
제 기준에는 보증료를 아끼려고 일부만 가입하는 선택이 특히 조심스럽습니다. 집이 경매로 넘어가면 낙찰대금에서 선순위 권리와 집행비용이 먼저 처리됩니다. 배당받을 수 있는 돈이 보증금보다 적을 수도 있죠. HUG도 일부 가입 상태에서 보증사고가 나고 주택의 환가금액이 보증금보다 낮아지면, 가입하지 않은 금액만큼 임차인이 손실을 부담할 수 있다고 안내합니다. 보증서에 찍힌 숫자를 실제로 지켜지는 범위로 읽어야 합니다.
금액이 맞아도 계약 전에 더 볼 게 있다
계산기를 통과했다고 곧바로 보증서가 나오는 건 아닙니다. HUG는 거주·전입신고·확정일자, 전세계약 기간, 등기부의 압류나 경매신청 같은 권리침해, 건물과 토지의 소유관계도 확인합니다. 선순위채권은 주택가액의 60% 이내여야 하는 별도 조건이 있고, 다가구주택은 다른 세입자의 보증금과 공실의 최우선변제금까지 살펴야 합니다. 다가구에서 내 방 등기부만 보고 “근저당이 없으니 안전하다”고 판단하는 게 위험한 이유입니다.
신청 시기도 놓치기 쉽습니다. 신규 계약은 계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 갱신 계약도 갱신 계약기간의 절반이 지나기 전이 원칙입니다. 보증료는 보증금액, 적용 보증료율, 계약기간에 따라 계산되고 주택 유형과 부채비율에 따라 요율이 달라집니다. 가입 금액을 줄이면 보증료도 줄 수 있지만, 보호받지 못하는 보증금이 생기는 비용까지 같이 봐야 합니다.
제가 계약서를 보기 전 종이에 적는 숫자는 네 개입니다. 실제 전세금, HUG가 인정할 주택가격, 선순위채권, 신청할 보증금액. 그다음 등기부와 전입 관계를 확인합니다. 전세보증보험은 불안한 물건을 안전한 물건으로 바꾸는 장치가 아닙니다. 계약 전에 이 숫자들이 서로 맞는지 확인할 시간을 벌어 주는 기준에 더 가깝다고 생각합니다.
