명륜동 토지 경매, 3회 유찰 1.3억

3회 유찰 후 11월 16일 재입찰, 대폭 할인된 가격이지만 제시외 건물 주의 필요

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경매물건 주소 강원특별자치도 원주시 명륜동 76-1

이번 경매 물건은 강원특별자치도 원주시 명륜동에 위치한 토지입니다. 면적은 652.0㎡(약 197.2평)로 꽤 넓은 편이에요. 명륜동은 원주시내에서도 주거와 상업이 혼합된 지역으로, 주변에 각종 편의시설과 교통이 잘 발달해 있습니다. 하지만 솔직히 말하면, 현장에 직접 가보는 게 가장 좋습니다. 특히나 부동산은 눈으로 확인하는 게 중요하니까요.

이 물건은 3회 유찰되어 최저입찰가가 1억 3,306만원까지 내려왔습니다. 감정가 3억 8,794만원 대비 66% 할인된 가격이에요. 인근 지역의 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 1억 3,971만원 정도로 잡을 수 있을 것 같아요. 하지만, 가격만 보고 판단하기엔 아직 이르죠. 특히 주변 시세와 비교했을 때 얼마나 경쟁력이 있는지를 따져보는 게 중요합니다.

말소기준권리는 2023년 10월 4일의 근저당권입니다. 이보다 선순위로 잡힌 권리가 없다면 경매 낙찰 후 대부분의 권리는 소멸된다고 봐도 무방합니다. 하지만 한 가지 걸리는 건 지상에 소유자 미상의 신축 공사중인 건물이 있다는 점입니다. 이 건물은 매각에서 제외되므로, 유치권이나 법정지상권 문제가 생길 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부등본과 현황조사서를 꼼꼼히 확인해야 하겠습니다.

투자 측면에서는 가격이 매력적이지만, 제시외 건물로 인한 리스크가 큰 변수입니다. 명륜동 자체는 발전 가능성이 있는 지역이지만, 신축 건물이 어떻게 처리될지에 따라 투자 수익률이 크게 달라질 수 있습니다. 예상 수익률은 건물 문제를 해결하는 데 드는 비용에 따라 변동이 클 것 같습니다. 호재로는 지역 발전 가능성이 있지만, 악재로는 미상 건물 처리 문제입니다.

솔직히 말하면, 이 물건에 대한 입찰은 꽤 신중해야 합니다. 예상 경쟁률은 3회 유찰로 낮을 수도 있지만, 리스크가 크기 때문에 너무 높은 가격에 입찰하는 건 피해야겠죠. 권장 입찰가는 1억 3,500만원 정도로 잡고, 취등록세 약 642만원을 포함한 총 투자금 1억 4,142만원을 예상할 수 있습니다. 명도 문제까지 염두에 두고 신중히 접근해야 합니다.