재건축 초과이익 환수제 계산해봤더니 입찰가가 달라졌다

법원에서 재건축 아파트 경매 물건을 보면 낡은 집인데도 입찰 경쟁이 뜨겁다. 새 아파트가 될 거라는 기대가 가격에 먼저 붙는다. 저도 현장에서 수익 계산표를 펼쳤다가 재건축부담금 칸을 비워 둔 사람을 여러 번 봤다. 그 한 칸이 수천만 원이면 낙찰가의 의미가 달라진다.

집값이 오른 만큼 전부 부담금을 내는 건 아니다

재건축 초과이익 환수제 계산은 내 아파트의 매입가와 예상 시세를 빼는 방식이 아니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률은 사업 전체를 기준으로 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액, 정상주택가격상승분, 개발비용 등을 뺀다. 그 초과이익을 조합원 수로 나눈 금액에 구간별 산식을 적용해 전체 부담금을 구한다.

여기서 정상주택가격상승분은 재건축을 하지 않았어도 지역 집값이나 이자율에 따라 올랐을 것으로 보는 몫이다. 개발비용에는 법령상 인정되는 공사비와 설계·감리비, 조합 운영비 등이 들어간다. 공사비가 올랐다고 예상 금액을 전부 비용으로 넣을 수 있는 건 아니다. 어떤 지출이 인정되는지와 증빙이 있는지가 중요하다.

기준 시점도 확인해야 한다. 원칙적으로 부과개시시점은 최초 조합설립인가일이고, 사업 기간이 10년을 넘으면 종료시점부터 10년을 거슬러 올라간 날을 쓴다. 오래전에 추진위원회가 꾸려졌다는 말만 듣고 기간을 임의로 잡으면 숫자가 틀어진다.

숫자를 넣으니 1인당 900만 원이 나왔다

계산 흐름을 보려고 조합원 100명인 가상의 단지를 놓아보자. 종료시점 주택가액이 800억 원, 개시시점 주택가액이 500억 원, 정상주택가격상승분이 100억 원, 인정되는 개발비용이 50억 원이라고 가정한다. 실제 단지의 예정액이나 확정액을 뜻하는 숫자는 아니다.

• 사업 전체 초과이익: 800억 원 − 500억 원 − 100억 원 − 50억 원 = 150억 원
• 조합원 1인당 평균 초과이익: 150억 원 ÷ 100명 = 1억 5천만 원
• 해당 구간의 1인당 산식: 500만 원 + (1억 5천만 원 − 1억 3천만 원) × 20% = 900만 원
• 전체 부담금: 900만 원 × 100명 = 9억 원

국가법령정보센터에 실린 현행 법률상 1인당 평균 초과이익이 8천만 원 이하면 면제다. 8천만 원 초과부터 1억 3천만 원 이하까지는 초과분의 10%를 적용하고, 그다음 구간부터 기본금액에 해당 구간의 비율을 더한다. 위 사례의 1억 5천만 원에 20%를 통째로 곱해 3천만 원이라고 하면 크게 잘못 계산한 셈이다. 예전 글에 나오는 3천만 원 면제 기준도 현재 기준과 다르다.

다만 900만 원은 단지 전체 부담금을 조합원 수로 나눈 평균이다. 실제 각 조합원이 부담하는 금액은 조합원별 분담 기준과 비율에 따라 달라질 수 있다. 1세대 1주택 장기보유 감경 역시 보유기간과 세대의 다른 주택 보유 여부 등 요건을 따진다. 경매로 이제 취득할 물건에 매도인의 장기보유 감경을 그대로 붙여 계산하면 안 된다.

경매 물건에서는 계산보다 확인할 서류가 먼저다

입찰장에서는 “재건축 예정이라 나중에 많이 남는다”는 말이 쉽게 돈다. 저는 그 말을 들으면 먼저 해당 물건이 어느 단계에 있는지 본다. 조합설립인가 전인지, 사업시행인가와 관리처분계획인가를 거쳤는지에 따라 예상 분담금의 근거가 달라진다. 조합이 받은 재건축부담금 예정액 통지나 관련 산정자료가 있는지도 확인한다. 예정액이 있어도 공사비, 분양가격, 준공 시점이 바뀌면 최종 금액은 달라진다.

재건축부담금의 법정 납부의무는 우선 조합 등 사업시행자에게 있다. 그래서 경매 매수인이 위의 평균액을 국가에 바로 납부한다고 단순화할 수 없다. 그렇다고 투자비용에서 지워도 되는 돈은 아니다. 조합이 조합원에게 어떻게 분담시키는지, 해당 물건에 미납된 조합 분담금이 있는지, 매각 조건과 조합 규약상 누가 어떤 금액을 부담하는지를 따로 확인해야 한다.

특히 재건축 물건은 조합원 지위를 승계할 수 있는지부터 따져야 한다. 지위 승계가 막히거나 현금청산 대상이라면 새 아파트를 받는다는 계산 자체가 무너진다. 매각물건명세서와 등기, 정비사업 진행 자료를 대조하고 조합과 관할 구청에서 해당 물건의 지위와 부담 내역을 확인하는 이유다. 구두 답변 하나만 믿고 입찰가를 쓰기에는 금액이 너무 크다.

입찰가는 부담금을 넣은 뒤 다시 쓴다

제가 보는 수익표에는 낙찰가만 들어가지 않는다. 취득세와 등기비용, 명도비용, 대출이자, 이주 기간의 자금 부담, 추가분담금과 재건축부담금 예상액을 각각 적는다. 나중에 팔 계획이라면 양도 관련 세금도 별도로 계산한다. 재건축부담금과 조합 추가분담금은 이름이 비슷해 보여도 서로 다른 비용이다.

예를 들어 낙찰가와 취득 비용을 합쳐 7억 원을 투입하고 새 아파트 가치가 9억 원쯤 될 거라고 잡았다고 하자. 이 차액 2억 원이 곧 수익은 아니다. 추가분담금 1억 원에 금융비용과 세금, 재건축부담금까지 얹으면 남는 폭이 빠르게 줄어든다. 준공이 2년 늦어지는 경우도 계산해 두면 입찰 상한가가 내려갈 수 있다.

재건축 물건은 낡은 건물보다 미래의 권리를 사는 성격이 강하다. 저는 예상 부담금이 확정되지 않은 단지일수록 낮은 금액과 높은 금액을 모두 넣어 본다. 높은 쪽으로 계산했을 때도 버틸 수 있는 가격이라야 입찰장에서 마음이 덜 급해진다.