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경매 물건을 보러 갔다가 세입자에게 “전세보증보험료가 얼마쯤 나와요?”라는 질문을 받은 적이 있습니다. 보증금만 알면 답할 수 있을 줄 알았는데, 집값을 얼마로 인정받는지와 선순위 채권이 있는지를 확인하니 계산이 달라졌습니다. 제가 전세를 볼 때 보증료보다 먼저 등기부를 펴는 이유도 거기에 있습니다.
2억 전세라면 보증료는 얼마일까
흔히 hug 전세보증보험료라고 부르는 돈은 HUG 전세보증금반환보증의 보증료입니다. HUG가 안내하는 기본 산식은 ‘보증금액 × 연 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365’입니다. 요율은 보증금액, 주택 유형, 부채비율에 따라 달라집니다. 보증금이 같은 두 집이라도 보증료가 같지 않은 이유죠.
예를 들어 보증금 2억 원인 아파트의 HUG 인정 주택가액이 3억 원이고 선순위 채권이 없다고 해봅시다. 부채비율은 약 66.7%입니다. HUG가 안내하는 ‘1억 원 초과~2억 원 이하, 아파트, 부채비율 70% 이하’ 구간의 연 보증료율은 0.102%입니다. 계약기간을 정확히 730일로 놓고 계산하면 2억 원 × 0.102% × 730 ÷ 365, 즉 40만 8천 원입니다. 할인이나 할증을 적용하기 전 금액입니다.
여기서 집값만 2억 5천만 원으로 바꾸면 부채비율은 80%가 됩니다. 같은 구간의 요율은 연 0.124%, 730일 기준 보증료는 49만 6천 원입니다. HUG 인정 주택가액이 2억 3천만 원이라면 부채비율은 약 87%로 올라가고, 연 0.146%를 적용한 보증료는 58만 4천 원입니다. 보증금 2억 원은 그대로인데 집값 평가에 따라 17만 6천 원 차이가 납니다.
보증료율보다 가입 가능 여부를 먼저 본다
부채비율은 ‘선순위 채권금액 + 전세보증금’을 HUG가 인정하는 주택가액으로 나눈 값입니다. 집주인이 부른 매매가나 부동산 광고의 호가를 그대로 넣으면 계산이 틀어질 수 있습니다. 선순위 근저당권도 빼놓으면 안 됩니다. 저는 경매 물건의 권리를 볼 때도 근저당 설정 시점과 채권액부터 확인하는데, 전세 보증에서도 그 습관이 유용합니다.
HUG의 일반적인 보증 조건에는 전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 ‘주택가격 × 담보인정비율 90%’ 이내여야 한다는 기준이 있습니다. 앞의 2억 3천만 원짜리 예시는 선순위 채권이 없다면 90%인 2억 700만 원 안에 보증금 2억 원이 들어옵니다. 그런데 인정 주택가액이 2억 2천만 원으로 내려가면 90%는 1억 9천800만 원입니다. 이때는 보증료가 몇 만 원 더 나오느냐보다 가입 조건을 충족하지 못할 수 있다는 점이 더 큽니다.
이 숫자가 전세 계약에서 무섭습니다. 매물 설명에는 “보험 가입 가능”이라고 적혀 있어도 실제 심사에 쓰이는 주택가액은 다를 수 있습니다. 특히 빌라나 다가구주택은 같은 건물의 다른 임차인 보증금, 선순위 권리까지 살펴야 합니다. 다가구주택에서 다른 세대의 보증금 내역을 제대로 확인하지 않고 내 보증금만 계산하면 안전하다고 착각하기 쉽습니다.
할인은 챙기되 예상 금액을 확정 금액으로 믿지 않는다
보증료를 낮출 여지도 있습니다. HUG 안내에는 소득 등 요건을 충족하는 무주택 임차인을 위한 사회배려계층 할인과 모바일 신청, 보증료 일시납 할인 등이 나옵니다. 모바일 신청과 일시납은 각각 3% 할인으로 안내되지만, 실제 적용 여부와 최종 금액은 신청 경로와 심사 결과를 확인해야 합니다. 화면에 뜬 예상보증료는 말 그대로 예상치입니다.
신청 시기도 놓치면 안 됩니다. HUG는 신규 전세계약의 신청기한을 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지로 안내합니다. 보증금이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하인지도 확인해야 합니다. 계약서의 확정일자, 보증금 지급 내역, 주민등록등본 같은 서류를 뒤늦게 모으기 시작하면 기한이 생각보다 빨리 옵니다.
계약 전에 저는 세입자에게 등기부, 건축물대장, 실제 임대차 조건을 한자리에 놓고 보라고 말합니다. 근저당권이 잔금일에 말소되는 조건이라면 말소가 실제로 이뤄졌는지도 확인해야 합니다. “집주인이 처리해 준다”는 말과 등기부에 말소가 반영된 상태는 다릅니다. 보증료 계산기에서 좋은 숫자가 나와도 그 차이를 메워주지는 못합니다.
경매장에서 배운 건 싼 보증료가 안전의 증거는 아니라는 것
경매 현장에서는 세입자의 보증금이 집값에 바짝 붙은 물건을 자주 봅니다. 유찰된 최저가만 보면 싸 보이지만, 선순위 임차권이나 인수할 돈을 더하면 이야기가 달라지죠. 전세 계약도 비슷합니다. 보증료가 40만 원인지 60만 원인지보다, 내 보증금이 그 집의 권리관계와 HUG 심사 기준 안에서 어디에 놓이는지를 먼저 봐야 합니다.
HUG 보증은 임대인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비하는 장치입니다. 가입만 하면 어떤 상황에서든 곧바로 현금이 들어온다고 생각하면 곤란합니다. 보증서 발급 여부와 보증 내용, 사고가 났을 때 필요한 절차를 확인해 두는 편이 낫습니다. 제 돈이라면 보증료 몇 만 원을 아끼는 계산보다 계약 전에 위험한 집을 걸러내는 데 시간을 더 쓰겠습니다.
