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경매 물건을 보러 다니다 보면 새 아파트 청약이 훨씬 마음 편하겠다는 말을 자주 듣습니다. 그 마음은 이해합니다. 그런데 민간분양 청약도 당첨 화면을 본 뒤부터 계산을 시작하면 늦습니다. 분양가만 보고 넣었다가 계약금 날짜에 현금이 모자라거나, 잔금 대출이 예상보다 적게 나오는 일이 생깁니다. 저는 경매 입찰표를 쓰기 전에 비용부터 적듯, 청약 공고를 볼 때도 돈이 나가는 날짜부터 확인합니다.
청약 자격은 공고일에 이미 갈린다
먼저 이름부터 구분할 필요가 있습니다. 민간분양은 민간 사업자가 공급하는 아파트를 말하고, 청약 자격과 당첨자 선정 방식은 해당 단지의 입주자모집공고에 적혀 있습니다. 같은 지역의 아파트라도 일반공급인지 특별공급인지, 규제지역인지에 따라 확인할 항목이 달라집니다. 청약홈 화면에서 신청 버튼이 보인다고 자격까지 확인된 것은 아닙니다.
특히 입주자모집공고일을 달력에 표시해 둡니다. 거주 요건, 청약통장 가입기간, 예치금, 무주택 여부 같은 자격을 판단할 때 기준이 되는 날이기 때문입니다. 민영주택 일반공급은 신청 주택의 면적에 맞는 예치금도 봅니다. 전용면적 85㎡ 이하를 예로 들면 서울·부산 거주자는 300만 원, 그 밖의 광역시 거주자는 250만 원, 그 외 지역 거주자는 200만 원이 기준입니다. 여기서 기준 지역은 분양 아파트 주소가 아니라 신청자의 거주지라는 점을 헷갈리기 쉽습니다.
가점도 대충 계산하면 곤란합니다. 무주택기간, 부양가족 수, 통장 가입기간을 따로 확인해야 합니다. 집을 판 날짜와 무주택기간이 시작되는 날짜를 같은 것으로 생각하거나, 함께 사는 가족을 모두 부양가족으로 넣었다가 서류 심사에서 문제가 생길 수 있습니다. 배우자와 세대원의 주택 소유 이력까지 확인하고, 애매한 항목은 청약홈의 자격 확인 기능과 모집공고의 설명을 대조하는 편이 안전합니다.
당첨 가능성보다 계약금 날짜가 먼저다
가령 분양가 6억 원인 아파트에 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 조건이 붙었다고 해봅시다. 계약 때 6000만 원, 공사 기간 중 3억6000만 원, 입주 때 1억8000만 원을 치르는 구조입니다. 숫자만 보면 중도금과 잔금은 대출로 해결될 것 같습니다. 실제로는 대출 가능 여부와 한도가 개인의 소득·기존 빚·주택 수, 당시 금융 규정과 금융기관 심사에 따라 달라집니다.
저라면 계약금 6000만 원을 마련할 수 있는지에서 멈추지 않습니다. 발코니 확장과 유상 옵션, 취득세와 등기 비용, 이사비까지 적습니다. 중도금 대출 이자를 누가 언제 부담하는지도 공고와 계약서에서 확인합니다. 입주 시점에 잔금 대출이 예상보다 5000만 원 적게 나온다면 어디서 현금을 마련할지도 써 봅니다. 그 질문에 답이 없으면 당첨 확률이 높아도 제 형편에는 비싼 물건입니다.
청약에 당첨된 뒤 계약을 포기하면 아무 일도 없었던 상태로 돌아간다고 생각하는 분도 있습니다. 국토교통부의 청약 안내에 따르면 정당한 당첨자로 관리되는 경우 계약 여부와 별개로 청약 제한을 받을 수 있습니다. 그러니 ‘일단 넣고 당첨되면 고민하자’는 방식은 생각보다 비용이 큽니다.
새 아파트라는 말에 시세 비교를 건너뛰지 않는다
경매 현장에서는 감정가보다 주변 거래가를 먼저 봅니다. 민간분양도 비슷합니다. 분양가 6억 원이라는 숫자 하나보다 같은 생활권의 준신축 아파트가 얼마에 거래됐는지, 전용면적과 층·향이 비슷한지를 봐야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 계약 시점이 다른 거래를 몇 건 골라 보고, 호가와 실제 거래가가 벌어져 있는지도 확인합니다.
예를 들어 주변 준신축 실거래가가 5억8000만 원 안팎인데 새 아파트 분양가가 6억 원이라면, ‘신축이니까 무조건 이득’이라고 말하기 어렵습니다. 확장비와 옵션을 더하면 실제 지출은 더 커집니다. 반대로 주변 시세보다 싸 보여도 입주 예정 시기에 인근 단지들이 한꺼번에 입주하면 전세를 놓거나 매도할 때 예상과 다른 가격을 만날 수 있습니다. 생활권이 같아 보여도 역까지 걷는 길, 학교 배정, 큰 도로의 소음에 따라 비교 대상 자체가 달라지기도 합니다.
견본주택에서는 평면과 마감재에 눈이 갑니다. 저는 돌아와서 현장 주변을 한 번 더 걷는 편입니다. 출근 시간의 도로, 버스 정류장까지의 거리, 단지 앞 상가의 상태는 모형으로 잘 보이지 않습니다. 분양 광고에 적힌 미래 계획은 현재 이용할 수 있는 시설과 구분해서 가격에 반영해야 합니다.
공고문에서 보는 네 줄
신청 직전에는 긴 공고문에서 적어도 다음 항목을 다시 찾습니다. 한 줄을 잘못 읽으면 당첨 뒤 서류나 자금 계획이 통째로 흔들릴 수 있습니다.
- 해당 지역 우선공급과 거주기간 요건이 내 주민등록 이력에 맞는지
- 내가 신청할 주택형의 일반공급 물량과 가점·추첨 방식이 무엇인지
- 계약금 납부일, 중도금 일정, 입주 예정 시기와 대출 관련 조건이 무엇인지
- 전매제한, 거주의무, 재당첨 제한 등 당첨 뒤 적용되는 조건이 있는지
이 네 줄은 단지마다 다를 수 있습니다. 특히 규제지역 지정이나 공급 방식은 바뀔 수 있으니 오래된 블로그 글의 숫자를 그대로 옮겨 적지 않는 게 좋습니다. 저는 신청 화면을 닫기 전에 모집공고의 주택형 이름과 선택한 주택형이 같은지도 다시 봅니다. 비슷한 면적이라도 타입이 다르면 가격과 공급 물량이 달라집니다.
경매에서는 낙찰받지 못하면 아쉽고, 잘못 낙찰받으면 오래 힘듭니다. 민간분양 청약도 제게는 비슷합니다. 당첨 자체보다 계약일부터 입주일까지 버틸 현금이 있는지, 그 가격에 그 동네 집을 사고 싶은지가 먼저입니다. 그 두 가지가 또렷할 때 신청 버튼을 누르는 편이 마음도 편했습니다.
