모두
모두콘텐츠
예전에 입찰장 앞에서 시계만 보며 뛰었던 날이 있습니다. 공고에 적힌 오전 10시를 보고 그때까지 도착하면 된다고 생각했는데, 건물에 들어와 법정과 게시판을 찾는 데만 시간이 꽤 걸렸습니다. 그날은 여유 있게 도착했지만, 이후로는 경매 매각기일 시간을 볼 때 ‘몇 시에 가면 되나’보다 ‘입찰표를 언제까지 넣어야 하나’를 먼저 확인합니다.
매각기일에 적힌 시각이 곧 입찰 마감 시각은 아닙니다
매각기일은 법원이 해당 물건의 매각 절차를 진행하는 날짜와 시각입니다. 기일입찰이라면 그날 법원에 가서 입찰표와 보증금을 제출하고, 입찰이 끝난 뒤 개찰합니다. 공고에 적힌 시각만 보고 마감 시각을 짐작하면 곤란합니다. 입찰 개시와 마감은 현장에서 집행관이 안내하는 내용을 확인해야 합니다.
가령 오전 10시에 절차가 시작되고 오전 11시에 입찰을 마감한다고 안내할 수 있습니다. 이건 흐름을 설명하기 위한 예시일 뿐, 모든 법원이 같은 시간표로 움직인다는 뜻은 아닙니다. 법원마다, 그날의 진행 상황마다 차이가 있습니다. 법원경매정보의 사건별 공고에서 일시와 장소를 확인하고, 입찰장에 도착하면 게시판과 집행관의 안내를 다시 보는 게 안전합니다.
법령상 기일입찰은 입찰표 제출을 최고한 뒤 1시간이 지나기 전에는 마감할 수 없습니다. 그렇다고 입찰자에게 언제나 ‘도착 후 1시간’이 보장되는 것은 아닙니다. 본인이 늦게 들어왔다면 남은 시간이 몇 분일 수도 있습니다. 마감은 집행관의 선언으로 이루어지고, 개찰은 마감 뒤 이어집니다. 법원 안내에는 개찰을 입찰 마감 시각부터 10분 안에 시작한다고 설명합니다.
저는 입찰 시작보다 도착 시간을 먼저 잡습니다
제 일정표에는 공고 시각과 별도로 법원 도착 목표 시각을 적습니다. 낯선 법원이라면 적어도 30분에서 1시간 정도 여유를 둡니다. 주차장에 줄이 서거나 보안 검색이 밀릴 수 있고, 같은 건물 안에서도 경매 법정을 찾느라 헤매기 쉽습니다. 이 여유는 법원이 정한 입찰 시간이 아니라 제가 실수를 줄이려고 확보하는 시간입니다.
입찰장에 들어가면 먼저 사건번호와 물건번호를 대조합니다. 같은 사건에 물건이 여러 개 붙어 있으면 번호 하나가 달라져도 전혀 다른 부동산입니다. 그다음 당일 게시 내용을 확인합니다. 전날까지 입찰 예정이던 물건도 취하되거나 변경될 수 있습니다. 현장 게시와 집행관 안내를 확인하기 전에는 봉투부터 작성하지 않습니다.
대법원 법원경매정보에서 확인한 자료도 당일 다시 맞춰봅니다. 매각물건명세서의 점유 관계, 임차인의 권리, 인수할 수 있는 부담은 입찰 시간을 맞췄다고 사라지지 않습니다. 저는 서둘러 도착한 날일수록 입찰가를 더 올려 적고 싶은 마음을 경계합니다. 시간 여유가 생겼다는 것과 물건의 위험이 줄었다는 것은 별개입니다.
마감 직전에는 작은 기재 실수가 비싸집니다
입찰표에는 사건번호, 물건번호, 입찰자 정보, 입찰가격을 정확히 적어야 합니다. 보증금은 통상 최저매각가격의 10%를 기준으로 하지만, 법원이 다르게 정할 수 있으니 해당 물건의 공고 금액을 확인해야 합니다. 유찰된 물건이나 재매각 물건에서 예전에 메모해 둔 금액을 그대로 가져오는 건 위험합니다.
예를 들어 최저매각가격이 2억 원이고 보증금이 10%로 정해졌다면 준비할 금액은 2천만 원입니다. 그러나 실제 입찰에서는 그날 공고에 적힌 보증금액이 기준입니다. 저는 입찰 전날 보증금과 준비 서류를 다시 확인하고, 당일에는 입찰가격의 자릿수를 두 번 읽습니다. 2억 1천만 원을 쓰려다가 0 하나를 더 붙이면 단순한 오타로 끝나지 않을 수 있습니다.
봉투를 입찰함에 넣은 뒤에는 가격을 고치거나 입찰을 취소할 수 없습니다. 그래서 마감 직전 몇 분에 입찰표를 처음 쓰는 일은 피합니다. 주변 낙찰가를 듣고 현장에서 가격을 즉흥적으로 올리는 것도 조심합니다. 입찰 전 정한 상한에는 취득세, 잔금대출 이자, 명도 비용, 수리비까지 반영해 둬야 합니다. 낙찰가만 맞추고 나머지 비용을 빼먹으면 이익 계산이 금세 달라집니다.
개찰 시간과 매각결정기일도 구분해야 합니다
입찰 마감 뒤 같은 날 이루어지는 개찰은 제출된 입찰표를 열어 최고가매수신고인을 가리는 절차입니다. 현장에서 이름이 불렸다고 곧바로 소유자가 되는 것은 아닙니다. 이후 별도로 지정된 매각결정기일에 법원이 매각허가 여부를 판단하고, 허가결정의 확정과 잔금 납부 절차가 이어집니다. 처음 입찰하는 분들이 이 세 시점을 한 덩어리로 기억하는 경우가 꽤 있습니다.
기간입찰은 시간 계산이 더 다릅니다. 정해진 입찰기간 안에 서류를 제출하고, 매각기일에는 개찰합니다. 따라서 매각기일 시각만 보고 그날 입찰표를 내러 가면 이미 제출 기간이 끝났을 수 있습니다. 공고에서 입찰 방식부터 확인해야 하는 이유입니다.
제가 경매 매각기일 시간을 확인할 때 적는 건 세 가지입니다. 사건 공고의 일시와 장소, 현장에서 안내받은 입찰 마감 시각, 그리고 제가 법원에 도착할 목표 시각입니다. 입찰장에 늦게 들어가면 권리분석을 잘해 놓고도 응찰 기회 자체를 놓칩니다. 반대로 일찍 도착했더라도 물건이나 가격에 의문이 남는다면 봉투를 넣지 않는 편이 낫다고 생각합니다.
