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경매 물건을 보다 보면 낙찰가보다 세입자의 보증금이 먼저 눈에 들어올 때가 있습니다. 등기부에 적힌 근저당 한 줄 때문에 보증금을 제대로 돌려받지 못한 사례를 봐 왔으니까요. 전셋집을 구하는 사람에게도 같은 이야기를 합니다. 버팀목 전세대출을 받을 수 있는 사람인지 확인하는 일과 그 집에 들어가도 되는지 판단하는 일은 따로 해야 합니다.
대출이 나온다는 말만 믿고 계약금을 보내기 쉽습니다. 그런데 은행은 신청자의 소득만 보지 않습니다. 집의 권리관계와 보증 가능 여부까지 확인합니다. 그 사이 잔금일은 다가오고, 계약금은 이미 집주인에게 넘어가 있으면 선택지가 좁아집니다.
한도보다 먼저 내 돈이 얼마 필요한지 계산했다
주택도시기금이 안내하는 일반 버팀목 전세대출의 기본 대상은 부부합산 연소득 5천만 원 이하, 순자산가액 3억 4,500만 원 이하인 무주택 세대주입니다. 안내 금리는 연 2.5~3.5%, 대출 한도는 수도권 1억 2천만 원, 수도권 밖 8천만 원입니다. 신혼부부나 청년 등은 별도 상품과 기준이 있으니 자신에게 적용되는 상품부터 구분해야 합니다.
일반 상품은 새 계약의 전세금 70% 이내에서 한도를 따집니다. 가령 수도권에서 보증금 2억 원인 집을 계약한다면 70%는 1억 4천만 원이지만, 일반 상품의 지역별 한도에 걸려 최대 1억 2천만 원입니다. 적어도 8천만 원은 자기 자금으로 마련해야 한다는 계산이 나옵니다. 중개보수와 이사비, 보증료까지 생각하면 통장에 8천만 원만 있어서는 빠듯합니다.
1억 2천만 원을 연 3%에 빌렸다고 가정하면 이자만 월 30만 원입니다. 여기에 관리비와 주거비를 더해 매달 버틸 수 있는지 봐야 합니다. 실제 승인액과 적용 금리는 보증 심사, 소득, 우대 조건에 따라 달라집니다. 청년전용 버팀목은 현재 안내상 최대 1억 5천만 원, 임차보증금의 80% 이내이지만, 그 숫자 역시 누구에게나 보장되는 금액은 아닙니다.
등기부의 근저당은 대출 심사에서 다시 만난다
제가 경매 현장에서 자주 보는 실수는 시세가 높다는 말만 듣고 선순위 권리를 가볍게 넘기는 겁니다. 전세에서는 집주인의 기존 대출이 먼저 설정돼 있는지, 압류나 가압류가 있는지부터 확인해야 합니다. 등기사항전부증명서의 갑구에서는 소유자와 압류·경매개시결정 등을, 을구에서는 근저당권 같은 담보권을 봅니다. 계약 직전 확인한 등기부를 잔금 지급 직전에도 다시 확인하는 이유가 여기 있습니다.
보증금 2억 원짜리 집에 선순위 근저당 채권최고액이 1억 5천만 원 적혀 있다면, 집주인이 “실제 빚은 얼마 안 남았다”고 말해도 그 말만으로 계산하지 않습니다. 채권최고액과 실제 대출 잔액은 다를 수 있지만, 잔액을 입증하는 자료와 말소 계획을 확인하기 전에는 위험을 낮춰 잡을 근거가 없습니다. 주변 호가 한 건을 시세로 믿는 것도 위험합니다. 비슷한 면적과 층의 최근 거래, 집 상태, 실제로 팔릴 만한 가격을 함께 봐야 합니다.
특히 주택도시보증공사의 전세금안심대출보증을 이용하려면 소유권에 경매신청·압류·가압류 같은 권리침해가 없어야 하는 등 별도 요건을 충족해야 합니다. 보증금과 선순위채권을 합친 금액도 공사가 인정하는 주택가격과 한도 안에 들어와야 합니다. 버팀목 전세대출 신청 자격이 된다고 해서 원하는 집의 보증까지 통과하는 것은 아닙니다.
계약서에 서명하기 전 은행에 집부터 보여줬다
마음에 드는 집을 찾으면 먼저 등기사항전부증명서, 건축물대장, 보증금과 잔금일을 챙겨 기금 수탁은행에 상담을 요청하는 편이 안전합니다. 다가구주택이라면 다른 세입자의 보증금과 우선순위도 문제입니다. 겉으로 보이는 근저당이 적어도 먼저 돌려줘야 할 보증금이 많으면 회수 여력이 줄어듭니다. 이 부분을 확인할 자료를 받기 어렵다면, 저는 가격이 조금 싸다는 이유로 밀어붙이지 않습니다.
계약서에는 대출이나 보증 심사가 거절될 때 계약금을 어떻게 돌려받을지, 잔금 전에 새 근저당이나 압류가 생기면 어떻게 할지 구체적으로 협의해 적어 두는 게 좋습니다. 특약 한 줄이 모든 분쟁을 해결해 주지는 않습니다. 그래도 아무 약속 없이 계약금을 보내는 것보다는 판단할 근거가 됩니다. 임대인과 중개사에게 말로 들은 조건은 서류와 계약서에서 다시 확인해야 합니다.
신청은 기금e든든이나 수탁은행을 통해 진행할 수 있습니다. 자산 심사 뒤에도 은행의 소득·주택·보증 심사가 이어지므로, 온라인에서 예상 한도가 떴다는 이유로 잔금 계획을 확정하면 곤란합니다. 잔금일까지 자기 자금이 얼마나 필요한지, 심사가 늦어지면 어떻게 대응할지 미리 계산해 두는 편이 낫습니다.
전입신고를 마쳐도 보증금을 계속 지켜야 한다
잔금을 치르고 집을 인도받았다면 전입신고와 확정일자를 챙겨야 합니다. 주택도시보증공사도 보증 요건에서 주택 인도, 전입신고, 확정일자를 확인합니다. 계약 기간 중 집이 경매나 공매로 넘어가면 배당요구와 보증기관 통지 등 챙겨야 할 절차가 생깁니다. 반환보증에 가입했다는 사실만으로 손을 놓고 있어도 되는 구조는 아닙니다.
버팀목 전세대출은 이자 부담을 줄여 주지만, 집주인이 보증금을 돌려줄 능력까지 만들어 주지는 않습니다. 저는 전셋집을 볼 때 낮은 금리보다 먼저 ‘이 집이 팔리거나 경매에 넘어가도 내 보증금이 어디에서 돌아오는가’를 묻습니다. 그 답이 서류와 숫자로 설명되지 않는 집이라면, 대출 조건이 좋아도 계약을 늦추는 쪽을 택합니다.
