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입찰장에서 옆 사람 계산기를 보면 가끔 양도세 칸이 비어 있다. 낙찰받아 싸게 팔면 남는다는 생각부터 한 것이다. 나도 초반에는 낙찰가와 예상 매도가의 차이에 눈이 먼저 갔다. 그런데 여러 채를 가진 상태라면, 그 차액을 수익으로 적기 전에 다주택 양도세 중과부터 확인해야 한다. 권리분석을 끝낸 물건도 세금을 잘못 잡으면 입찰가가 달라진다.
2026년 5월 이후, 달라진 숫자
2년 이상 보유한 조정대상지역 주택에 적용되던 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐다. 이후 양도하는 중과 대상 주택은 1세대 2주택이면 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상이면 30%포인트가 더해진다. 중과가 적용되면 장기보유특별공제도 받지 못한다. 세율만 조금 높아지는 문제가 아니라 과세표준부터 달라질 수 있다는 뜻이다.
국세청 계산 사례가 그 차이를 잘 보여준다. 양도가 20억 원, 취득가 10억 원, 보유기간 15년이고 다른 필요경비가 없다고 가정했을 때, 유예 중 산출세액은 약 2억 5,701만 원이다. 유예 종료 후 중과 대상이라면 2주택자는 약 5억 8,251만 원, 3주택자는 약 6억 8,226만 원으로 제시됐다. 어디까지나 해당 조건의 양도소득세 산출세액 비교다. 내 물건의 실제 납부세액이나 지방소득세까지 포함한 금액으로 받아들이면 안 된다.
다만 2026년 5월 9일까지 적법하게 매매계약을 맺고 계약금 지급도 증명할 수 있는 거래에는 경과 규정이 있다. 강남·서초·송파·용산의 주택은 계약일부터 4개월, 그 밖의 해당 조정대상지역 주택은 6개월 안에 양도하면 중과를 피할 수 있는 경우다. 가계약이나 말로만 한 약속은 계약 요건을 채우지 못한다. 지금 새로 입찰하는 물건에 이 예외를 끌어다 쓰면 계산이 틀어진다.
집이 두 채라는 말만 듣고 판단하지 않는다
중과 여부를 가를 때는 먼저 파는 집이 양도 당시 조정대상지역에 있는지 본다. 비조정대상지역 주택을 판다면 다주택자라는 이유만으로 이 중과가 붙지는 않는다. 다음은 양도 시점의 세대별 주택 수다. 배우자와 세대원이 보유한 주택, 일정 요건의 분양권과 조합원입주권도 함께 검토해야 한다. 등기부에서 내 이름으로 된 아파트만 세는 방식은 위험하다.
예외도 있다. 일시적 2주택, 일정 요건의 임대주택이나 지방 저가주택 등은 적용 방식이 다를 수 있다. 하지만 ‘작은 집이니까 빠지겠지’라고 추측하면 안 된다. 소재지, 취득 시기, 기준시가, 등록 요건에 따라 판단이 달라진다. 특히 입찰 전에는 물건이 있는 지역의 지정 여부와 내 세대의 보유 현황을 같은 날짜 기준으로 맞춰 놓고 확인한다.
보유기간도 따로 적는다. 경매로 취득한 주택은 통상 낙찰 허가일이 아니라 경락대금 완납일을 취득 시기로 본다. 입찰일을 시작점으로 잡으면 2년 보유 여부부터 어긋날 수 있다. 반대로 매도할 때는 계약서에 도장을 찍은 날만 볼 일이 아니다. 원칙적으로 잔금을 청산한 날이 양도 시기이고, 그 전에 소유권이전등기를 했다면 등기 접수일 등도 따져야 한다. 날짜 하루 차이가 세율을 바꿀 수 있어 잔금 일정은 매수인 사정까지 감안해 잡는다.
입찰가에서 빠뜨리기 쉬운 비용
가령 낙찰가 3억 원인 아파트가 3억 8천만 원에 팔릴 것 같다고 해보자. 차이인 8천만 원을 그대로 수익이라 적으면 현장에선 거의 틀린다. 취득세와 법무사 비용, 점유자와 협의하는 데 든 돈, 체납 관리비 중 매수인이 실제 부담할 금액, 수리비, 중개보수, 보유 중 대출이자와 재산세가 기다린다. 매각까지 길어지면 이자와 관리비는 매달 늘어난다. 양도세까지 반영한 뒤에야 손에 남는 돈이 보인다.
여기서 또 하나 조심할 점이 있다. 내가 지출한 돈이 전부 양도세 계산의 필요경비로 인정되는 것은 아니다. 취득세·법무사비·매도 중개보수처럼 확인 가능한 항목과, 일상적인 수선비나 보유비용은 세법상 취급이 다르다. 경매 명도 과정에서 쓴 돈도 지출 목적과 증빙에 따라 판단이 갈릴 수 있다. 계좌이체 내역, 영수증, 합의서와 공사 내역을 남겨두는 이유다. 실제 현금 수익 계산에는 모든 지출을 넣되, 세금 계산에는 인정 가능성을 따로 표시한다.
나는 입찰표를 쓰기 전에 예상 매도가를 하나만 놓지 않는다. 원하는 가격에 3개월 만에 파는 경우와 가격을 낮춰 9개월 뒤 파는 경우를 나란히 적는다. 그 사이 대출이자와 관리비, 매도 비용이 얼마나 늘어나는지 보인다. 여기에 중과가 적용되는 경우의 세액까지 넣으면 처음 생각한 최고 입찰가가 내려갈 때가 많다.
세액 확인은 입찰 전에 끝낸다
내가 쓰는 순서는 단순하다. 먼저 가족의 주택·분양권·입주권 보유 현황을 확인한다. 그다음 물건 소재지의 양도 시점 규제지역 여부와 예상 보유기간을 적는다. 낙찰가, 취득 비용, 매도 예상가, 증빙 가능한 필요경비를 정리해 국세청 홈택스의 중과 자가진단과 양도소득세 모의계산에 넣는다. 결과가 애매하면 입찰 전에 세무사에게 취득일과 세대별 보유 자료를 보여주고 확인받는다.
양도소득세 예정신고·납부기한은 일반적으로 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내다. 낙찰받고 매도대금을 모두 다음 물건의 잔금으로 돌려버리면 세금 낼 현금이 모자랄 수 있다. 경매는 싸게 사는 기술처럼 보이지만, 내게는 팔고 난 뒤 통장에 남을 금액을 먼저 계산하는 일에 더 가깝다. 권리관계와 점유자를 꼼꼼히 봤다면 세금도 그만큼 꼼꼼히 봐야 한다.
