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경매 물건을 보다 보면 반전세로 살던 임차인을 자주 만납니다. 월세가 있으니 보증금 위험도 작겠거니 생각했다가, 계약서를 펼쳐 보고 놀랄 때가 있습니다. 보증금은 1억 원이 넘는데 월세 납부일과 계좌만 또렷하고, 보증금을 돌려받을 때 중요한 내용은 비어 있는 겁니다.
반전세 계약서는 월세 계약서 한 장으로 끝나는 서류가 아닙니다. 매달 나갈 돈과 나중에 돌려받을 큰돈을 함께 적는 문서입니다. 저는 계약서를 볼 때 월세보다 보증금이 어디에 놓이는지부터 확인합니다.
월세가 낮아도 보증금은 그대로 위험하다
예를 들어 매매 시세가 2억 5천만 원쯤인 집에 보증금 1억 5천만 원, 월세 50만 원으로 들어간다고 해보죠. 등기부에는 먼저 설정된 근저당권의 채권최고액이 1억 2천만 원입니다. 둘을 더하면 2억 7천만 원입니다. 이 숫자만으로 보증금을 잃는다고 단정할 수는 없습니다. 채권최고액은 실제 빚과 다르고, 경매 낙찰가와 다른 권리도 따져야 하니까요. 다만 계약을 멈추고 확인할 이유로는 충분합니다.
계약 전에는 등기부등본에서 소유자, 근저당권, 압류, 가압류, 신탁 여부를 봅니다. 주소와 동·호수는 건축물대장, 현관 표시, 계약서가 서로 맞는지도 확인합니다. 다가구주택이라면 같은 건물의 다른 임차인 보증금도 중요합니다. 등기부만으로 그 금액이 전부 보이지 않기 때문입니다.
주택임대차보호법은 계약할 때 임대인이 기존 임대차 정보와 납세증명서 등을 제시하도록 정하고 있습니다. 선순위 임차인이나 체납세금 확인을 요청했는데 자료를 받지 못했다면, 빈칸을 추측으로 채우지 않는 편이 낫습니다. 보증금 액수를 줄이거나 다른 집을 찾는 판단까지 열어둬야 합니다.
돈의 흐름은 날짜와 계좌까지 적는다
반전세 계약서에는 보증금 총액, 계약금·중도금·잔금의 액수와 지급일, 월세 액수와 매월 납부일을 각각 적습니다. 월세를 선불로 내는지 후불로 내는지도 분명해야 합니다. ‘매월 말일 지급’이라는 말만 있고 첫 달 월세 계산이 빠져 있으면 입주 첫날부터 서로 다른 계산서를 들고 나올 수 있습니다.
가령 15일에 입주하고 월세가 60만 원이라면 첫 달을 일할 계산할지, 다음 달 15일부터 한 달 단위로 받을지 계약할 때 정해야 합니다. 관리비 12만 원도 따로 봅니다. 무엇이 포함되고 전기·수도·가스는 누가 따로 내는지, 퇴거할 때 미납분을 어떻게 확인할지 적어두면 좋습니다. 월세 60만 원에 관리비 12만 원이면 2년 동안 나가는 돈은 각각 1,440만 원과 288만 원입니다. 보증금 외 부담도 작지 않습니다.
잔금은 등기상 소유자와 계약상 임대인을 다시 대조한 뒤, 계약서에 적힌 수령 계좌로 보내는 게 기본입니다. 대리인이 서명하거나 다른 사람 계좌로 보내 달라고 하면 위임 범위와 수령 권한을 확인해야 합니다. 입금 기록, 계약서 원본, 중개대상물 확인·설명서도 함께 보관합니다.
특약은 짧아도 실행할 수 있게 쓴다
현장에서 가장 아쉬운 문장은 ‘임대인은 보증금을 안전하게 반환한다’입니다. 마음은 알겠지만 언제 무엇을 해야 하는지 알 수 없습니다. 입주 전 수리할 부분이 있다면 장소, 수리 내용, 완료일을 쓰고 사진을 남깁니다. 퇴거 때 원상회복 범위를 두고 다투지 않도록 기존 흠집도 기록해두는 게 낫습니다.
새 담보권이 걱정된다면 잔금 지급 전후의 권리변동을 제한하는 특약과 위반 시 조치를 구체적으로 협의할 수 있습니다. 다만 그런 특약을 썼다고 제3자보다 보증금을 먼저 돌려받는 순위가 자동으로 생기지는 않습니다. 잔금 직전에 등기부를 다시 확인하고, 집을 인도받은 뒤 전입신고와 확정일자까지 챙기는 절차가 따로 필요합니다.
주택을 인도받고 전입신고를 마치면 대항력은 원칙적으로 다음 날부터 생깁니다. 확정일자는 경매·공매에서 보증금의 우선변제권을 판단할 때 필요한 요건 중 하나입니다. 날짜 하나가 순서를 바꿀 수 있다는 뜻입니다. 계약서에 확정일자 예정이라고 적어둔 것과 실제로 받은 것은 다릅니다.
신고를 마쳤어도 입주 절차는 남는다
보증금이 6천만 원 또는 월세가 30만 원을 초과하는 등 신고 대상인 주택 임대차는 원칙적으로 계약 체결일부터 30일 안에 신고합니다. 지역과 계약 유형에 따른 대상 여부도 확인해야 합니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템은 계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 자동 부여된다고 안내합니다. 접수했다는 기억에만 의존하지 말고 신고 처리와 확정일자 부여 여부를 확인해두는 게 좋습니다.
신고, 확정일자, 전입신고는 서로 같은 일이 아닙니다. 특히 입주일에 잔금을 보낸 뒤 전입신고를 미루면 그 사이 권리관계가 달라질 수 있습니다. 계약 체결일과 잔금일의 등기부를 각각 확인하고, 실제 입주와 전입신고 날짜를 남겨두세요.
반전세 계약서를 볼 때 제가 오래 붙드는 곳은 화려한 특약란이 아닙니다. 보증금 앞에 놓인 권리, 돈이 움직이는 날짜, 입주 뒤 갖춰야 할 요건입니다. 월세 몇만 원을 아끼는 선택보다 보증금 1억 원을 돌려받을 수 있는 구조인지 확인하는 일이 먼저라고 생각합니다.
