보증금 증액 확정일자 놓친 집을 경매에서 봤더니

얼마 전 경매 물건 서류를 보다가 임차인의 전입일과 확정일자가 모두 근저당보다 빠른 집을 봤습니다. 처음엔 보증금 전액이 선순위인 줄 알았습니다. 그런데 계약서를 한 장 더 넘기니 보증금을 올린 날짜가 따로 있더군요. 경매에서는 그 한 장 때문에 배당 순서가 달라집니다.

처음 받은 확정일자가 증액분까지 지켜줄까

이해하기 쉽게 숫자를 바꾼 예를 들어볼게요. 임차인이 보증금 2억 원으로 입주해 전입신고를 마치고 계약서에 확정일자를 받았습니다. 1년 뒤 집주인이 근저당권을 설정했고, 그다음 해 재계약하면서 보증금을 3천만 원 올렸습니다. 임차인은 계속 같은 집에 살았고 전입도 유지했습니다.

이때 처음 보증금 2억 원과 나중에 올린 3천만 원을 같은 순위로 보면 안 됩니다. 기존 보증금은 처음 갖춘 대항요건과 확정일자를 기준으로 판단합니다. 증액분은 증액 계약서에 새 확정일자를 받아야 그 시점을 기준으로 우선변제 순위를 따질 수 있습니다. 법무부의 주택임대차 확정일자 업무편람도 기존 보증금의 우선변제권은 유지되고, 증액분의 효력은 새 확정일자를 받은 날을 기준으로 발생한다고 설명합니다.

앞의 예에서 근저당이 증액 계약보다 먼저 설정됐다면, 뒤늦게 확정일자를 받은 3천만 원은 그 근저당보다 앞설 수 없습니다. 새 확정일자를 받았다는 사실 자체가 앞서 생긴 담보권의 순서를 밀어내지는 못합니다. 계약서에 적힌 총보증금 2억 3천만 원을 보고 전액 선순위라고 계산하면 입찰가부터 어긋날 수 있죠.

재계약서에는 금액의 흐름이 보여야 한다

현장에서 자주 보는 건 기존 계약서를 치우고 새 계약서만 보관하는 경우입니다. 새 종이에 보증금 2억 3천만 원이라고만 쓰면, 처음 2억 원이 언제부터 보호됐는지 확인하는 데 시간이 더 걸립니다. 저는 기존 계약서와 새 계약서를 함께 놓고 임대인·임차인, 집 주소, 원래 보증금, 증액 금액, 변경 후 총액이 이어지는지 봅니다.

예를 들면 새 계약서에 ‘기존 보증금 2억 원에 3천만 원을 증액해 총보증금은 2억 3천만 원으로 한다’는 식으로 금액의 변화를 분명히 적는 편이 좋습니다. 증액분을 언제 지급하는지도 적고, 실제 송금 내역을 남겨둡니다. 확정일자는 계약서에 날짜를 부여하는 절차이지, 돈이 지급됐다는 영수증은 아닙니다. 나중에 배당에서 다툼이 생기면 계약 내용과 지급 자료를 함께 봐야 할 수 있습니다.

새 계약서에 확정일자를 받았다고 기존 계약서의 날짜가 사라지는 건 아닙니다. 법무부 업무편람은 재계약서를 새로 작성해 확정일자를 받더라도 변경 전 계약서에 부여된 확정일자의 효력은 유지된다고 안내합니다. 그래서 오래된 계약서 원본을 버리면 아깝습니다. 예전 권리를 설명할 가장 직접적인 종이를 스스로 없애는 셈이니까요.

확정일자 받기 전에 등기부를 다시 보는 이유

보증금을 올리기로 했다면 서명하는 날의 등기사항증명서를 다시 봐야 합니다. 처음 입주할 때 깨끗했던 등기부가 2년 뒤에도 그대로일 거라고 생각하면 위험합니다. 그 사이 근저당, 가압류, 압류가 들어왔는지 확인하고, 증액분을 돌려받을 여력이 있는지도 따져야 합니다. 다가구주택이라면 등기부에 드러나지 않는 다른 세입자의 보증금까지 문제 될 수 있습니다.

제가 계산할 때는 기존 보증금과 증액분을 두 줄로 나눕니다. 예를 들어 예상 매각대금이 3억 원이고 선순위 근저당의 실제 채권액이 1억 원이라고 해도, 3천만 원 증액분을 무조건 회수할 수 있다고 쓰지 않습니다. 집행비용, 다른 임차인, 세금 등 배당에 영향을 주는 항목을 확인해야 실제로 남는 돈을 가늠할 수 있습니다. 근저당 등기부의 채권최고액과 실제 배당받을 채권액도 같다고 단정할 수 없고요.

임차인 입장에서는 증액 계약서를 작성한 뒤 미루지 말고 그 계약서에도 확정일자를 받는 게 좋습니다. 이미 근저당이 먼저 들어와 있다면 확정일자를 빨리 받더라도 그 근저당과의 선후는 바뀌지 않습니다. 그럴 땐 ‘날짜만 받으면 안전하다’고 넘기지 말고 증액 자체를 다시 검토해야 합니다. 전입과 점유를 계속 유지하는지도 함께 챙겨야 합니다. 주택임대차보호법상 우선변제권은 대항요건과 계약서의 확정일자를 함께 갖추는 구조입니다.

입찰장에서는 보증금을 한 덩어리로 보지 않는다

경매 서류에 임차보증금 2억 3천만 원이라고 찍혀 있어도 저는 바로 계산기에 넣지 않습니다. 최초 계약일, 전입일, 최초 확정일자, 근저당 설정일, 증액 계약일, 증액분 확정일자를 시간순으로 적습니다. 날짜가 하루만 달라도 선후가 달라질 수 있고, 계약서를 여러 번 썼다면 증액분도 각각 따로 봐야 합니다.

배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 떠안는지 여부는 임차인의 대항력, 선순위 권리, 배당요구와 배당 결과까지 엮여 있습니다. ‘증액분이 후순위니까 낙찰자가 절대 안 물어준다’거나 ‘처음 전입이 빠르니까 전액 인수한다’는 식의 단정은 위험합니다. 저는 매각물건명세서와 현황조사서만 읽고 끝내지 않고, 가능한 계약서와 확정일자 자료를 대조한 뒤 인수 가능 금액을 보수적으로 잡습니다.

보증금을 올리는 일은 계약서 숫자 하나를 고치는 일이 아닙니다. 그 돈이 언제, 어떤 순서로 보호받는지 새로 따지는 일입니다. 서류에서 날짜 두 개를 구분하는 습관이 세입자에게는 보증금 방어가 되고, 입찰자에게는 비싼 실수를 피하는 기준이 됩니다.