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경매 물건을 보다 보면 같은 집에 오래 산 세입자의 보증금이 중간에 올라간 경우가 있습니다. 처음 계약서에는 2억 원, 갱신 계약서에는 2억 4천만 원. 숫자만 보면 4천만 원 차이인데, 돈을 빌릴 수 있는지와 나중에 돌려받을 수 있는지는 각각 따져야 합니다. 보증금 증액 전세대출 상담을 앞둔 분에게 제가 계약서부터 다시 보자고 하는 이유입니다.
보증금이 4천만 원 오르면 대출도 4천만 원 나올까
설명을 위해 기존 보증금 2억 원, 기존 전세대출 1억 2천만 원, 갱신 후 보증금 2억 4천만 원인 집을 가정해 보겠습니다. 필요한 돈은 4천만 원입니다. 갱신 후 보증금의 80%는 1억 9,200만 원이니 기존 대출을 빼면 숫자상 여유가 7,200만 원입니다. 그렇다고 7,200만 원을 더 빌릴 수 있다는 뜻은 아닙니다. 실제 증액분은 4천만 원이고, 은행과 보증기관의 심사를 거쳐 추가 대출액이 정해집니다.
주택도시기금의 버팀목전세자금은 갱신계약의 대출 가능액을 증액금액 이내, 증액 후 총보증금의 일정 비율 이내 등 여러 조건 중 작은 금액으로 판단합니다. 상품별 한도와 소득·자산 요건도 따로 적용됩니다. 은행 재원 대출 역시 한국주택금융공사나 주택도시보증공사 등의 보증 기준, 기존 대출 잔액, 소득과 부채, 주택 상태에 따라 결과가 달라집니다. 광고에서 본 ‘보증금의 80%’만 믿고 증액 계약부터 쓰면 자금 계획이 어긋날 수 있습니다.
기존 대출이 있다면 대출받은 은행에 먼저 물어볼 내용이 구체적이어야 합니다. 같은 상품에서 증액이 가능한지, 갱신과 증액을 함께 심사하는지, 기존 대출을 상환하고 새로 받아야 하는지, 실행 가능일이 언제인지 확인해야 합니다. 은행을 바꾸면 신규 보증 심사가 필요한 경우도 있습니다. 증액분 지급일보다 대출 실행일이 늦으면 그 며칠을 메울 돈까지 준비해야 합니다.
대출 심사 전에 집의 숫자부터 다시 봅니다
경매 입찰장에서 제가 보는 건 세입자가 대출을 얼마나 받았는지가 아닙니다. 집이 팔렸을 때 보증금이 어디까지 회수될 수 있는지입니다. 갱신할 때도 같은 계산이 필요합니다. 2년 전에는 괜찮았던 집이라도 시세가 내려갔거나 근저당이 늘었을 수 있습니다.
예를 들어 집값을 3억 원으로 평가하고 선순위 채권이 5천만 원인 집에 보증금 2억 4천만 원을 넣는다고 해봅시다. 주택도시보증공사의 반환보증에서 쓰는 주택가액 계산 방식인 집값의 90%를 단순 적용하면 2억 7천만 원입니다. 여기서 선순위 채권 5천만 원을 빼면 2억 2천만 원입니다. 다른 조건을 빼고 봐도 보증금 2억 4천만 원보다 적습니다. 실제 보증 심사에는 주택 유형과 가격 산정 방식 등 추가 조건이 적용되지만, 이 정도 차이가 보이면 ‘대출은 되겠지’라는 말만 듣고 증액금을 보내기 어렵습니다.
등기사항전부증명서에는 소유자, 근저당권, 압류·가압류 같은 변동이 없는지 확인합니다. 시세도 호가 하나로 잡지 않습니다. 같은 단지의 최근 거래와 현재 매물을 비교하고, 잘 팔리지 않는 주택이라면 보수적으로 봅니다. 다가구주택은 더 조심스럽습니다. 다른 세입자의 보증금과 순위까지 얽혀 있어 내 계약서만 보고 안전하다고 판단하기 어렵습니다.
증액 계약서는 예전 계약서와 함께 남겨야 합니다
현장에서 가장 아쉬운 장면은 갱신 계약을 하면서 원래 계약서를 버린 경우입니다. 처음 보증금과 전입, 확정일자를 입증할 자료인데, 새 계약서 한 장으로 모두 설명하려다 날짜가 뒤섞입니다. 기존 계약서 원본은 보관하고, 갱신 계약서에는 기존 보증금, 증액분, 새 총보증금, 지급일을 분명하게 적는 편이 좋습니다. 증액금은 임대인 명의 계좌로 보내고 이체 기록도 남겨야 합니다.
주택도시보증공사는 보증금이 늘어난 갱신계약의 반환보증 관련 서류로 증액 내용이 표시되고 확정일자를 받은 계약서, 증액분 지급 증빙 등을 안내합니다. 전입과 실제 거주도 계속 유지해야 합니다. 기존 보증금의 권리관계와 새로 늘어난 금액의 권리관계가 언제나 같은 순위로 취급되는 것은 아닙니다. 그 사이 근저당권 등 다른 권리가 생겼다면 증액분의 회수 위험을 따로 따져야 합니다.
집주인이 ‘그냥 계좌로 보내면 된다’고 해도 계약서 작성과 확정일자, 은행 서류는 건너뛰지 않습니다. 특히 임대인이 바뀌었거나 등기부에 신탁, 압류 같은 낯선 표시가 생겼다면 돈을 보내기 전에 계약 상대방의 권한부터 확인해야 합니다. 경매에 넘어간 뒤에는 그때 왜 확인하지 않았느냐는 말이 아무 소용 없습니다.
월 이자보다 반환 위험이 더 클 수 있습니다
4천만 원을 연 4%에 빌린다고 가정하면 이자만 연 160만 원, 월평균 약 13만 3천 원입니다. 2년이면 약 320만 원이고, 실제 부담에는 보증료와 상품에 따른 부대비용이 더해질 수 있습니다. 금리는 심사와 실행 시점에 따라 달라지니 이 숫자는 예시로만 보셔야 합니다.
그런데 제가 더 오래 붙잡고 보는 숫자는 월 이자보다 보증금 2억 4천만 원입니다. 전세자금대출에 붙는 보증과 계약 종료 때 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비하는 반환보증은 역할이 다릅니다. 대출 승인이 났다는 이유로 내 보증금 전액이 보호된다고 생각하면 위험합니다. 이미 반환보증에 가입했다면 증액 후 금액까지 보장받으려면 어떤 변경 절차와 재심사가 필요한지도 확인해야 합니다.
계약서에 서명하기 전, 은행에는 추가 대출 가능액과 실행일을, 보증기관에는 증액 후 반환보증 가능 여부를 확인합니다. 그 답을 들은 뒤에도 등기부와 시세가 마음에 걸리면 증액 폭을 다시 협의하거나 다른 집을 찾는 선택이 남아 있습니다. 경매 현장에서는 몇 천만 원의 순위 차이가 실제 손실로 이어집니다. 오래 살던 집이라는 익숙함 때문에 그 차이를 놓치지 않았으면 합니다.
