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잔금을 치른 뒤 처음 만난 점유자가 제게 “이사비 500만 원을 주면 나가겠다”고 한 적이 있습니다. 당장 집을 비워야 하는 입장에서는 큰돈처럼 들렸죠. 그렇다고 그 자리에서 거절하거나 금액부터 깎으면 대화가 꼬이기 쉽습니다. 경매 이사비 요구 방법은 얼마를 부르느냐보다, 누가 어떤 권리로 살고 있고 언제 집을 넘길 수 있는지 확인하는 데서 시작합니다.
이사비를 요구할 수는 있지만 받을 권리가 생기는 건 아닙니다
경매 물건의 점유자가 낙찰자에게 이사비를 요청하는 일은 흔합니다. 이삿짐 운반비, 새집 보증금 마련, 아이들 학교 일정처럼 사정도 제각각이고요. 다만 요청과 법적 지급 의무는 다릅니다. 낙찰자가 점유자에게 이사비를 반드시 줘야 하는 것은 아닙니다. 서로 정한 날짜에 집을 인도받기 위해 협의하는 비용에 가깝습니다.
여기서 먼저 갈라야 할 게 있습니다. 점유자가 전 소유자인지, 임차인인지, 다른 사람인지입니다. 임차인이라면 전입일과 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 있다면 단순히 이사비만 주고 나가라고 할 문제가 아닙니다. 매각물건명세서와 등기사항증명서만 읽고 끝내지 말고, 현황조사서 및 점유자의 설명도 대조해야 합니다.
민사집행법 제136조에 따르면 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유한다면 인도명령 대상이 아닐 수 있습니다. 권리관계가 애매한 물건에서 “법원에 신청하면 바로 내보낼 수 있다”고 말하는 건 위험합니다.
금액보다 퇴거 날짜를 먼저 묻습니다
제가 협상할 때 첫 질문은 “얼마가 필요하세요?”가 아닙니다. “언제까지 짐을 빼실 수 있나요?”를 먼저 묻습니다. 날짜가 나와야 새 세입자 입주일이나 수리 일정과 맞춰볼 수 있고, 점유자도 이삿짐센터 견적을 받아 구체적인 금액을 제시할 수 있습니다.
점유자 입장이라면 막연히 “이사비 주세요”라고 하기보다 희망 퇴거일, 이삿짐 견적, 집을 인도할 수 있는 조건을 함께 말하는 편이 낫습니다. 예를 들면 “다음 달 20일까지 이사할 수 있고, 운반비 견적이 120만 원입니다. 그날 열쇠와 출입카드를 넘기는 조건으로 협의하고 싶습니다” 정도입니다. 사정을 설명하되, 법적으로 정해진 금액인 것처럼 주장할 필요는 없습니다.
낙찰자도 계산이 필요합니다. 가령 이사비 180만 원을 요청받았다고 해봅시다. 강제집행을 택하면 집행관 절차와 운반·보관 등에 드는 비용을 먼저 마련해야 할 수 있고, 인도가 늦어지는 동안 대출 이자와 공실 비용도 쌓입니다. 반대로 바로 협의해도 너무 큰 금액을 주면 수익이 줄죠. 실제 견적과 일정, 점유자의 권리를 놓고 비교해야지 “경매 이사비는 원래 얼마”라는 말에 맞출 일은 아닙니다.
합의서는 짧아도 빠진 내용이 없어야 합니다
말로만 합의하면 퇴거 당일 서로 기억하는 조건이 달라질 수 있습니다. 저는 금액을 정한 뒤 날짜와 지급 시점을 종이에 적습니다. 누가, 어느 집을, 언제까지 비우고, 열쇠는 어떻게 넘기며, 이사비는 언제 지급하는지가 들어가야 합니다. 집에 남겨둘 물건이 있다면 그것도 적어둡니다.
- 퇴거일과 집을 비운 상태를 확인할 시간
- 이사비 총액과 지급 방법, 실제 인도 확인 후 지급할 시점
- 열쇠·출입카드 인계 및 남은 짐의 처리 방법
- 서명하는 사람의 신원과 실제 점유자 여부
특히 돈을 먼저 전부 보내는 일은 조심합니다. 제가 겪은 현장에서는 “이사 계약금을 보내야 한다”는 말과 실제 퇴거 가능일이 달랐던 적도 있습니다. 지급은 집이 비워진 것을 확인하고 열쇠를 받은 때로 맞추는 편이 분쟁을 줄입니다. 계좌이체 내역과 영수증도 남겨둡니다. 점유자가 여러 명이거나 실제 거주자와 협상 상대가 다르면, 누구에게 지급하고 누구에게서 인도받는지도 확인해야 합니다.
협의가 안 되면 절차를 밟아야 합니다
점유자가 날짜를 계속 미루거나 연락을 끊으면 감정이 앞서기 쉽습니다. 그래도 문을 바꾸거나 짐을 임의로 빼는 방식은 피해야 합니다. 잔금을 낸 날부터 6개월이라는 인도명령 신청 기간도 흘러갑니다. 권리관계를 확인한 뒤 대상이 맞다면 법원 절차를 진행하고, 인도명령에 따르지 않을 때는 집행관을 통한 집행을 검토합니다. 기간이 지났거나 인도명령으로 해결하기 어려운 사안은 명도소송이 필요할 수 있습니다.
입찰 전에 저는 명도에 쓸 시간과 비용을 따로 적어둡니다. 점유자에게도 이사비를 요청할 여지는 있지만, 낙찰자가 반드시 지급할 돈이라고 기대하게 만들고 싶지는 않습니다. 서로 지킬 수 있는 날짜와 조건을 확인해 합의할 수 있다면 그게 가장 편합니다. 그 합의가 안 될 때를 대비해 권리분석과 법원 절차를 챙기는 것이 경매 투자자의 몫이라고 생각합니다.
