진해 장천동 부동산 경매, 1.5억

6회 유찰 후 11월 17일 입찰, 농지취득자격증명 필요로 인한 위험 요소 존재

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경매물건 주소 경상남도 창원시 진해구 장천동 32

경상남도 창원시 진해구 장천동에 위치한 3706.0㎡(약 1121.1평)의 부동산입니다. 주변은 주로 농경지와 임야로 둘러싸여 있으며, 인접 토지와 함께 수목원 정원으로 이용되고 있습니다. 진출입은 인접 토지를 통해 가능합니다.

감정가는 10억 62만원이지만 현재 최저입찰가는 1억 5,375만원으로 감정가의 15%에 불과합니다. 6회 유찰된 점을 고려할 때, 이 가격은 매우 매력적일 수 있습니다. 인근 시세와 비교했을 때 큰 할인율을 보여주고 있으나, 유찰된 이유를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

말소기준권리는 2019년 12월 31일에 설정된 근저당권입니다. 해당 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한 원상복구 명령이 발하여질 가능성이 있어 이 점은 반드시 관련 관청에 확인이 필요합니다. 경계 불분명 문제도 있어 지적측량이 필수적이며, 이는 추가 비용으로 이어질 수 있습니다.

솔직히 말하면, 농지취득자격증명과 원상복구 명령 가능성 등으로 인해 리스크가 상당합니다. 하지만, 최저입찰가가 매우 낮아 장기적으로 투자 가치가 있을 수 있습니다. 해당 지역의 개발 계획이나 인프라 확장 여부에 따라 가치 상승 가능성이 존재합니다.

내 경험상, 이번 경매는 상당한 주의가 필요합니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이나, 권장 입찰가는 1억 6,144만원 정도로 잡는 것이 안전할 것 같습니다. 취등록세 약 742만원을 포함해 총 투자금은 1억 6,886만원 정도로 예상됩니다. 농지취득자격증명 관련한 모든 사항을 철저히 검토하고 입찰에 임하는 것이 필수입니다.