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상가 경매 물건을 보다가 입찰표를 접은 적이 있습니다. 등기부에는 지워질 근저당권만 보여서 처음엔 괜찮아 보였죠. 그런데 현장에 가니 몇 년째 영업 중인 가게가 있었고, 사업자등록 신청일은 근저당권 설정일보다 빨랐습니다. 그 날짜 하나를 늦게 확인했다면 낙찰가 외에 임차보증금까지 떠안을 수 있었습니다.
가게가 문을 열었다고 대항력이 생기는 건 아닙니다
상가임대차보호법 대항력은 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 생깁니다. 여기서 건물 인도는 해당 점포를 실제로 넘겨받아 점유하는 것을 말합니다. 계약서를 쓴 날이나 보증금을 보낸 날만으로 날짜를 잡으면 틀릴 수 있습니다. 영업 시작일도 사업자등록 신청일과 같다고 단정하면 안 됩니다.
가령 4월 8일에 열쇠를 받고 4월 10일에 사업자등록을 신청했다면 대항력은 4월 11일부터 따져야 합니다. 반대로 사업자등록을 먼저 신청했어도 실제 점포 인도가 4월 12일이라면 그보다 앞선 시점에 대항력이 생겼다고 계산할 수 없습니다. 두 요건을 모두 갖춘 날을 확인한 뒤 그 다음 날을 봐야 합니다.
임차인이 계약서에 확정일자를 받았다는 말도 자주 듣습니다. 확정일자는 대항력의 요건이 아닙니다. 대항요건에 확정일자까지 갖추면 일정한 요건 아래 경매대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 우선변제권을 따지게 됩니다. 두 권리는 쓰임새가 다릅니다. 현장에서 이걸 한 덩어리로 생각하면 배당받을 금액과 낙찰자가 부담할 금액을 뒤섞기 쉽습니다.
근저당권 날짜와 하루 차이로 계산이 달라집니다
제가 입찰 전 메모지에 먼저 적는 것은 임차인의 인도일, 사업자등록 신청일, 등기부상 선순위 권리의 날짜입니다. 예를 들어 임차인이 3월 2일 점포를 인도받고 같은 날 사업자등록을 신청했으며, 첫 근저당권이 3월 7일 설정됐다면 임차인의 대항력 발생 시점이 앞섭니다. 이런 임차인이 경매에서 보증금을 전액 돌려받지 못한다면 남은 보증금에 관한 임차권이 매각 뒤에도 남을 수 있습니다.
숫자를 넣으면 더 선명합니다. 보증금 8천만 원인 선순위 대항력 임차인이 배당으로 3천만 원만 받는 상황이라면, 낙찰자는 남은 5천만 원의 인수 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다. 낙찰가가 2억 원이라고 실제 부담도 2억 원으로 끝난다고 보면 위험합니다. 취득세와 등기비용, 잔금대출 이자, 명도에 드는 시간과 비용까지 계산하면 처음 봤던 수익률은 금세 달라집니다.
반대로 임차인의 대항력이 첫 근저당권보다 늦게 생겼다면 그 근저당권이 경매에서 소멸할 때 임차권도 함께 소멸하는 경우가 일반적입니다. 그렇다고 점포를 곧바로 비울 것이라 예상해서는 안 됩니다. 실제 점유자가 누구인지, 임대차계약이 어떻게 이어졌는지, 매각물건명세서에 인수 조건이 어떻게 적혔는지 별도로 확인해야 합니다. 등기부 날짜만 맞추고 현장을 건너뛰었다가 명도 일정이 몇 달씩 밀리는 일도 있습니다.
매각물건명세서의 한 줄을 현장에서 다시 확인합니다
경매 기록의 현황조사서와 매각물건명세서는 출발점입니다. 저는 여기에 적힌 임차인 이름, 점유 부분, 보증금, 사업자등록 신청일, 확정일자, 배당요구 여부를 서로 맞춰 봅니다. 법원행정처가 개선한 상가건물임대차현황서에는 사업자등록 신청일과 정정신고일이 구분돼 표시됩니다. 정정신고일을 최초 신청일로 읽으면 대항력 시점을 잘못 잡을 수 있으니 두 날짜를 따로 적어 둡니다.
특히 한 건물 안에 점포가 여러 개면 주소만 보고 지나가지 않습니다. 실제 임차한 호실과 사업자등록에 표시된 장소가 맞는지, 건물 일부를 임차했다면 그 부분이 식별되는지 봐야 합니다. 대법원 판례도 상가 일부 임대차에서 사업자등록이 제3자에게 임차권을 알리는 수단으로 유효한지를 판단할 때 임차 부분의 표시를 중요하게 봅니다. 현장에서는 간판, 출입문, 점포 경계가 서류 내용과 맞는지도 확인합니다.
임차인이 배당요구를 했다는 문구도 보증금 전액이 해결됐다는 뜻은 아닙니다. 실제 배당액은 선순위 채권, 세금 등 다른 권리와 매각대금에 따라 달라집니다. 배당요구 종기와 확정일자 유무를 확인하고, 선순위 대항력 임차인이라면 배당 후 남을 금액까지 가정해 봐야 합니다. 예상 배당표 하나에만 기대어 입찰가를 쓰는 건 불안합니다.
보증금이 크거나 폐업 흔적이 있으면 더 천천히 봅니다
환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가라서 대항력도 없을 거라고 말하는 분이 있습니다. 그건 위험한 판단입니다. 상가건물 임대차보호법은 기준을 넘는 임대차에도 대항력에 관한 제3조를 적용합니다. 다만 확정일자에 따른 우선변제나 소액임차인 보호까지 똑같이 적용되는 것은 아니므로, 환산보증금과 적용 조항을 나눠 확인해야 합니다.
가게가 문을 닫은 흔적이 있다면 사업자등록이 유지되는지도 확인합니다. 사업자등록은 대항력을 취득할 때뿐 아니라 유지할 때도 문제가 될 수 있고, 폐업했다면 권리 판단이 달라질 수 있습니다. 그렇다고 셔터가 내려져 있다는 이유만으로 폐업이나 점유 상실을 단정하지는 않습니다. 세무서 자료, 경매 기록, 현장 사정을 함께 봐야 합니다.
상가 경매에서 제가 가장 경계하는 말은 ‘이 정도면 대충 안전하다’입니다. 임차인의 날짜가 하루만 앞서도 낙찰 뒤 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 서류가 서로 어긋나거나 보증금 잔액을 계산할 근거가 부족하면, 싼 가격보다 그 빈칸이 먼저 눈에 들어옵니다.
