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얼마 전 신혼집을 구하던 부부가 전세보증금 3억 원짜리 집을 보여줬습니다. “수도권은 2억 5천만 원까지 나온다던데요?”라는 말부터 하더군요. 등기부를 먼저 확인하자고 했습니다. 경매 현장에서 오래 있다 보면 대출이 얼마 나오는지보다, 나중에 내 보증금을 돌려받을 수 있는지가 먼저 눈에 들어옵니다.
신혼부부 전세대출 한도를 검색할 때 나오는 숫자는 대개 상품의 최고액입니다. 내가 계약하려는 집에서 실제로 빌릴 수 있는 돈과는 다릅니다. 주택도시기금의 신혼부부전용 전세자금을 기준으로, 집을 보러 가기 전에 계산할 부분을 짚어보겠습니다.
2억 5천만 원은 누구에게나 나오는 금액이 아닙니다
2026년 11월 현재 주택도시기금이 안내하는 신혼부부전용 전세자금의 한도는 수도권 최대 2억 5천만 원, 수도권 밖 최대 1억 6천만 원입니다. 동시에 임차보증금의 80% 이내여야 합니다. 두 숫자 중 작은 쪽이 우선입니다. 여기에 보증기관과 은행의 심사를 거쳐 실제 가능액이 정해집니다.
예를 들어 수도권에서 보증금 2억 원인 집은 80%가 1억 6천만 원입니다. 상품 최고액이 2억 5천만 원이어도 이 집을 기준으로 2억 5천만 원을 빌리는 계산은 성립하지 않습니다. 보증금 3억 원이면 80%는 2억 4천만 원, 보증금 3억 5천만 원이면 80%는 2억 8천만 원이지만 상품 상한인 2억 5천만 원을 넘길 수 없습니다.
수도권 밖에서 보증금 2억 원짜리 집을 구한다면 80%와 지역별 상한이 모두 1억 6천만 원입니다. 이 계산만 해도 자기 돈 4천만 원이 필요합니다. 취득하는 집이 아니니 취득세를 보탤 일은 없지만, 중개보수와 이사비, 보증료, 잔금 전까지 쓸 현금은 따로 잡아야 합니다. 숫자를 딱 맞춰 계약하면 잔금일에 숨이 막힙니다.
소득 문턱을 넘는 부부도 확인할 길이 생겼습니다
기본 대상은 혼인기간 7년 이내이거나 3개월 이내 결혼 예정인 무주택 세대주입니다. 주택도시기금 안내상 부부합산 연소득 7천 5백만 원 이하, 부부합산 순자산 3억 4천 5백만 원 이하 요건도 봅니다. 집 자체는 임차보증금 수도권 4억 원, 수도권 밖 3억 원 이하 등 대상주택 기준을 충족해야 합니다. 대출한도와 빌릴 수 있는 집의 보증금 상한은 서로 다른 숫자입니다.
최근 바뀐 부분도 있습니다. 주택도시기금은 2026년 10월 19일부터 신혼부부의 합산 연소득이 7천 5백만 원을 넘더라도, 대출신청인 한 사람의 연소득이 5천만 원 이하라면 신청할 수 있도록 안내합니다. 이 경우 그 신청인이 임대차계약의 임차인이어야 합니다. 순자산은 여전히 부부합산으로 심사하고, 금리도 부부합산 소득을 기준으로 산정합니다. 둘 중 소득이 낮은 사람이 있다는 사실만으로 금리까지 낮아진다고 생각하면 계산이 틀어집니다.
금리는 현재 안내 기준 연 1.9%에서 3.3% 범위입니다. 실제 적용 금리는 소득과 보증금, 우대 조건에 따라 달라집니다. 가령 2억 원을 연 3%로 빌리면 단순 계산한 이자만 월 약 50만 원입니다. 관리비와 생활비를 더한 뒤에도 감당할 수 있는지 보는 게 낫습니다. 대출 가능액은 살 수 있는 집의 가격표가 아닙니다.
제가 계약서보다 먼저 보는 건 등기부와 보증 가능 여부입니다
경매 물건을 볼 때 선순위 권리를 놓치면 예상한 회수액이 무너집니다. 전셋집도 비슷합니다. 집주인 명의가 맞는지, 근저당권이 얼마나 잡혀 있는지, 압류나 가압류 같은 권리 문제가 없는지 등기사항전부증명서로 확인합니다. 다가구주택이라면 다른 세입자의 보증금과 선순위 관계까지 따져야 해서 아파트보다 판단이 까다로울 수 있습니다.
한도 계산에서 2억 원이 나온다고 해도 그 집이 대출 보증이나 전세보증금 반환보증 심사를 통과한다는 뜻은 아닙니다. 대출 보증은 은행이 빌려준 돈과 관련된 보증이고, 반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비하는 보증입니다. 이름이 비슷해도 보호하는 대상과 가입 조건이 다릅니다. 저는 계약금을 보내기 전에 취급은행에 해당 주소와 주택 유형으로 대출 가능 여부를 묻고, 반환보증도 별도로 확인하라고 권합니다.
계약 당일 등기부가 깨끗했어도 잔금일 전 상황이 바뀔 수 있습니다. 그래서 잔금 직전에 등기부를 다시 떼어 보고, 계약서에는 대출이나 보증이 불가능할 때 계약금 반환을 어떻게 처리할지 특약을 협의합니다. 특약 한 줄이 모든 손실을 막아주진 않지만, 조건을 말로만 주고받는 것보다는 분쟁의 여지를 줄입니다.
잔금일에 부족한 돈이 생기지 않게 순서를 잡습니다
먼저 보증금의 80%와 지역별 상한 중 작은 금액을 계산합니다. 그다음 소득·자산·혼인 요건을 확인하고, 후보 주택의 등기부와 보증 가능 여부를 은행에 문의합니다. 마음에 드는 집을 찾았을 때는 확정일자를 받은 임대차계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록등본, 소득·재직 증빙처럼 심사에 필요한 서류를 미리 챙기는 편이 좋습니다. 결혼 예정자라면 청첩장이나 예식장 계약서도 필요할 수 있습니다.
신청은 기금e든든이나 기금 수탁은행을 통해 진행할 수 있습니다. 자산심사 결과만 보고 잔금을 확정하지는 마세요. 은행의 소득심사와 집에 대한 심사, 보증심사를 거친 뒤 실행 가능액이 나옵니다. 전세계약 일정과 대출 실행일도 맞아야 합니다. 계약금부터 넣고 은행을 찾아가는 순서가 가장 불안합니다.
그 부부에게도 저는 최고 2억 5천만 원이라는 숫자를 잠시 접어두자고 했습니다. 자기 돈이 얼마나 필요한지, 월 이자를 감당할 수 있는지, 그리고 만기에 보증금을 돌려받을 가능성이 어떤지를 먼저 보자고요. 전세는 집을 사는 계약이 아니어도 목돈을 맡기는 일입니다. 한도보다 그 돈의 출구를 확인하는 습관이 오래 갑니다.
