상가임대차보호법 10년을 믿고 입찰했다가 계산을 다시 한 이유

상가 경매 현장에서 임차인이 “아직 10년은 못 채웠어요”라고 말하면, 저는 입찰가보다 계약서를 먼저 봅니다. 몇 년 남았다는 말만으로는 낙찰 뒤 점포를 언제 사용할 수 있는지 알 수 없기 때문입니다. 처음 계약한 날, 갱신한 날, 사업자등록 신청일, 근저당권 설정일을 한 줄에 놓아야 비로소 그림이 보입니다.

10년은 첫 계약일부터 계산한다

상가임대차보호법 10년은 임차인이 원하면 무조건 10년을 쓸 수 있다는 뜻으로 받아들이기 쉽습니다. 정확히는 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있다는 뜻입니다. 갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 해야 합니다. 그 기간에 적법하게 요구했고 법에서 정한 거절 사유가 없다면, 임대인은 마음대로 거절하기 어렵습니다.

예를 들어 2020년 7월에 처음 들어온 임차인이 2년마다 계약서를 새로 썼다고 해봅시다. 2026년에 작성한 계약서가 ‘첫 계약’이 되는 것은 아닙니다. 10년을 따질 때 출발점은 2020년 계약입니다. 경매로 소유자가 바뀌어도 갱신요구권의 시계가 다시 0년부터 시작하지 않습니다. 새 임대인이 됐다는 이유만으로 영업 중인 임차인에게 새 10년을 약속한 셈이라고 계산하면 낙찰가를 잘못 쓰게 됩니다.

반대로 10년이 지났다고 그날 바로 점포가 비는 것도 아닙니다. 계약 종료 시점과 갱신 여부, 보증금 반환 문제를 따로 확인해야 합니다. 저는 현장에서 “10년 넘었으니 명도는 쉽겠지”라는 말을 들을 때가 더 불안합니다. 임차인의 권리가 끝나는 시점과 실제로 인도받는 시점은 같지 않을 수 있습니다.

오래된 계약은 개정 날짜를 한 번 더 본다

지금의 10년 규정은 2018년 10월 16일부터 시행됐습니다. 그날 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차에 적용됩니다. 그래서 오래된 점포는 계약서 한 장만 보고 10년을 적용하면 위험합니다. 처음 계약 당시에는 갱신요구권 행사기간이 5년이었고, 개정 뒤 어떤 근거로 계약이 이어졌는지에 따라 판단이 달라집니다.

대법원도 개정 전에 시작한 임대차가 구법상 5년의 갱신요구기간을 이미 지나, 개정 뒤 갱신되지 않고 기간 만료로 끝난 사건에서는 10년 규정만으로 다시 갱신을 요구할 수 없다고 봤습니다. 오래된 상가를 볼 때 제가 계약서의 작성일과 기간 연장 합의서를 모두 찾는 이유입니다. 날짜 하나가 임차인의 잔여 영업기간을 바꿉니다.

경매에서는 10년보다 대항력 순서가 먼저다

임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생길 수 있습니다. 다만 경매 물건에서는 그 효력이 언제 생겼는지를 매각으로 소멸하는 선순위 권리와 비교해야 합니다. 임차인이 오래 영업했다는 사실이나 계약서에 적힌 입점일만으로 낙찰자의 인수 여부가 정해지지 않습니다.

가령 보증금 5천만 원, 월세 200만 원인 점포를 3억 원에 낙찰받는다고 합시다. 배당으로 보증금이 전부 해결되지 않고 낙찰자가 임대인의 지위를 승계하는 상황이라면, 입찰가 3억 원만 투자금으로 잡아선 안 됩니다. 남는 보증금 반환 부담과 점포를 비워 받기까지의 기간을 함께 계산해야 합니다. 반대로 임차권이 매각으로 소멸하는 물건이라면 같은 ‘영업 6년 차’라도 비용 구조가 달라집니다. 두 경우를 섞어 계산하는 순간 수익률 표는 쓸모가 없어집니다.

확정일자도 따로 봅니다. 대항력은 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있는지와 관계가 있고, 확정일자를 갖춘 우선변제권은 경매·공매 대금에서 보증금을 어떤 순서로 돌려받는지와 관계가 있습니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 등기사항증명서, 임대차계약서의 날짜를 맞춰 보고 배당요구 여부까지 확인해야 합니다. 서류끼리 다르면 점포에 가서 실제 점유자와 영업 상태를 확인하고, 그래도 풀리지 않으면 입찰을 멈추는 편이 낫습니다.

갱신을 거절할 수 있는 사유도 숫자로 확인한다

임차인의 갱신 요구가 언제나 받아들여지는 건 아닙니다. 대표적인 거절 사유가 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있는 경우입니다. 월세가 200만 원이라면 연체액이 600만 원에 이르렀는지 살펴야 합니다. ‘석 달 연속’이라는 말만 외우면 중간에 일부를 낸 사례를 잘못 볼 수 있습니다. 무단 전대, 고의 또는 중대한 과실에 의한 파손 같은 법정 사유도 사건별로 확인해야 합니다.

그렇다고 임대인이 갱신을 거절하고 싶다는 말만 듣고 명도비를 0원으로 적지는 않습니다. 임차인과의 통화 내용보다 연체 내역, 계약서, 점유 현황이 중요합니다. 낙찰 뒤에야 자료를 구하려 하면 협상에서도 밀립니다. 제 입찰표에는 예상 낙찰가 옆에 보증금 인수 가능액, 취득 관련 비용, 대출 이자, 공실 기간, 명도 비용을 함께 적습니다. 한 칸이라도 근거가 흐리면 가격을 낮추거나 그 물건을 보냅니다.

상가임대차보호법의 10년은 임차인에게 중요한 권리이고, 입찰자에게는 시간과 비용을 계산하게 만드는 기준입니다. 저는 숫자 10보다 그 앞에 놓인 날짜들을 더 오래 봅니다. 현장에서는 그 몇 줄이 낙찰 뒤 몇 달의 차이를 만들었습니다.