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낙찰받은 집을 다시 팔 때였습니다. 매수인과 계약서를 쓰고 잔금까지 두 달을 잡았는데, 함께 있던 초보 투자자가 물었습니다. “거래신고는 잔금 치르고 하면 되죠?” 경매 잔금과 매매계약 신고를 같은 일정으로 생각하기 쉬운 순간이었습니다. 부동산 거래신고 기간은 잔금일이 아니라 계약이 체결된 날부터 따집니다.
잔금이 두 달 뒤여도 신고는 30일 안에
부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따르면 매매계약의 실제 거래가격 등은 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 신고할 곳은 매수인이나 매도인의 주소지가 아니라 물건이 있는 곳의 관할 시·군·구청입니다. 분양권처럼 법에서 정한 권리의 매매계약도 신고 대상에 포함됩니다.
가령 4억 원짜리 아파트의 매매계약이 3월 5일 체결되고 잔금일이 5월 20일이라면, 신고 일정을 잡는 기준은 3월 5일입니다. 잔금대출 심사가 늦어지거나 세입자의 이사 날짜가 밀려도 이미 체결된 계약의 신고 시계가 저절로 멈추지는 않습니다. 제 경험상 투자자는 잔금, 명도, 대출 일정을 달력에 빼곡히 적으면서 거래신고 날짜는 중개사가 챙길 거라고 넘기기 쉽습니다.
계약서에 적힌 날짜만 믿는 것도 조심해야 합니다. 법제처는 실제로 매매계약이 성립한 날과 나중에 작성한 계약서의 날짜가 다르다면, 신고 기한은 실제 체결일을 기준으로 본다고 해석했습니다. 가계약금이 오갔다는 사실만으로 모든 거래의 체결일이 확정되는 건 아닙니다. 물건, 가격, 대금 지급 방식 등에 어디까지 합의했는지가 중요합니다. 문자를 주고받은 날과 계약서를 쓴 날이 벌어졌다면 그 기록부터 확인해야 합니다.
중개사가 신고해도 필증은 직접 확인한다
중개사가 거래계약서를 작성해 교부한 거래라면 그 개업공인중개사가 신고합니다. 당사자끼리 직접 계약했다면 원칙적으로 매수인과 매도인이 공동으로 신고합니다. 상대방이 신고를 거부하는 경우에는 단독 신고 절차도 있습니다. 계약 형태에 따라 신고할 사람이 달라지니, 서명하는 자리에서 누가 언제 접수할지 말로 맞춰 두는 편이 좋습니다.
저는 중개 거래에서도 “신고하셨죠?”라는 답만 듣고 넘어가지 않습니다. 접수 상태와 신고필증을 확인합니다. 신고필증에 적힌 계약일, 거래가격, 물건 표시가 계약서와 맞는지도 봅니다. 숫자 하나가 어긋나면 뒤에서 등기나 자금 자료를 맞출 때 일이 커집니다. 온라인으로는 부동산거래관리시스템을 이용할 수 있고, 방문 신고는 물건 소재지 관할청에서 처리합니다.
예를 들어 매매가격이 4억 원인데 중개 과정에서 계약금 4천만 원과 잔금 3억 6천만 원을 적어 놓고, 신고 화면에는 거래가격을 3억 6천만 원으로 입력했다면 단순한 일정 문제가 아닙니다. 실제 거래가격을 정확히 신고해야 합니다. 대출을 더 받거나 세금을 줄이려고 다른 가격을 적자는 제안은 애초에 받아들이지 않는 게 맞습니다.
경매 낙찰과 낙찰 뒤 매매는 다른 거래다
경매 투자자라면 여기서 한 번 더 구분해야 합니다. 법원 경매에서 낙찰받는 일은 일반적인 매도인·매수인 간 매매계약 체결과 다릅니다. 낙찰 자체에 방금 설명한 ‘매매계약 체결일부터 30일’의 거래신고 기한을 그대로 붙여 계산하면 절차를 잘못 이해하게 됩니다. 공매도 취득 방식과 서류를 먼저 확인해야 합니다.
하지만 경매로 취득한 집을 나중에 일반 매매계약으로 판다면 이야기가 바뀝니다. 그때는 새로 체결한 매매계약을 기준으로 30일을 셉니다. 2억 8천만 원에 낙찰받아 명도를 마친 뒤 3억 5천만 원에 매매계약을 맺었다면, 신고 대상은 그 3억 5천만 원짜리 매매계약입니다. 낙찰가와 매도가의 차이만 보고 수익을 계산할 게 아니라 취득세, 대출이자, 수리비, 중개보수와 양도 관련 세금도 함께 따져야 합니다. 거래신고와 세금 신고는 서로 다른 절차이기도 합니다.
외국인 등의 경매 취득에는 별도의 취득 신고 규정이 적용될 수 있습니다. 또 ‘공매 물건’이라는 말로 소개됐어도 실제로는 당사자 사이에 매매계약을 체결하는 방식이라면 계약 구조를 봐야 합니다. 이름만 듣고 신고 대상에서 빼거나 넣지 말고, 취득 원인과 계약서를 관할청에 확인하는 것이 안전합니다.
계약이 깨졌다면 해제 신고 날짜도 따로 본다
한 번 거래신고를 했는데 매수인의 대출이 무산돼 계약이 해제되는 일도 있습니다. 이 경우 이미 신고한 거래를 그냥 둬서는 안 됩니다. 법은 신고한 계약의 해제·무효·취소가 확정된 날부터 30일 이내에 그 사실을 신고하도록 합니다. 처음 매매계약을 신고한 날부터 다시 세는 게 아닙니다.
현장에서는 해제 합의서 작성일, 계약금 반환일, 서로 해제에 합의한 날이 달라 헷갈릴 때가 있습니다. 어느 날 해제가 확정됐는지 계약서와 메시지, 입금 기록을 놓고 확인해야 합니다. 매도인과 매수인의 말이 다르면 신고도 지체되기 쉽습니다. 늦은 신고에는 과태료가 따를 수 있으니, 기한을 넘겼다면 시간을 더 보내지 말고 관할청에 처리 방법을 문의하는 편이 낫습니다.
경매 물건은 권리분석표를 한 줄씩 읽으면서도 매도 계약의 신고 날짜는 쉽게 지나칩니다. 저는 매매계약을 맺으면 잔금일 옆에 실제 계약 체결일과 신고 확인일을 따로 적습니다. 작은 메모 하나가 불필요한 과태료와 뒤늦은 서류 수습을 막아 준 적이 많았습니다.
